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要把握房地產(chǎn)價格的影響因素，準確量化它們對房地產(chǎn)價格的影響，應在觀念上具備下列認識：

01不同的影響因素或其變化導致房地產(chǎn)價格變動的方向不盡相同

有的因素或其變化會導致房地產(chǎn)價格上漲，這類因素可稱為增值因素；有的因素或其變化會導致房地產(chǎn)價格下降，這類因素可稱為貶值因素。并且，同一影響因素或其變化對不同類型的房地產(chǎn)導致的價格變動方向可能不同。例如，某一地帶有鐵路，如果該地帶是居住區(qū)，則鐵路一般是貶值因素；而如果該地帶是倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路通常是增值因素。

02不同的影響因素或其變化導致房地產(chǎn)價格變動的程度不盡相同

有的因素或其變化導致房地產(chǎn)價格變動的幅度較大，這類因素可稱為主要因素；有的因素或其變化導致房地產(chǎn)價格變動的幅度較小，這類因素可稱為次要因素。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向?qū)�價格的影響比樓層大。但是，對于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素對價格的影響大小可能是不同的。商場與住宅相反，樓層對價格的影響通常要比朝向大。

03不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系不盡相同

有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產(chǎn)價格；有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產(chǎn)價格，但在另一狀況下隨著其變化會降低房地產(chǎn)價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，但從另一角度看會降低房地產(chǎn)價格，至于它對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，一方面由于改善了該居住區(qū)的對外交通，方便了居民出行，會提高該居住區(qū)的住宅價格；另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會降低該居住區(qū)的住宅價格。至于它最終是提高還是降低該居住區(qū)的住宅價格，要看受影響住宅離該道路的遠近以及該道路的性質(zhì)等情況。

04有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)，有的則與時間有關(guān)

在與時間有關(guān)的影響因素中，導致房地產(chǎn)價格變動的速度又有可能不同。有的因素會立即導致房地產(chǎn)價格的變動，有的因素對房地產(chǎn)價格的影響則會經(jīng)過一段較長的時間才會表現(xiàn)出來，即具有“滯后性”。例如，增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應，提高或降低房地產(chǎn)貸款利率，放松或收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，除影響人們的市場預期而較快影響房地產(chǎn)價格外，它們對房地產(chǎn)價格的影響通常需要一個過程。

05有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度非一成不變

隨著時間的推移，人們對房地產(chǎn)的偏好會發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價格的因素可能會變成降低房地產(chǎn)價格的因素，那些對房地產(chǎn)價格影響較大的因素可能會變成影響較小的因素，甚至沒有影響。例如，許多城市的住房消費曾出現(xiàn)過這種變化：在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，人們以為高樓大廈就是現(xiàn)代化，盼望住上“樓房”，導致高層住宅的價格高于低層、多層住宅的價格，甚至塔式高層住宅的價格高于板式低層、多層住宅的價格。后來則相反，低層低密度住宅的價格明顯高于高層高密度住宅的價格。

06同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能不同

不同地區(qū)的人們對房地產(chǎn)的偏好可能不同，某個因素在某個地區(qū)可能被人們看重，而在另一個地區(qū)則未必如此。例如，中國北方地區(qū)比南方地區(qū)更看重住房的朝向，而南方地區(qū)比北方地區(qū)更看重“風水”。

07同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響可能不同

人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當綠地率較低時，提高綠地率對房地產(chǎn)價格的影響較大；而當綠地率已較高時，再提高綠地率對房地產(chǎn)價格的影響就較小。

08有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可用數(shù)學公式或模型來量化，有的則難以用數(shù)學公式或模型來

例如，土地使用期限對房地產(chǎn)價格的影響可用公式計算，朝向、樓層對房地產(chǎn)價格的影響可通過對大量不同朝向、不同樓層的房地產(chǎn)成交價格、租金的調(diào)查統(tǒng)計得到。但一些因素對房地產(chǎn)價格的影響主要依靠估價師的經(jīng)驗作出判斷。所以說，估價必須依靠科學的理論和方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決的；估價需要定性分析和定量分析相結(jié)合，測算需要以綜合分析價格影響因素為基礎，測算結(jié)果往往還需要通過對價格影響因素做出綜合分析后再做適當?shù)恼{(diào)整才能作為最終的估價結(jié)果；定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎，兩者相輔相成。雖然如此，在實際估價中應盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學、精準。只有當影響因素對房地產(chǎn)價格的影響無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑經(jīng)驗進行判斷。