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“三條紅線”疊加調(diào)控壓力，房企融資環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，貨幣政策回歸正常化、涉房信貸收緊已成為市場共識。

三季度以來，央行和銀保監(jiān)局多次表態(tài)，央行行長易綱強調(diào)“盡可能長時間實施正常貨幣政策”；央行三季度貨幣政策報告重提“把好貨幣供應(yīng)總閘門”、“堅決不搞大水漫灌”；銀保監(jiān)會主席郭樹清更是直言“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀�！�”，劍指房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

房地產(chǎn)行業(yè)是對資金高度依賴的行業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，未來十年，融資將成為房企的核心能力，然而在房價漲幅有限、行業(yè)利潤有限的情況下，融資成本成為首要考慮的指標，成為考驗房企融資能力的分水嶺。房企整體的融資環(huán)境并不樂觀，11月典型房企融資總額同環(huán)比雙降，其中，境外融資總額同比降幅較大，長期來看收緊的態(tài)勢將持續(xù)保持。

市場層面看，2020年，從一線城市豪宅市場疫后率先轉(zhuǎn)暖，再到二線城市萬人搖、投機熱，包括熱點城市出現(xiàn)階段性火熱行情，本質(zhì)上是資金寬松推動的流動性火爆，因此多地收緊信貸政策，提高首付與加強預(yù)售資金監(jiān)管將是大勢所趨。

01 房地產(chǎn)貸款增速保持回落

此前，郭樹清在發(fā)文中指出一個重要的數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。并認為房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀�！薄�

三季度以來，監(jiān)管層面加大了資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管控，2020年9月，銀保監(jiān)會啟動了對城市房地產(chǎn)貸款的專項檢查，并整治其中的金融亂象。

央行發(fā)布的《2020年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)貸款方面，9月末，全國主要金融機構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，增速較6月末回落0.3個百分點。房地產(chǎn)貸款占各項貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余33.7 萬億元，同比增長15.6%，增速較6月末回落0.1個百分點；住房開發(fā)貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%，增速較6月末下降0.6個百分點。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國房貸占比為27.2%。從歷史數(shù)據(jù)來看，2016 年前三季度該指標創(chuàng)新高，達到42.5%的水平。隨后受房地產(chǎn)和金融市場的調(diào)控，該指標總體趨于下行態(tài)勢，2017-2019年前三季度該指標分別為 39.5%、39.9%和 33.7%，2020年前三季度繼續(xù)回落。

值得注意的是，今年前三季度全國房地產(chǎn)貸款占比近五年來首次回落到30%以下，這意味著貸款集中度下降，有助于更好地防范商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險。

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02 典型房企融資總額同環(huán)比下降

自2016年“房住不炒”提出以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步趨嚴，今年8月更是出臺史上最嚴的三條紅線，融資環(huán)境進一步收緊，高增長一去不復(fù)返。

房地產(chǎn)金融審慎管理制度是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，三條紅線之后最直接的影響是，投資機構(gòu)對房企的風(fēng)險評估，從而影響到企業(yè)融資節(jié)奏、募資規(guī)模和定價水平。

克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，2020年前11月，房企人民幣債累計發(fā)行10573億元，同比增加19.7%、美元債累計發(fā)行4268.2億元，同比減少23.6%。

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值得注意的是，11月95家典型房企的融資總額同環(huán)比雙降�？硕�瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，95家典型房企的融資總額為1005.89億元，環(huán)比下降10.2%，同比下降19.1%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資582.91億元，環(huán)比下降12.0%，同比下降19.1%；境外債權(quán)融資284.00億元，環(huán)比下降28.7%，同比下降21.1%。

整體來看，2020年前十一月重點房企累計發(fā)債7361.33億元，同比下降1.3%。融資環(huán)境收緊，房企融資受到嚴控，特別是在房地產(chǎn)信托方面監(jiān)管持續(xù)嚴查，再加上債券市場波動較大，華發(fā)、世茂等取消了債券的發(fā)行。

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從融資成本來看，11月單月融資成本6.65%，持續(xù)上漲，環(huán)比上升0.87個百分點，同比上升0.05個百分點。值得注意的是，11月規(guī)模房企加大發(fā)行規(guī)模，整體拉低境內(nèi)融資成本環(huán)比下降0.12個百分點，而境內(nèi)融資環(huán)境收緊，中小型房企積極進行境外發(fā)債，當月境外融資成本被推高至8.32%，環(huán)比上升1.65個百分點。

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整體上，房地產(chǎn)金融政策“易緊難松”，房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段去杠桿的重要領(lǐng)域，中央將控金融、防風(fēng)險，確保房地產(chǎn)行業(yè)不會發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險，預(yù)計未來貨幣政策將長期保持松緊適度，避免大水漫灌，結(jié)構(gòu)性寬松的同時整體融資環(huán)境將長期保持持續(xù)收緊。

從房貸占比走勢來看，今年前三季度全國房地產(chǎn)貸款占比近五年來首次回落到30%以下，這是一個很重要的信號，這意味房地產(chǎn)各項貸款集中度下降，對于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險有很重要的意義。

自2016年“房住不炒”提出以來，房地產(chǎn)整體規(guī)模、房價上漲水平、投資開發(fā)增速等均有所下降或平穩(wěn)增長，再加上今年三季度以來“三條紅線”等多舉措防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，行業(yè)逐漸趨穩(wěn)向好發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場也會越來越平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定仍然是下一階段房地產(chǎn)政策的重中之重。

從行業(yè)政策走向來看，“房住不炒”的主基調(diào)仍然不會改變。為防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險，近期各地對房企預(yù)售資金的監(jiān)管提出更高更嚴的要求。2020年以來，成都、江西、福建、昆明、銀川等十余個省市都已出臺加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策。進一步加強預(yù)售資金監(jiān)管，防止預(yù)售資金挪用、確保項目建設(shè)進度，既關(guān)乎房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，更關(guān)乎民生，因此加強預(yù)售資金監(jiān)管是預(yù)防金融性風(fēng)險重要的一步。

未來，融資環(huán)境低位運行或?qū)⒊蔀槌�態(tài)，尤其窗口期過后，房企融資難度顯著加大，企業(yè)提升自身造血能力是關(guān)鍵。