自2009年兩會首次提出“研究推進房地產(chǎn)稅制改革”，至今已醞釀了10年。今年兩會，房地產(chǎn)稅的立法進展依然是外界關(guān)注的焦點之一。
房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)進入攻堅期。官方已經(jīng)明確，房地產(chǎn)稅由全國人大常委會預(yù)算工作委員會和財政部牽頭組織起草，主要工作包括起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等。
房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)被列入十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃的第一類項目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案。2018年房地產(chǎn)稅立法列入全國人大常委會預(yù)備審議項目，這些立法項目由有關(guān)方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情在2018年或者以后年度安排審議。截至目前房地產(chǎn)稅法草案尚未提交全國人大常委會審議。
近期，隨著兩國兩會的召開，房地產(chǎn)稅立法又有了最新進展。
全國人大：正研究起草房地產(chǎn)稅法相關(guān)草案
3月9日，十三屆全國人大二次會議在北京舉行記者會。
全國人大常委會法制工作委員會副主任劉俊臣在回答媒體提問時稱，按照人大常委會立法工作規(guī)劃，現(xiàn)在有關(guān)方面正在研究起草房地產(chǎn)稅法的草案，相關(guān)工作正在穩(wěn)步地進行。
3月8日，全國人大常委會委員長栗戰(zhàn)書在作關(guān)于全國人民代表大會常務(wù)委員會工作的報告時稱，今年集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括制定房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。
此外，今年的政府工作報告中也做出部署，提出要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”。
全國人大財政經(jīng)濟委員會副主任委員烏日圖3月9日舉行的記者會上表示，房地產(chǎn)稅法由預(yù)算工作委員會和財政部共同起草，正在加緊推進草案、進行重大問題的論證，條件成熟會提請人大委員會審議。
而目前關(guān)于房地產(chǎn)稅怎么改革的官方信息較少，不過財政部官員此前透露了改革思路。
2017年11月，時任財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》撰文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
2018年全國兩會上，時任財政部副部長史耀斌答記者問時說，房地產(chǎn)稅總體思路就是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”。目前相關(guān)部門正在設(shè)計、完善，同時再進行論證和聽取意見史耀斌認表示，中國房地產(chǎn)稅制度設(shè)計上會參考國際上共性的制度性安排。
除了借鑒國際經(jīng)驗外，史耀斌強調(diào)，會按照中國的國情出發(fā)來合理設(shè)計房地產(chǎn)稅制度�！氨热缯f合并整合相關(guān)的一些稅種，再比如說合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費負擔(dān)等。這樣的話，使我們設(shè)計的房地產(chǎn)稅制度能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進社會公平的積極效應(yīng)�！笔芬笳f。
值得注意的是，史耀斌目前擔(dān)任全國人大常委會預(yù)算工作委員會主任，而房地產(chǎn)稅法草案起草工作正是該委員會重點工作之一。
房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分
從官方對房地產(chǎn)稅的最新表述可以推測，房地產(chǎn)稅法草案可能已經(jīng)形成文本，在內(nèi)部征求意見后，目前仍存在一些重要分歧和問題，需要多次論證并達成共識后再修改完善，而何時提交初審還會綜合考慮各方面影響因素謹慎行事，之后還要公開征求社會意見、進行再次審議等，最終待審議通過、立法完成后，各地還要制定實施細則進一步落地執(zhí)行。根據(jù)2020年要完成稅收法定原則的任務(wù)，房地產(chǎn)稅立法可能在2020年前完成。
證券時報文章指出，對于房地產(chǎn)稅何時落地意義不大，最關(guān)鍵的是將來在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)怎么收稅的問題。根據(jù)原財政部部長肖捷提出的“立法先行、充分授權(quán)、分步實施”的原則，房地產(chǎn)稅立法之后，中央層面會明確一個總體框架，包括稅收征收范圍、豁免的基本條件、稅率的標準范圍等，主要是對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，同時還要對房地產(chǎn)現(xiàn)有稅費進行清理、歸并以及整個稅制的調(diào)整，在適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔(dān)的同時，增加持有環(huán)節(jié)的稅收。而具體的實施細節(jié)則會授權(quán)各省政府進行明確，每個城市征收標準會有差異，而且全國不會統(tǒng)一實施，而是根據(jù)各地的房地產(chǎn)市場情況來分步實施。不過，不動產(chǎn)登記信息已經(jīng)全國聯(lián)網(wǎng)，對每個地方的房產(chǎn)都征稅也就相當(dāng)于對個人名下全國的房產(chǎn)都征稅了，但在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)稅的征收也會考慮到剛需和改善性需求，側(cè)重抑制房地產(chǎn)投機炒作，普通老百姓無需過分擔(dān)心。
房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，通過減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收、增加持有環(huán)節(jié)稅收，能夠倒逼有多套房的人把多余的空置住房推向二手房和租賃市場，達到供需結(jié)構(gòu)的平衡，抑制投資投機，有利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。同時，作為地方稅種，房地產(chǎn)稅能夠改善稅制結(jié)構(gòu)，成為穩(wěn)定的財政收入來源，有利于改善地方政府對土地財政的依賴，另外還有調(diào)節(jié)收入分配、促進社會公平的作用。至于開征后對市場的影響，短期主要體現(xiàn)在心理層面，不過由于房地產(chǎn)稅已經(jīng)“喊”了多年，投資客早有心理準備，不會集中拋盤引起房價大跌，況且房價漲跌跟供求關(guān)系、當(dāng)?shù)谿DP、人口、金融政策、土地政策等多因素有關(guān)。而對于征稅可能會轉(zhuǎn)嫁給買房或租房人的擔(dān)心，還有待其他配套政策的規(guī)范實施和嚴格執(zhí)行。
能否替代土地出讓收入？
據(jù)了解，我國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有11個，但大多集中于開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅收包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，2017年僅占地方本級稅收收入的7.2%，遠低于OECD國家50%的平均水平。
我國保有環(huán)節(jié)稅收規(guī)模相對較少，主要在于稅基小。從征稅范圍來看，現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅對居民自用住房免征，對居民出租住房未強制征稅。從計稅依據(jù)來看，房產(chǎn)稅采用房產(chǎn)原值扣除10-30%或租金、城鎮(zhèn)土地使用稅采用固定單位稅額。
當(dāng)前，我國地方財政高度依賴土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。恒大研究院的一份報告顯示，2016年，地方本級財政收入中，土地出讓收入占比28.6%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占比17.1%。這些稅收集中在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，2016年房地產(chǎn)相關(guān)稅收中開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)規(guī)模占地方財政收入的比重分別為9.3%、4.4%和3.4%。
恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員夏磊對中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）表示，房地產(chǎn)稅改革的方向是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅這兩個涉房涉地的稅種二稅合一，并對個人住房開征房地產(chǎn)稅。目的是用房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入，完善地方稅制，使地方政府房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入適應(yīng)未來存量房時代新形勢。
根據(jù)恒大研究院建立的房地產(chǎn)稅規(guī)模測算模型，其測算結(jié)果表明：
短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅規(guī)模無法比擬土地出讓收入。以2017年土地出讓收入5.2萬億為標準，要使房地產(chǎn)稅超過土地出讓收入；免征面積0平時，稅率需在2.5%以上；免征面積12平時，稅率需在4%以上。因此，如果免征面積超過12平，稅率在4%以內(nèi)，房地產(chǎn)稅無法替代土地出讓收入。
參考國際上0.6-6.7%的房地產(chǎn)稅收入比，我國合理的實際稅率為0.1-1%，對應(yīng)人均免征面積30平、綜合名義稅率0.3-3.5%。在目前的存量房規(guī)模和房價水平下，房地產(chǎn)稅1678-19579億，僅相當(dāng)于2017年土地出讓收入均值的3.2-37.6%。
短期內(nèi)，各省房地產(chǎn)稅均無法替代土地出讓收入。按免征面積30平，各省房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入的稅率臨界值位于4.8-23%，均遠超當(dāng)前合理名義稅率上限3.5%。各省房地產(chǎn)稅對土地出讓收入替代度呈“東部沿海-中部-西部、東北和京滬”階梯式遞增，與地方財政對土地出讓收入依賴度負相關(guān)。京滬進入存量房時代，土地出讓收入不再是政府重要收入來源，同時房地產(chǎn)稅稅源規(guī)模大，因此替代度高。其他省份處于增量房時代，土地出讓收入遠高于房地產(chǎn)稅規(guī)模。因此，經(jīng)濟越發(fā)達、房地產(chǎn)市值越大的省份，土地出讓收入占地方財政的比重更高，替代度反而更低。
在夏磊看來，房地產(chǎn)稅長期可完全替代土地出讓收入成為地方重要財政收入。一是隨著城鎮(zhèn)人口和人均居住面積提高，稅源規(guī)模大幅增加。二是若房價增速低于人均可支配收入增長、房價收入比將下降，居民可承受更高的實際稅率。三是隨著存量房時代逐步到來，土地出讓收入規(guī)模降低，地方政府征稅動力提升。測算顯示，未來房地產(chǎn)稅上限可達7.2萬億、占地方財政收入47.7%，超過2017年24%的土地出讓收入占地方財政收入比例。
需要注意的是，雖然短期房地產(chǎn)稅不能替代土地出讓收入，房地產(chǎn)稅對預(yù)期有顯著影響。一旦開征房地產(chǎn)稅，地方土地出讓收入預(yù)期將有下滑，因此，房地產(chǎn)稅與土地出讓收入，在一定時期存在“蹺蹺板”關(guān)系，此消彼長，不能完全替代。
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