近期，房地產(chǎn)稅及相關(guān)話題的政策熱度持續(xù)上升。5月中旬召開(kāi)的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)引起各界關(guān)注。6月財(cái)政部發(fā)文，自2022年起，在全國(guó)范圍內(nèi)將土地使用權(quán)出讓收入劃歸稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)8月會(huì)議指出，在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)共同富裕，加大稅收、社保、轉(zhuǎn)移支付等調(diào)節(jié)力度并提高精準(zhǔn)性，擴(kuò)大中等收入群體比重，合理調(diào)節(jié)高收入，使全體人民朝著共同富裕目標(biāo)扎實(shí)邁進(jìn)。這意味著直接稅將在我國(guó)稅制體系中發(fā)揮更加重要的再分配作用。作為稅制改革的排頭兵，房地產(chǎn)稅立法有望加快進(jìn)程。房地產(chǎn)稅事關(guān)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活生計(jì)，必然受到廣泛關(guān)注。那么，房地產(chǎn)稅距離我們還有多遠(yuǎn)？具體方案又將如何設(shè)計(jì)呢？
從稅收要素看，房地產(chǎn)稅在世界范圍內(nèi)并無(wú)定式。多數(shù)國(guó)家將產(chǎn)權(quán)所有人定為納稅人，課稅對(duì)象通常為土地和建筑物。稅收最關(guān)鍵的要素是計(jì)稅依據(jù)和稅率。計(jì)稅依據(jù)又叫稅基，是指據(jù)以計(jì)算征稅對(duì)象應(yīng)納稅款的直接數(shù)量依據(jù)，它解決對(duì)征稅對(duì)象課稅的計(jì)算問(wèn)題，是對(duì)課稅對(duì)象的量的規(guī)定。多數(shù)國(guó)家和地區(qū)以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為稅基，主要包括三種計(jì)算方式。一是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，計(jì)算稅額時(shí)一般用市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值乘以計(jì)稅價(jià)值比例，再乘以稅率。二是評(píng)估租值，多為英聯(lián)邦國(guó)家使用。此處的租值是指假設(shè)土地及建筑物的產(chǎn)權(quán)人將其房地產(chǎn)連續(xù)出租，根據(jù)所取得的收入計(jì)算的年度價(jià)值。三是政府公示價(jià)值、地籍價(jià)值或賬面價(jià)值，一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值，意大利、俄羅斯、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等地均采用這種方式。
房地產(chǎn)稅稅率在確定方法、稅率結(jié)構(gòu)及邊際稅率等方面均存在較大差異。稅率的確定方法大致分為兩大類:一是由法律規(guī)定確定的稅率;二是基于以支定收原則，由地方政府在法律框架內(nèi)根據(jù)每年支出預(yù)算和房地產(chǎn)稅基倒推的稅率。就稅率結(jié)構(gòu)而言，累進(jìn)稅率最為常見(jiàn)，也有一些國(guó)家和地區(qū)使用比例稅和定額稅。差別稅率也是較為常見(jiàn)的安排，即根據(jù)房屋的價(jià)值、用途、地段等設(shè)置不同的稅率。有的地方政府還開(kāi)征幾種不同的土地稅和房產(chǎn)稅，分別實(shí)行累進(jìn)稅率或依據(jù)土地房屋的用途實(shí)行差別幅度較大的比例稅率。不同國(guó)家和地區(qū)稅率水平差異巨大，從1%以下到10%左右不等，即使在一國(guó)范圍內(nèi)，不同地區(qū)的稅率也可能存在差異。
市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值能夠綜合城市、地段、折舊等因素，科學(xué)合理地反映房產(chǎn)現(xiàn)值，因而成為大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的選擇，也很有可能被我國(guó)房地產(chǎn)稅所采用。而稅率方面的爭(zhēng)議相對(duì)較大。近期的國(guó)內(nèi)相關(guān)研究為房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)了五套稅率。從結(jié)構(gòu)上看，多數(shù)研究人員主張實(shí)行累進(jìn)稅制，這與多數(shù)國(guó)家的選擇一致，邊際稅率從0.1%到2%不等，稅級(jí)為4-9級(jí)不等。也有學(xué)者認(rèn)為實(shí)行比例稅即可。
未來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)需要綜合考慮政策的目標(biāo)定位和居民的稅負(fù)可接受度。對(duì)政府而言，房地產(chǎn)稅的主要目標(biāo)較為明確，即將其作為地方主體稅種，促進(jìn)稅制結(jié)構(gòu)完善、協(xié)調(diào)政府間財(cái)政關(guān)系。同時(shí)，在調(diào)節(jié)財(cái)富分配公平、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲等方面，房地產(chǎn)稅也被寄予期望。目前，土地出讓金入稅可能意味著房地產(chǎn)稅中“地”的部分已經(jīng)完成，剩下的工作將聚焦于“房”的稅制設(shè)計(jì)。如無(wú)特殊說(shuō)明，本文剩余部分中房地產(chǎn)稅均指針對(duì)住房課征的稅收。
對(duì)國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市家庭和居民而言，房產(chǎn)是其最為重要的財(cái)產(chǎn)和負(fù)債。如果房地產(chǎn)稅稅負(fù)過(guò)高，很可能會(huì)產(chǎn)生很大的社會(huì)負(fù)面影響。因此，目前似乎有兩種方案處于可供選擇的范圍：一種是以所有個(gè)人經(jīng)營(yíng)性住房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的“窄稅基”，搭配各級(jí)邊際稅率相對(duì)較高的累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，即“窄稅基+高稅率”方案。另一種則是將個(gè)人經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性住房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值之和進(jìn)行綜合計(jì)算，按照人均居住面積扣除適當(dāng)寬免額后作為計(jì)稅依據(jù)的“寬稅基”，搭配各級(jí)邊際稅率相對(duì)較低的累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，即“寬稅基+低稅率+個(gè)人免征面積”方案。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)各方傾向性意見(jiàn)來(lái)看，后者比較符合政策導(dǎo)向與客觀現(xiàn)實(shí)。
房地產(chǎn)稅正式立法施行需要有一定的醞釀期和準(zhǔn)備期。房地產(chǎn)稅涉及政府、房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的切身利益，影響重大，出臺(tái)會(huì)十分審慎。從目前看，全國(guó)人大公布的2021年度重點(diǎn)立法工作計(jì)劃中并未出現(xiàn)房地產(chǎn)稅，這意味著房地產(chǎn)稅年內(nèi)在全國(guó)范圍內(nèi)不可能面世，2022年可能也難以正式施行。財(cái)政部高層最近幾次關(guān)于房地產(chǎn)稅的講話均為“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。雖然房地產(chǎn)稅可能最快明年能夠進(jìn)入立法程序，但未來(lái)推進(jìn)的速度有望加快，可能并不需要數(shù)年時(shí)間。房地產(chǎn)稅實(shí)際落地的時(shí)間可能比市場(chǎng)預(yù)期要早，在部分省市繼續(xù)推進(jìn)試點(diǎn)的可能性相對(duì)更大。尤其是已進(jìn)行試點(diǎn)的城市，如上海和重慶。未來(lái)在較短時(shí)間內(nèi)，試點(diǎn)城市會(huì)修改原有方案，大致按照“寬稅基+低稅率+個(gè)人免征面積”設(shè)計(jì)新的方案。新的方案很可能對(duì)包括首套房在內(nèi)的全部居民房產(chǎn)征稅，但稅率會(huì)比現(xiàn)行方案低。鑒于免征面積會(huì)達(dá)到較高水平，所以絕大部分的中低收入群體會(huì)在征稅范圍之外，中高收入群體可能成為主要的納稅人。這符合共同富裕有關(guān)合理調(diào)節(jié)高收入的政策要求。
面對(duì)不斷增加的房地產(chǎn)稅預(yù)期，持有較多房產(chǎn)的家庭有必要在資產(chǎn)配置層面提前做好準(zhǔn)備，尤其是重點(diǎn)城市擁有較多房產(chǎn)的家庭。首先應(yīng)考慮減持不必要的房產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)配置，在可能出現(xiàn)的稅收支出方面提前“節(jié)流”。其次是考慮轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)投資的形式，通過(guò)投資房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品（如REITs等）來(lái)享受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的紅利。再次，如果持有較多房產(chǎn)，意味著每年需準(zhǔn)備足額的現(xiàn)金流，那么除了收入和理財(cái)收益外，年金保險(xiǎn)的生存保險(xiǎn)金可以充當(dāng)這個(gè)現(xiàn)金流作為對(duì)沖房產(chǎn)稅的解決方案。這部分家庭可以考慮借助專業(yè)的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)平臺(tái)，通過(guò)保險(xiǎn)等金融工具制定未來(lái)現(xiàn)金流規(guī)劃方案，應(yīng)對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的繳稅現(xiàn)金壓力。
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