“今年特別難！”這是長春房地產(chǎn)行業(yè)人士最普遍的感受。
再有不到一個(gè)月時(shí)間，2020年結(jié)束了，記者調(diào)查走訪長春業(yè)界人士和樓盤發(fā)現(xiàn)，長春很多開發(fā)商的銷售壓力依然較大。
他們認(rèn)為壓力主要來自三大方面：一是疫情導(dǎo)致上半年大部分時(shí)間樓市處于停滯狀態(tài)；二是政策，今年9月長春出臺(tái)“長七條”提高了首付比例；三是長春房價(jià)上漲四年之后進(jìn)入了平臺(tái)期。
“這三大方面情況導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的回款周期拉長，回款壓力增大�！碑�(dāng)?shù)貥I(yè)界人士稱。克而瑞長春機(jī)構(gòu)資深分析師姜峰則對(duì)記者分析稱，明年上半年長春房地產(chǎn)市場可能會(huì)更難，因?yàn)楣⿷?yīng)增多并且集中，比較“看好后年”。
逼出來的擦邊球：首付分期
9月23日，長春市人民政府發(fā)布《關(guān)于落實(shí)城市主體責(zé)任，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（簡稱“長七條”）。其中，對(duì)商品住宅市場影響最直接的當(dāng)屬調(diào)整商品住房信貸政策。政策提高了首套、二套商品住房首付比例，首套商品住房首付比例從20%提高到30%，二套商品住宅首付比例從30%提高到40%。不予發(fā)放第三套及以上商品住房貸款。
新政出手動(dòng)作迅猛，讓很多購房者措手不及。按照100萬元的房價(jià)計(jì)算，剛需房首付一套提高10萬元，二套首付得多掏20萬元。
“長七條”政策落地后，開發(fā)商們隨即也感受到了市場變化�！伴L七條”未實(shí)施前，有個(gè)別本土開發(fā)商實(shí)施“低首付”，“長七條”實(shí)施后，部分開發(fā)商也在擦邊試探低首付，在發(fā)現(xiàn)并沒有受到阻止后，“低首付”在長春房地產(chǎn)市場遍地開花。
記者走訪了長春新區(qū)北湖區(qū)域、長春新區(qū)高新區(qū)域、二道區(qū)、寬城區(qū)、凈月區(qū)等多家樓盤，除了極個(gè)別大型國企樓盤沒有首付分期政策之外，其余樓盤均可以執(zhí)行首付分期。
有的首付分期三年，有的首付分期五年，還有的在五年分期的基礎(chǔ)上推出零首付，更有樓盤在推出五年十期的首付分期政策基礎(chǔ)上，再送一個(gè)車位。
長春調(diào)控政策提高首付比例，原本目的是在消費(fèi)端加杠桿，而開發(fā)商擦邊球打出首付分期又相當(dāng)于減杠桿，這種“貓和老鼠的游戲”一旦被嚴(yán)查，明令禁止首付分期后，長春樓市將會(huì)出現(xiàn)較大變數(shù)。
看好2022年
2016年以后，長春房價(jià)給人印象直觀深刻。從2016年到2020年初，長春房價(jià)每年以“肉眼可見”的速度在增長
克而瑞長春機(jī)構(gòu)資深分析師姜峰對(duì)記者說，從2016年到2020年初長春房價(jià)漲幅達(dá)到每年1000元/平方米左右�！伴L春2016年房價(jià)僅6000元/平方米左右，房價(jià)經(jīng)過四年發(fā)展，已經(jīng)基本匹配了長春作為省會(huì)城市的房價(jià)�！�
“2016年的時(shí)候，長春的房價(jià)作為省會(huì)城市來講，確實(shí)有點(diǎn)太低了，現(xiàn)在的房價(jià)經(jīng)過四年的增長，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)緩沖期，或者說是平臺(tái)期�！苯逭f。
整體看，長春在售樓盤單價(jià)基本在10000元/平方米左右，也有賣到均價(jià)15000元/平方米的樓盤。
現(xiàn)在一些新盤上市時(shí)，價(jià)格明顯低于預(yù)期。如長春凈月區(qū)南臨河街一個(gè)住宅項(xiàng)目，今年以樓面價(jià)5900元/平方米拿地，目前小高層售價(jià)11000元/平方米左右，還能首付分期。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，5900元的樓面價(jià)，再加上建設(shè)、資金等成本，開發(fā)商幾乎是以接近成本價(jià)在銷售。
“如果新盤價(jià)格略低于預(yù)期，品質(zhì)方面再有所提升，市場還是非常認(rèn)可。數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月份，銷售前十的企業(yè)比去年賣得更好�！苯逭f，長春房地產(chǎn)市場整體需求是沒有問題，就看開發(fā)商的樓盤有沒有亮點(diǎn)�！敖衲旰芏嗤鈦淼拈_發(fā)商在樓盤品質(zhì)上下功夫，加上學(xué)區(qū)、價(jià)格等因素，獲得購房者的青睞�！�
對(duì)長春樓市的未來走勢，姜峰分析說，明年可能會(huì)更難，看好后年。他認(rèn)為，今年9月“長七條”調(diào)控政策推出之后，長春的土地大量供應(yīng)，12月份尤其明顯會(huì)有40宗地塊出讓，預(yù)示著明年將有更多產(chǎn)品上市，所以，明年的庫存去化壓力增加，對(duì)于開發(fā)商來說，明年上半年可能會(huì)更難。如果明年下半年的調(diào)控政策適當(dāng)放寬，開發(fā)商壓力會(huì)得到一些減輕�！熬C合來看，我比較看好后年的房地產(chǎn)市場。目前，長春和沈陽關(guān)于國家中心城市的競爭很激烈，如果長春成為國家中心城市之一，對(duì)長春房地產(chǎn)市場絕對(duì)是一個(gè)好消息�！�
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