中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究近日發(fā)布的報告顯示，1-9月份，全國100個城市居住用地成交面積為48926萬平方米，同比增長10.8%。全國100個城市居住用地價格為5937元/平方米，同比上漲6.9%。
從今年前9月全國百城居住用地成交市場來看，保持了V型走勢，說明土地市場具有較好的韌勁。但各城市之間仍存在分化現(xiàn)象，類似武漢和石家莊已經(jīng)走出了負(fù)增長區(qū)間，地市回暖較快，而包括�？诤屠ッ鞯鹊厥忻黠@陷入低谷。另外，從地價走勢看，三季度房企拿地心態(tài)相對平和，這也使得地價走勢相對溫和。而一些熱點二三線城市土地市場面臨較多炒作，因此也成為近期地市管控的重點。
對于后市，易居研究院預(yù)計四季度全國百城土地市場依然有小復(fù)蘇態(tài)勢，在土地財政等壓力下，部分城市依然會積極供地，這將有助于支撐土地交易行情。不過需要注意的是，在“三道紅線”政策的疊加效應(yīng)下，四季度房企拿地會更趨理性，地價漲勢或?qū)②呌谄椒�(wěn)。當(dāng)然，不排除部分房企銷售業(yè)績完成不錯的房企四季度依然會搶地，此時仍需防范地價炒作風(fēng)險。
二線城市土地成交增速由負(fù)轉(zhuǎn)正
《100城居住用地成交報告》顯示，1-9月份，全國100個城市居住用地成交面積為48926萬平方米，同比增長10.8%。從城市分類來看，一線城市成交現(xiàn)倒U型走勢，二線城市成交連跌8個月后首次轉(zhuǎn)正，三四線城市行情好于預(yù)期。
根據(jù)報告，1-9月份，4個一線城市居住用地成交面積為2966萬平方米，同比增長32.5%；32個二線城市居住用地成交面積為26284萬平方米，同比增長2.5%；64個三四線城市居住用地成交面積為19676萬平方米，同比增長20.8%。
易居研究院分析認(rèn)為，上半年對于一線城市的土地投資積極性很大，土地市場容易活躍。進(jìn)入三季度，一線城市普遍放緩供地節(jié)奏，房企拿地更趨理性，進(jìn)而使得土地市場有所降溫。二線城市方面，土地交易市場則出現(xiàn)積極信號，包括武漢、石家莊等代表城市，均已走出負(fù)增長區(qū)間，土地市場回暖有動力。由于二線城市此前地王現(xiàn)象相對偏多，所以后續(xù)土地交易市場也容易受政策的影響。對于三四線城市，土地市場交易情況好于預(yù)期，前9月增速也是2019年2月份以來的最高水平。由于部分全國化布局的房企仍看好核心三四線城市投資，其依然會加快拿地節(jié)奏。需要注意的是，進(jìn)入10月份地方對于土地市場管控明顯，所以企業(yè)在拿地的同時，也要防范政策收緊的風(fēng)險。
從各城市表現(xiàn)來看，根據(jù)全國百城居住用地成交面積的排序情況，三亞、威海和湛江3個城市同比增速超過了200%的水平，且明顯偏高。易居研究院表示，這不代表此類城市地市在快速回暖，而在于去年同期交易數(shù)據(jù)確實偏弱。
另外，雖然全國百城地市總體復(fù)蘇，但也還是有部分城市略偏冷。例如�？诤屠ッ鞯葻狳c城市，過去地市很強勢，但今年1-9月土地成交面積同比增速曲線依然為負(fù)，且跌幅較大。易居研究院認(rèn)為，此類城市住宅交易市場面臨降溫的壓力，土地市場要強勢反彈確實有困難。
前三季度地價漲幅持續(xù)收窄
土地價格方面，前三季度土地成交價格漲幅在持續(xù)收窄。易居研究院發(fā)布的《100城居住用地價格報告》顯示，1-9月份，全國100個城市居住用地價格為5937元/平方米，同比上漲6.9%。
對比歷史數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前全國百城地價漲勢總體處于趨穩(wěn)態(tài)勢。易居研究院分析認(rèn)為，隨著房企拿地工作的陸續(xù)到位以及各地政策的調(diào)控，地價漲勢總體降溫，當(dāng)前漲幅約為7%的水平，總體上風(fēng)險可控，也有助于進(jìn)一步穩(wěn)定土地市場的預(yù)期。
從城市分類看，一線城市漲幅略偏高；二線城市中，有8個城市出臺了穩(wěn)地價政策，地價走勢總體較為平穩(wěn)；三四線城市則震蕩式下行。報告顯示，1-9月份4個一線城市居住用地價格為17268元/平方米，同比上漲19.0%；32個二線城市居住用地價格為6062元/平方米，同比上漲3.6%；64個三四線城市居住用地價格為4061元/平方米，同比上漲5.2%。
易居研究院分析認(rèn)為，前三季度一線城市地價走勢大體呈現(xiàn)M型。雖然1-9月份數(shù)據(jù)相比1-8月份有所收窄，但漲幅的絕對數(shù)值依然偏大，后續(xù)需要積極穩(wěn)定地價。二線城市方面，自二季度開始總體漲幅不大，成為本輪穩(wěn)地價最為積極的城市。尤其是進(jìn)入三季度，部分城市出臺相關(guān)政策，有助于地價和預(yù)期的穩(wěn)定，而此類政策對于后續(xù)其他二線城市土地市場也會產(chǎn)生積極影響。三四線城市方面，最近三個月的年初累計地價同比漲幅曲線呈現(xiàn)持續(xù)下行態(tài)勢。但一些東部熱點城市近期地價仍有炒作。包括徐州和紹興十一長假后都出臺了穩(wěn)地價的政策，這也使得此類重點三四線城市后續(xù)地價有進(jìn)一步趨穩(wěn)的可能。
從各城市表現(xiàn)來看，在全國36個一二線城市中，地價上漲最快的城市為銀川，漲幅為210%。對于銀川而言，近期無論是購房市場還是土地市場，都呈現(xiàn)了升溫的態(tài)勢。銀川在十一假期前出臺了房地產(chǎn)新政，預(yù)計后續(xù)地價也將進(jìn)一步趨穩(wěn)。
此外，在全國64個三四線城市中，韶關(guān)、淮南和唐山的地價上漲幅度較大。除此之外，包括大廠、秦皇島、洛陽、桂林、江陰、滁州和常州的地價漲幅也都超過了30%的水平，這也是后續(xù)需要積極關(guān)注的內(nèi)容。
穩(wěn)定市場預(yù)期，14城出臺穩(wěn)地價政策
實際上，落實“房住不炒”精神，堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期”，是今年房地產(chǎn)調(diào)控工作的關(guān)鍵點。與此前調(diào)控手段注重購房市場相比，今年下半年對于土地市場的調(diào)控也在明顯增加。
根據(jù)易居研究院統(tǒng)計，全國至少有包括寧波、南京、東莞、無錫、杭州、沈陽、常州、成都、長春、長沙、唐山、銀川、徐州和紹興在內(nèi)的14個城市均出臺了穩(wěn)地價政策，具體政策涉及到競拍規(guī)則調(diào)整、落實限地價導(dǎo)向、加大住宅用地供應(yīng)、嚴(yán)管企業(yè)拿地資金等方面。
易居研究院分析認(rèn)為，此類政策都有助于土地價格的穩(wěn)定和市場預(yù)期的穩(wěn)定。類似政策對于全國其他城市也有積極的借鑒意義。雖然部分城市近期沒有明確發(fā)文，但是在實際的土地交易中，也依然落實了此前既有的穩(wěn)地價政策。例如，深圳10月13日集中出讓的4宗居住用地均為“限價地”，這也意味著穩(wěn)地價的工作正在全國各大城市有條不紊地推進(jìn)。
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