回顧2020年，從前2個(gè)月的低迷成交，到3月份至今的成交回溫，全國(guó)樓市共同經(jīng)歷了從冰封到回暖的過程。
隨著市場(chǎng)進(jìn)入年底沖刺階段，全國(guó)樓市分化現(xiàn)象越來越明顯，部分城市面臨下行壓力，陸續(xù)出臺(tái)“救市”政策，也有城市在年底顯現(xiàn)“翹尾”行情。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月29個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)成交2801萬平方米，環(huán)比上升4%，同比增長(zhǎng)16%，在成交增長(zhǎng)的同時(shí)，重點(diǎn)城市的庫(kù)存面積環(huán)比漲跌參半，五成以上重點(diǎn)城市消化周期環(huán)比有所回升，去庫(kù)存壓力加劇。
01
重點(diǎn)城市新增供應(yīng)回升
上海迎來階段性回調(diào)
今年受疫情影響，整體推盤節(jié)奏后移，一季度商品住宅供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行，4月隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，供應(yīng)探底反彈，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)11%，5-6月，隨著年中業(yè)績(jī)沖刺期到來，房企供貨節(jié)奏加快，供應(yīng)穩(wěn)中有升。
7、8月，總體供應(yīng)規(guī)模相較于二季度月均穩(wěn)中有降，但同比仍維持9%的正增長(zhǎng)。
9月進(jìn)入傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，房企加快了推盤節(jié)奏，重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積環(huán)比大幅增長(zhǎng)37%，同比基本持平，不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著分化行情。
10月，各大房企并未如預(yù)期那般集中入市潮，重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積環(huán)比“腰斬”，大幅下跌了53%，同比下降17%。
進(jìn)入11月，受業(yè)績(jī)?nèi)セ瘔毫τ绊�，房企推盤積極性再次回升，29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積2903萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比下降20%。
在這其中，一線城市新增供應(yīng)面積360萬平方米，同環(huán)比保持增勢(shì)，貨量相對(duì)充足。其中，上海迎來階段性回調(diào)，供應(yīng)面積跌至36萬平方米，同環(huán)比分別下跌25%和54%。
二三線城市新增供應(yīng)面積2543萬平方米，環(huán)比上升24%，同比下降23%。武漢供應(yīng)突破200萬平方米，長(zhǎng)沙、西安、青島和昆明次之。多數(shù)城市推盤量不及去年同期，分化持續(xù)加劇。
02
11月成交環(huán)比微增4%
深圳“打新”火爆成交創(chuàng)新高
從成交來看，2020年重點(diǎn)城市成交整體呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)” 走勢(shì)。2月受到疫情影響，成交跌至歷史低位，3月以來，隨著疫情影響逐漸退卻，成交穩(wěn)步回升，整體市場(chǎng)走出了深V曲線。直至9月，“三條紅線”資管新政試行，房企拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都受到較大影響。
在10月進(jìn)一步降溫后，進(jìn)入11月房地產(chǎn)市場(chǎng)似有好轉(zhuǎn)的跡象，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積企穩(wěn)回升，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)16%和4%。
具體來看，一線城市成交343萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(zhǎng)35%。其中，北京、上海成交環(huán)比齊降，同比漲幅收窄，主要還是受較低供應(yīng)量影響。
某品牌經(jīng)紀(jì)人黃燁向我們表示，上海市場(chǎng)熱情并沒有熄滅，成交量環(huán)比下降的主要原因是整個(gè)11月上海開盤項(xiàng)目較少，但在屈指可數(shù)的開盤項(xiàng)目之中，仍不乏有熱盤表現(xiàn)突出。
11月23日，上�！笆讋�(chuàng)禧瑞薈”二期獲批認(rèn)籌，該項(xiàng)目使用了首套房150萬元、二套房300萬元的“凍資”方式篩選客戶。
位于浦東唐鎮(zhèn)板塊的浦發(fā)檀府，最后一批房源也已于近日開啟認(rèn)籌，給出的條件也包含了“首套房認(rèn)籌金100萬、200萬銀行資產(chǎn)凍結(jié)證明；二套房客戶認(rèn)籌金100萬，400萬銀行資產(chǎn)凍結(jié)證明”的要求。
對(duì)于“凍資”這一做法，黃燁表示：“雖然今年上海熱銷的項(xiàng)目很多，但是此前有凍資要求的卻寥寥無幾，樓盤敢這么做，只能說明樓盤現(xiàn)在不缺客戶�！�
與上海供應(yīng)回調(diào)不同，深圳在供應(yīng)量接連放量下，成交顯著增長(zhǎng)，并創(chuàng)近年來單月新高。受限價(jià)政策影響，中高端項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格大都低于市場(chǎng)預(yù)期，買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈，致使深圳“打新”市場(chǎng)持續(xù)火爆。
近期開盤的深圳華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期推售1171套房源，共有9690批購(gòu)房者符合選房資格，中簽率約為12%。核心動(dòng)因在于一、二手房售價(jià)價(jià)差，以潤(rùn)璽一期最小面積100平方米計(jì)算，一旦中簽便有500萬元的套利空間。
此外，二三線城市成交2457萬平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)14%和4%。其中，6成二三線城市成交環(huán)比齊升，西安、合肥等成交放量，環(huán)比漲幅都在40%左右，成都更是環(huán)比大增62%。寧波、蘇州、南寧等市場(chǎng)遇冷，成交同環(huán)比雙降，天津市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，房?jī)r(jià)已然步入下降通道。
表：2020年11月全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）
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03
五成以上消化周期環(huán)比回升
二手房難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)
受房企加快供貨節(jié)奏影響，七成以上城市供求比明顯回升，近半數(shù)城市出現(xiàn)階段性的供大于求。五成以上重點(diǎn)城市消化周期環(huán)比有所回升，常州、寧波等消化周期明顯拉長(zhǎng)，但仍低于12個(gè)月，天津消化周期進(jìn)一步攀升至32個(gè)月高位，去庫(kù)存壓力加劇。
表：2020年11月29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供求比、存量及消化周期（單位：萬平方米，月）
二手房方面，雖然全國(guó)主要城市二手住宅市場(chǎng)在三季度已基本恢復(fù)正常且總量創(chuàng)下近兩年新高點(diǎn)，但受熱點(diǎn)城市調(diào)控政策加碼影響，部分城市成交熱度開始有所滑坡。
2020年11月，8個(gè)重點(diǎn)城市成交470萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2%，但同比仍下降9%。環(huán)比來看，除杭州以外全線回升，但大部分城市漲幅有限，皆不超過15%。同比來看，8個(gè)城市半跌半張。
其中，北京市場(chǎng)需求依然堅(jiān)挺，二手房成交量以139萬平方米的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)穩(wěn)居第一，同比環(huán)比都有所增加；杭州9、10月環(huán)比分別下降11%和13%，因11月新房供應(yīng)回升，在一定程度上分流二手房置業(yè)需求，11月環(huán)比大降39%，成為11月唯一一個(gè)二手房成交量同環(huán)比雙降的城市；深圳二手房成交環(huán)比有所回升，但同比仍處下降通道，從上個(gè)月25%的同比跌幅擴(kuò)大至33%；成都二手房成交環(huán)同比同樣有所回升，除環(huán)比轉(zhuǎn)正至46%以外，同比跌幅收窄到64%，仍為同比跌幅最高的城市。
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