近年來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一系列重大調(diào)整和變化。2024年的房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)寬松，重點在于落實“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)。2025年的政策方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向更加積極，整體市場有望得到一定程度的改善，但不同城市的分化將持續(xù)存在。本文將從以下幾個方面詳細(xì)探討這一趨勢，并分析其背后的因素和未來可能的發(fā)展方向。
一、政策轉(zhuǎn)向更加積極
自2021年以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了較大的調(diào)整，房價回調(diào)速度相對較慢，而數(shù)量的調(diào)整幅度較大、速度較快。在購房人口趨勢變化、二手房擠出效應(yīng)以及庫存問題等多重因素影響下，政府采取了一系列積極政策來支持市場穩(wěn)定。根據(jù)海通證券的研報指出，2025年我國房地產(chǎn)整體或有所改善，跌幅或有所收窄。這主要是由于政策的持續(xù)加碼和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化所帶來的積極影響。
例如，2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確強(qiáng)調(diào)了要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，并提出了一系列具體措施，如取消限購、降低首付比例、減少交易稅費(fèi)等，這些都為市場需求的釋放提供了有力支持。此外，地方政府也因地制宜地推出了多種刺激政策，進(jìn)一步促進(jìn)了市場的回暖。
二、大小城市的分化持續(xù)
盡管整體市場有望改善，但不同城市之間的分化仍將持續(xù)。一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、人口流入量大且購房需求旺盛，因此房地產(chǎn)市場相對堅挺。例如，北京和上海等地的核心區(qū)域房價依然保持穩(wěn)定增長。與此同時，部分二線城市也在政策的支持下表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，特別是那些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、就業(yè)機(jī)會多的城市，如杭州和南京。
相比之下，三四線城市則面臨著更大的挑戰(zhàn)。這些地區(qū)的庫存去化壓力較大，房價下跌的風(fēng)險仍然存在。例如，許多三四線城市的新房庫存量仍處于高位，需要通過更多的政策扶持和市場手段來消化存量。此外，人口流出也加劇了這些地區(qū)房地產(chǎn)市場的困境，使得市場復(fù)蘇的步伐較為緩慢。
三、財政投入的重要性
為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，除了貨幣政策的支持外，財政政策的作用同樣不可忽視。2024年的兩輪穩(wěn)地產(chǎn)政策重心已經(jīng)在從貨幣手段向財政手段傾斜。2025年，托底居民需求的政策仍有一定空間，尤其是對于一線城市而言，調(diào)整購房政策可能會更加有效。同時，增量政策也應(yīng)加大財政力度支持央國企收儲盤活存量資產(chǎn)，特別是針對三四線城市。
具體來說，政府可以通過增加公共住房供給、提高保障性住房的比例來緩解低收入群體的購房壓力。此外，還可以通過稅收優(yōu)惠、補(bǔ)貼等方式鼓勵開發(fā)商降價促銷，加快庫存去化速度。對于金融機(jī)構(gòu)而言，則需要繼續(xù)優(yōu)化融資環(huán)境，為優(yōu)質(zhì)項目提供充足的資金支持，確保市場流動性充裕。
四、中長期經(jīng)濟(jì)潛力
從中長期來看，中國經(jīng)濟(jì)仍然具有較大的潛力可以釋放。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)將帶來大量的新增人口和住房需求。根據(jù)第七次全國人口普查的數(shù)據(jù)，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到63.89%，預(yù)計未來幾年這一比例還將繼續(xù)提高。隨著農(nóng)村人口不斷向城市遷移，新的住房需求將持續(xù)涌現(xiàn)。
城市間的人口流動趨勢也在加劇，尤其是年輕人口向大城市集聚的現(xiàn)象更為明顯。這不僅有助于提升大城市的消費(fèi)能力，也為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。因此，在未來一段時間內(nèi)，大城市及其周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。
五、結(jié)論
2025年我國房地產(chǎn)市場將在政策的積極推動下迎來一定的改善，但不同城市間的分化現(xiàn)象仍會存在。為了實現(xiàn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，政府需要進(jìn)一步加大財政投入力度，特別是在保障性住房建設(shè)和低收入群體支持方面做出更多努力。同時，金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)積極配合相關(guān)政策，為企業(yè)和個人提供更好的金融服務(wù)。相信通過多方合力，我國房地產(chǎn)市場一定能夠克服當(dāng)前的困難，迎來更加健康和可持續(xù)的發(fā)展。
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