市場(chǎng)傳導(dǎo)作用下，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了熱鬧的氣息，各大房企更是在市場(chǎng)上頻頻“出手”，寸土必爭(zhēng)。
據(jù)樂居統(tǒng)計(jì)，2019上半年，沈陽(yáng)以招拍掛形式成功出讓居住及商住用地32宗，總用地面積168萬平方米，成交總金額155.5億元。其中南塔地塊以樓面價(jià)18300元/平方米成為沈陽(yáng)最高價(jià)地塊，鐵西區(qū)、于洪區(qū)、沈北新區(qū)也出現(xiàn)了新的最高價(jià)地塊。對(duì)比2018年成交情況，2019年上半年基本與去年同期持平，總金額略有上升。
另根據(jù)瑞達(dá)斯數(shù)據(jù)顯示，拿地總金額前十名房企分別為保利、萬科、中海、龍湖、華潤(rùn)、美的、首創(chuàng)、金地、融創(chuàng)、恒大。從上述排名不難看出，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)已成為品牌房企“逐鹿”舞臺(tái)，本土房企雖然偶爾會(huì)“露臉”，但其發(fā)展空間正被逐漸壓縮。
另外，由沈陽(yáng)地產(chǎn)研究院核算，2019年上半年，沈陽(yáng)商品住宅銷售均價(jià)以月增速0.55%持續(xù)上行，再次步入萬元時(shí)代，也是沈陽(yáng)樓市新起點(diǎn)。
市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的背后是2019年沈陽(yáng)招商引資工作的突破，20個(gè)大型項(xiàng)目落定，49個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目集體開工，兩大數(shù)字貿(mào)易總部基地選址沈撫新區(qū)，讓外界看到了區(qū)域的潛能與未來發(fā)展，以及振興東北下沈陽(yáng)先行的影子。
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熱度起步
2018年沈陽(yáng)連續(xù)兩次出臺(tái)限購(gòu)政策，分別在2018年4月和8月，簡(jiǎn)稱“沈七條”、“沈六條”，其中，“沈六條”將沈陽(yáng)限購(gòu)范圍再次擴(kuò)大。連續(xù)兩次的限購(gòu)政策出臺(tái)，也將2018年沈陽(yáng)樓市的“熱情”徹底“熄滅”。但進(jìn)入2019年，沈陽(yáng)樓市開始逐步“復(fù)蘇”，并表現(xiàn)出驚人的“爆發(fā)力”。截至2019年6月30日，沈陽(yáng)樓市的各項(xiàng)數(shù)據(jù)頗為亮眼。
據(jù)新峰東北事業(yè)部提供的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2019年上半年沈陽(yáng)商品住宅累計(jì)銷售面積685萬平方米；累計(jì)銷售額707億元，同比增加14%；商品住宅均價(jià)為10325元/平方米。
從數(shù)據(jù)上不難看出，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)正穩(wěn)步上升，并且已經(jīng)突破萬元/平方米。在限購(gòu)條件下，為何2019年上半年沈陽(yáng)樓市還有如此表現(xiàn)呢？
新峰地產(chǎn)東北事業(yè)部總經(jīng)理助理于岳雅認(rèn)為：在限購(gòu)的條件下，沈陽(yáng)表現(xiàn)出來的“活躍度”和“量?jī)r(jià)齊升”從另一個(gè)側(cè)面說明了市場(chǎng)真實(shí)需求在支撐。
于岳雅認(rèn)為，支撐房?jī)r(jià)上漲有幾方面原因：
首先，在眾多省會(huì)城市以及同等量級(jí)城市中，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)位于中下水平，屬于房地產(chǎn)價(jià)值洼地，本身有上漲空間。
其次，從供需結(jié)構(gòu)看，市場(chǎng)上“好房子”仍供不應(yīng)求。今年上半年，沈陽(yáng)商品住宅共成交685萬平方米，全面限購(gòu)下，依然超過去年同期，如果政府沒有限購(gòu)或者對(duì)價(jià)格進(jìn)行一定的規(guī)范和限制，房?jī)r(jià)或?qū)⒂懈蠓纳蠞q。
第三，限購(gòu)讓“一步到位”或改善型需求提前釋放。
第四，成本的增加也在一定范圍內(nèi)推升產(chǎn)品價(jià)格上漲。目前無論是取得土地成本、產(chǎn)品升級(jí)成本、營(yíng)銷方式成本都在增加。成本的增加也必然影響到房?jī)r(jià)的波動(dòng)。
第五，沈陽(yáng)作為東北中心城市，振興的先行者，無論是對(duì)資源、人口都有聚集效應(yīng)，城市的發(fā)展、人口的增加都是房地產(chǎn)向上發(fā)展的基礎(chǔ)動(dòng)力。
從最新的數(shù)據(jù)來看，位列2019年沈陽(yáng)前6個(gè)月商品住宅成交均價(jià)前三甲的區(qū)域分別為：和平區(qū)，成交均價(jià)為16461元/平方米；沈河區(qū)，為14553元/平方米；渾南區(qū)，為11894元/平方米。值得一提的是，沈北新區(qū)成交均價(jià)為7111元/平方米、蘇家屯區(qū)成交均價(jià)為7140元/平方米，雖然這兩個(gè)城區(qū)房?jī)r(jià)處于“價(jià)格榜”后兩名，但商品住宅的銷售套數(shù)及銷售面積卻處在第二名和第五名，表明有越來越多的買房人更加青睞以往“無人問津”的區(qū)域。
最新出爐的2019年1-6月沈陽(yáng)商品住宅銷售面積排行榜中，萬科、中海、融創(chuàng)位居銷量三甲，其中萬科以469428平方米的銷售面積位居銷量榜冠軍，中海和融創(chuàng)分別以443844平方米、347566平方米銷售面積位居二三名；華潤(rùn)、金地、碧桂園、榮盛、保利、華夏幸福、龍湖分列第四名至十名。
從數(shù)據(jù)上來看，各房企在2019年上半年都取得了不錯(cuò)的成績(jī)。一些首次開盤的新樓盤甚至達(dá)到了開盤即售罄。如萬科首府未來城，首次開盤就吸引了600多組購(gòu)房者抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，僅4分鐘就售出339套房源，銷售金額超4億元；保利和光塵樾首次開盤推出了386套房源，約500組購(gòu)房者到場(chǎng)選房，所有房源銷售一空。
保利發(fā)展控股集團(tuán)遼寧公司營(yíng)銷總監(jiān)張研認(rèn)為：“2019年上半年的沈陽(yáng)樓市，是漲聲與激情交織的半年，同時(shí)也是奠定馬太效應(yīng)加速的關(guān)鍵時(shí)期。作為東北亞國(guó)際化中心城市的沈陽(yáng)，居民消費(fèi)、城市GDP、企業(yè)營(yíng)商環(huán)境等也均保持趨好向上發(fā)展態(tài)勢(shì)。
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好轉(zhuǎn)的土地市場(chǎng)
受調(diào)控政策影響，自2018年下半年開始，沈陽(yáng)樓市銷量進(jìn)入縮減期，金九銀十、以及收官之戰(zhàn)，抑或是春節(jié)大促，都沒能看到火熱的樓市場(chǎng)面。相對(duì)而言，土地市場(chǎng)也進(jìn)入冷凍階段。但轉(zhuǎn)過年后，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)開始慢升溫，3月份的一場(chǎng)土拍印證了上述趨勢(shì)。
2019年3月13日，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)交易中心三宗地塊順利出讓，其中沈北正良路南科訊包裝地塊廣受關(guān)注。最終，宗地編號(hào)沈北2018-002，地塊名稱正良路南科訊包裝地塊，被中海以5000元/建筑平方米競(jìng)得，總價(jià)15.59億元，溢價(jià)率60.26%。
隨著土地價(jià)格不斷走高，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)在今年5月份出現(xiàn)了與以往不同的變化。沈陽(yáng)5月份入市宗地會(huì)在土地公告中悄然加上限價(jià)、配建等詞匯，這些詞匯不但改變了沈陽(yáng)土拍的原有風(fēng)格，更讓房企開始精于“計(jì)算”。以往土拍現(xiàn)場(chǎng)，往往以價(jià)高者得，幾家房企甚至是十幾家房企來“圍搶”一宗土地。最終，宗地價(jià)格會(huì)被拍的很高，甚至?xí)霈F(xiàn)“面粉價(jià)格高于面包價(jià)格”的現(xiàn)象。
而今，有了限制土地價(jià)格、配建等因素存在，宗地價(jià)格也顯得不那么高了，溢價(jià)率也降低了，從供應(yīng)端促使市場(chǎng)回歸理性。如2018年丁香湖19號(hào)東-1號(hào)地塊入市，中鐵拍得此地塊時(shí)，溢價(jià)率高達(dá)99.58%，9600元/平方米樓面價(jià)也成為北于洪區(qū)最高地價(jià)，甚至超過了當(dāng)時(shí)區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品整體成交價(jià)。2019年5月22日，丁香湖19號(hào)地塊入市，相鄰的兩塊地時(shí)隔不到一年，如今的起拍價(jià)格為6000元/平方米，該地塊采取“限地價(jià)、競(jìng)社區(qū)綜合服務(wù)中心和政府租賃住房”模式，最高限價(jià)9000元/平方米。最終，保利以成交單價(jià)8600元/建筑平方米、溢價(jià)43.3%摘得此地塊。
值得一提的是，雖然沈陽(yáng)土地市場(chǎng)有了新的因素，但房企拿地?zé)崆閰s從未減少，尤其是“守城之戰(zhàn)”更是看點(diǎn)十足。5月29日，宗地編號(hào)為GN-MZ-01-07地塊入市，土地面積71986.03平方米。此宗地位于新市府板塊內(nèi)，緊鄰中海半山華府項(xiàng)目。新市府板塊作為沈陽(yáng)熱點(diǎn)板塊之一，自然吸引了眾多房企到場(chǎng)。在拍賣師推出此宗地后，眾房企頻頻出價(jià)，當(dāng)達(dá)到頂價(jià)時(shí)，開始競(jìng)價(jià)配建面積，此時(shí)也是重頭戲開演。龍湖、保利、華宇、綠城、金地等房企頻頻高舉手中號(hào)牌，從最開始500平方米配建面積直沖到28500平方米。最終，作為“守城”方的中海以總價(jià)約8.41億元競(jìng)得該地塊，成交單價(jià)達(dá)到最高限價(jià)6150元/平方米，溢價(jià)50%；另需配建28500平方米產(chǎn)權(quán)人才住房無償移交政府。
沈陽(yáng)的最高價(jià)地塊、各城區(qū)的最高價(jià)地塊都在2019年上半年“易主”。一些原本在2018年流拍、停拍的土地，也在2019年上半年被房企紛紛收入旗下。回顧2019年上半年沈陽(yáng)土地市場(chǎng)，“火熱”無疑成了其最好注解。
回顧2019年上半年沈陽(yáng)樓市，不難看出不管是樓盤的火熱銷售，還是數(shù)據(jù)映射的樓市行情，都在印證這一事實(shí)：在東北振興的大背景下，沈陽(yáng)樓市正在跳出以往的低迷態(tài)勢(shì)。
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