很多非房地產行業(yè)的朋友，在手里有一定可支配資金的的時候，想買房子改善居住條件或讓資金保值增值，但往往擔心房地產行情不好，出手后房價會降低，投入的資金會貶值或增值緩慢。居于此，今天我與大家分享下如何判斷一個地方的房地產發(fā)展行情，希望對大家的消費選擇有幫助。如果一個地方或城市的房地產行情潛力巨大，房價看漲，當然就值得投資，反之則否。那我們可以從哪些方面來判斷房地產行情呢？
一、長期看人口
一方面看人口數量：城市人口是否增加，是凈流入還是凈流出？
另一方面看人口質量：看城市是否有大量人才聚集，包括是否有很多高校、是否吸引眾多大學生就業(yè)等。這是巨大的消費潛力所在，也是人口數量紅利過渡到人口素質紅利的表現。
二、中期看城市
一是看城市區(qū)位：是否沿海？是幾線城市？是否是城市集群成員（如環(huán)渤海、長三角、珠三角）？是否為區(qū)域核心城市（如西安、武漢、成都、重慶）等。
二是看城市產業(yè)結構：城市產業(yè)結構關系到人才結構，涉及人口素質紅利，涉及到大家買房以后是否容易轉出手。
三是看城市規(guī)劃：每個城市都有自己的總體規(guī)劃，比如廣州有《廣州市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》，每個城市總規(guī)里都有自己的城市定位、產業(yè)規(guī)劃、區(qū)位布局等等，這是投資產品的一個很重要的參考，這當然也涉及到土地供應，而土地供應又是影響房地產產品稀缺性的直接因素。
這里給大家分享一下關于人口和城市的地理學名詞“胡煥鏞線”。
胡煥鏞線
這條線從黑龍江省璦琿（1956年改稱愛輝，1983年改稱黑河市）到云南省騰沖，大致為傾斜45度基本直線�！昂鸁ㄓ咕�”在某種程度上也成為城鎮(zhèn)化水平的分割線。這條線的東南各省區(qū)市，絕大多數城鎮(zhèn)化水平高于全國平均水平；而這條線的西北各省區(qū)，絕大多數低于全國平均水平。所以朋友們如果在投資房產，請記住這根線，線東南的城市，投資潛力絕對大于線西北的城市。
三、短期看政策
一是看金融機構政策：包括宏觀層面國家對房地產行業(yè)的金融政策，微觀方面銀行對消費者房貸方面的政策。
二是看城市限購政策：看城市是否限購、限價等，具體表現在戶口、社保、公積金等配合限制手段。
三是看公益性住房政策：看城市是否有公益性保障房供應，供應比例是多少？某種程度上這會在短期內調節(jié)地產產品的供應。
看漲方面拿深圳舉例：深圳長期人口涌入、高端人才聚集，城市產業(yè)以高新技術產業(yè)、科創(chuàng)產業(yè)為主、成為國際科創(chuàng)中心，加上城市容量接近飽和、土地供應不足、限購限貸，所以它的房價一直是漲的。
房價上漲相對緩慢方面拿東北舉例：東北人口減少、人才流失，傳動重工業(yè)占主導，加上地廣人稀，所以房地產價格處于相對低位區(qū)間。
當然一個城市即使大行情普遍看漲，對于不同的產品，也可能存在漲得快、漲得慢的情況。那么如何讓我們的投資收益最大化？除了今天分析的研判城市的發(fā)展趨勢外，還涉及到具體產品的區(qū)位環(huán)境、品牌效應、產品定位、規(guī)劃設計、工程質量、園林景觀、裝修效果、市政配套、物業(yè)服務等諸多因素。以后再跟大家分享如何從這些方面著手選更好的房子！
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