雖然處于傳統(tǒng)淡季，但7月的房地產(chǎn)市場仍表現(xiàn)淡季不淡，成交與信心仍在持續(xù)復蘇。
根據(jù)國家統(tǒng)計局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資62780億元，同比增長1.9%，實現(xiàn)率先轉(zhuǎn)正。如果把這個數(shù)據(jù)視為房地產(chǎn)市場復蘇的第一個信號，那么百強房企累計業(yè)績增速首次轉(zhuǎn)正則應該是市場逐步復蘇的第二個信號。
克而瑞研究中心近日發(fā)布的報告顯示，7月份TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額9386.4億元，單月業(yè)績同比自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，進一步提升至25.7%。從累計操盤銷售情況來看，1-7月份百強房企整體業(yè)績同比增長2.7%，自年初以來累計業(yè)績增速首次轉(zhuǎn)正。
土地市場方面，受部分熱點城市出臺調(diào)控政策影響，雖然整體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，但長三角、中西部仍然是企業(yè)重點拿地區(qū)域。此外，龍頭房企由于具備規(guī)模優(yōu)勢，拿地態(tài)度表現(xiàn)的較為謹慎，而中型房企追求規(guī)模的“野心”仍然較為明顯。
克而瑞研究中心預計，下半年作為房企搶收業(yè)績的關鍵期、供應量可能進一步加大。同時，受惠于相對寬松的貨幣政策環(huán)境，預計下半年房地產(chǎn)市場仍具韌性，成交有望保持在較高水平。建議房企積極把握當下難得的銷售窗口期，加緊推貨去化、加大營銷力度、搶收業(yè)績，以最大程度彌補上半年由疫情帶來的負面影響。而對于土地市場而言，在供地寬裕的預期下，下半年將有更多拿地機遇出現(xiàn)，企業(yè)仍應聚焦高能級二線以及強三線城市，并警惕地價過高的風險。
前七月百強房企累計業(yè)績增速首次轉(zhuǎn)正
雖然7月份處于傳統(tǒng)淡季，但受疫情等因素影響，今年整體推案節(jié)點后移，7月份的環(huán)比數(shù)據(jù)下降幅度均小于前幾年。
根據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的報告顯示，7月份TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額9386.4億元，單月業(yè)績同比自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，進一步提升至25.7%，單月業(yè)績環(huán)比降幅也低于去年同期。
另外，值得注意的是，從累計操盤銷售來看，1-7月百強房企整體業(yè)績同比增長2.7%，自年初以來累計業(yè)績增速首次實現(xiàn)轉(zhuǎn)正。
如果根據(jù)1-7月份的全口徑銷售金額核算，碧桂園、中國恒大和萬科仍然位列前三，銷售金額分別為4483.1億元、4138.4億元和3788億元。除上述三家房企外，包括保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)、綠地控股、世茂集團、華潤置地、招商蛇口、龍湖集團、中國金茂、金地集團、新城控股、陽光城、金科集團和旭輝集團在內(nèi)的17家房地產(chǎn)企業(yè)全口徑銷售金額都超過了1000億元，相比上月增加了4家企業(yè)。
從各個企業(yè)表現(xiàn)來看，7月份TOP100房企中有超7成企業(yè)實現(xiàn)單月業(yè)績同比提升，且增幅多在20%以上。其中，TOP50房企7月單月業(yè)績同比變動的中位數(shù)為增長近30%，規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體。具體來看，碧桂園實現(xiàn)單月全口徑業(yè)績規(guī)模760億元，同比增長28.8%。萬科單月實現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模579.6億元，同比增長20.3%。此外，本月恒大、保利、世茂、華潤、金茂、金地、金科、旭輝、綠城等房企銷售表現(xiàn)也較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。
土地市場熱度有所降溫，龍頭房企拿地態(tài)度謹慎
土地市場方面的表現(xiàn)與銷售市場不太一致，在熱點城市接力出臺調(diào)控政策、中央多次強調(diào)“房住不炒”的背景下，7月土地市場熱度有所下滑。
克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，7月份全國土地市場單月成交呈現(xiàn)量價齊跌走勢。二季度以來，土地市場連續(xù)三個月成交量上漲的走勢被終止。由于杭州、寧波等熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓減少，平均樓板價及溢價率均有所下調(diào)。
值得注意的是，雖然土地市場整體降溫，但在重點監(jiān)測城市中，包括寧波、紹興、湖州、徐州在內(nèi)的長三角熱點城的部分地塊吸引了多家房企競拍。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，碧桂園、中海、新城控股三家房地產(chǎn)企業(yè)7月份在重點監(jiān)測城市參拍重點地塊次數(shù)達到25次以上。旭輝、金科、中梁、正榮等典型房企參拍重點地塊的次數(shù)與二季度月均值相當。重點地塊整體競得率僅有2成左右，競爭仍然表現(xiàn)較為激烈。
分城市來看，杭州仍是前7月百強拿地最多的房企，武漢土地市場在疫后快速恢復，已經(jīng)回升至二線城市成交量第二位，此外西安、重慶、成都等中西部核心城市依舊是企業(yè)聚焦拿地的重點，成交量持續(xù)高位；三四線城市則仍然以溫州、東莞、惠州、佛山等強三線城市為主。
從另一方面看，龍頭房企的集中度出現(xiàn)一定下滑，土地儲備也出現(xiàn)放緩。根據(jù)克而瑞研究中心公布的數(shù)據(jù)，截至7月末，新增貨值百強門檻達到123.3億元，同環(huán)比分別大幅上升24%和55%，雖然百強門檻顯著提升，但1-7月新增貨值TOP100企業(yè)總貨值僅有5.5萬億，較去年同期減少3000億元。
從拿地銷售比變化走勢來看，10強房企拿地銷售比進一步下降至0.24，反之第二、三梯隊房企拿地銷售比提升至0.58和0.53。這說明龍頭房企雖然仍具備規(guī)模優(yōu)勢，但拿地態(tài)度愈發(fā)謹慎，而TOP11-30房企追求規(guī)模的“野心”仍然較為明顯。
從銷售百強房企各梯隊拿地情況來看，10強房企新增貨值占百強總貨值的31%，較上月再降5個百分點，反之第二、第三梯隊房企新增貨值分別占百強總貨值的26%和13%，占比持續(xù)上升。TOP30房企仍然占據(jù)百強新增貨值的7成，龍頭房企所占份額明顯下降。
具體到單月，仍有部分房企單月表現(xiàn)亮眼。如綠地、新城、濱江、正榮等單月拿地銷售比高于0.9，遠超行業(yè)平均，整體投資力度保持高位。其中綠地、禹洲等單月拿地金額超過100億，達近一年新高。新城、濱江、遠洋等房企則維持了二季度以來積極投拓的的態(tài)勢。
克而瑞研究中心分析認為，龍頭房企在投資方面保持理性與謹慎，由于有豐厚的優(yōu)質(zhì)土儲支撐，當前規(guī)模房企仍以“促銷售、抓回款、維穩(wěn)現(xiàn)金流”為主要目標，而隨著二線地塊爭奪激烈、調(diào)控不放松之下，控地價風險也成為企業(yè)的共識。
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