自去年8月，監(jiān)管層為防范因房地產融資帶來的金融風險，有效控制房地產企業(yè)有息債務增長，推動房地產行業(yè)轉型，加強服務屬性，設置了“三道紅線”�！叭兰t線”是中央銀行和住宅建設部聯合發(fā)布限制開發(fā)人員融資的政策，從2021年1月1日開始在全國實施。
一、“三道紅線”針對所有的開發(fā)商劃出三個標準
•剔除預收款后的資產負債率大于70%
•凈負債率大于100%;
•現金短債比小于1。
“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)公布以來，一直是行業(yè)熱議的話題。社會各界普遍將政策解讀為對房地產開發(fā)商的“限購”�！叭龡l紅線”直指房企融資命門，觸及越多，限制越多。“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設定有息負債規(guī)模的增速閾值：每降低一檔，上限增加5%。
•若三道紅線均觸及，則房企有息負債不能再增加；
•若觸及兩條，則有息負債規(guī)模增速不得超過5%；
•觸及一條，則增速不得超過10%；
•一條未中，則增速過不得超過 15%。
二、于此同時，《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下稱《通知》）也正式實施。
通知中規(guī)定以后銀行房地產貸款和個人住房貸款應滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，主要對銀行業(yè)的房地產貸款進行集中處理。
該《通知》于2020年12月31日，由中國人民銀行（央行）、銀保監(jiān)會發(fā)布，并于2021年1月1日起正式實施。
這是房地產領域既“三道紅線”后最重磅的規(guī)定。根據以往的經驗來看，一般新規(guī)出臺，大部分會提前公示，而此次完全沒有任何過渡期。
三、LPR14個月“按兵不動” 城市房貸利率上調
6月21日，央行公布的最新一期LPR顯示，與房貸掛鉤的5年期以上LPR持平為4.65%，5年期以上LPR已經連續(xù)14個月“原地踏步”。雖然LPR連續(xù)多月未動，但是房貸利率近期卻不斷上行。
房貸利率近期一直保持平穩(wěn)，目前房貸利率均按照監(jiān)管規(guī)定執(zhí)行首套房利率為LPR（貸款市場報價利率）+55個基點（5.2%），二套房利率LPR+105個基點（5.7%）。與去年保持相同水平，房貸利率沒有變化。
對于各地房貸利率水平產生分化的現象，成交量沒有太大變化的區(qū)域，利率就相對平穩(wěn)。利率變化大的區(qū)域基本集中在南方城市，北方城市基本沒變。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的2021年1—5月份全國房地產開發(fā)投資和銷售情況來看，東部區(qū)域房地產銷售額暴漲了61%，而東北和西部上漲了20%—30%。部分區(qū)域房貸利率遠高于其他地區(qū)，是與這些區(qū)域的房地產需求水平掛鉤；部分城市存在限購限貸，房貸市場無法打開；而另一些區(qū)域，房貸限制較少，但額度遠遠不足，所以出現了區(qū)域性分化。
十八大以來，在房地產政策問題上，高層果斷否定了過去房地產承擔過多經濟功能的定位，而是讓房地產回歸民生。明確提出讓樓市回歸自己的功能定位，不能簡單作為穩(wěn)增長的手段。2017年明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產逐步“去經濟功能”而回歸居住的基本屬性。
目前來看，住建部多次提出要維護樓市的穩(wěn)定，堅持調控的持續(xù)深入的大背景下，房地產調控的層層加碼下，多項指標曾都現回落，而且也會有越來越多的城市加入到調控的范圍內，樓市調控成為房地產市場上的一個長效政策，房子的金融教育等附加屬性剝落，有望回歸到居住屬性，由此可見，所有這一切調控措施都是朝著“房子是用來住的，不是用來炒”的方向去努力。
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