近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局惠州調(diào)查隊(duì)發(fā)布《惠州市2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》，2018年，惠州市區(qū)新建商品住宅成交67351套，同比增長(zhǎng)19 .7%，成交均價(jià)11161元/平方米，同比略降1.6%。預(yù)計(jì)今年惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)域精準(zhǔn)調(diào)控概率大，上半年樓價(jià)維持穩(wěn)定，下半年不確定性增加，剛需購(gòu)房者在今年的選擇空間將進(jìn)一步擴(kuò)大，建議不必被短期樓市波動(dòng)影響，理性根據(jù)個(gè)人情況和需求選擇入市時(shí)機(jī)。
去年市區(qū)賣(mài)了67351套一手房
2018年，惠州樓市供求反轉(zhuǎn)明顯。根據(jù)調(diào)查，全年逐月成交量呈現(xiàn)兩頭低中間高的“倒V”走勢(shì)，全年市區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)67351套，同比增長(zhǎng)19.7%，月均成交5613套。因調(diào)控力度空前，維穩(wěn)預(yù)期明顯，加上購(gòu)房者越發(fā)理性，對(duì)于價(jià)格預(yù)期也是平穩(wěn)為主，全年均價(jià)則基本維持在11000-11300的區(qū)間內(nèi)，市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)11161元/平方米，同比略降1.6%。
“2018年成交量大幅增長(zhǎng)基本屬于惠州本市內(nèi)需拉動(dòng)�！眹�(guó)家統(tǒng)計(jì)局惠州調(diào)查隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，自從2016年10月惠州通過(guò)“備案價(jià)限價(jià)”、2017年4月“3年限售”等調(diào)控政策后，惠州市場(chǎng)投機(jī)客退潮明顯，從全年走訪調(diào)研情況來(lái)看，2018年全市范圍外地客戶成交占比明顯下降，惠灣片區(qū)下降顯著。
市區(qū)庫(kù)存創(chuàng)近17個(gè)月新高
根據(jù)調(diào)查，2018年4月后市區(qū)樓市供求持續(xù)高企，月均供應(yīng)6936套，月均成交5782套，供求關(guān)系在7月出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，導(dǎo)致庫(kù)存持續(xù)攀升，截至目前庫(kù)存套數(shù)、面積分別是40149套、463 .58萬(wàn)平方米，均已升至近17個(gè)月新高。
因購(gòu)房者入市積極性不高，2019年一季度庫(kù)存大概率穩(wěn)中略升。報(bào)告稱，通過(guò)房管部門(mén)了解，2019年住宅新開(kāi)工面積和待售面積將超過(guò)2018年，全市新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將超2000萬(wàn)平方米，按開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏特點(diǎn)，二季度后推售預(yù)計(jì)放量，而受限價(jià)水平和限售政策影響城區(qū)市場(chǎng)投機(jī)需求低，購(gòu)房者以剛需為主，成交波動(dòng)小，庫(kù)存預(yù)計(jì)進(jìn)一步上升，惠州市區(qū)庫(kù)存上升趨勢(shì)不變。
而銀行利率方面，根據(jù)走訪，近4個(gè)月大商業(yè)銀行按揭利率上浮均出現(xiàn)松動(dòng)，首套房基本由前三季度上浮35%-40%調(diào)整至上浮25%- 30%，普遍下行10個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)別商業(yè)銀行如東莞農(nóng)商行可上浮20%，“五大行”中交通銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶上浮24%，“雖然只下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，但卻有著利率繼續(xù)下行仍存空間的破冰意義�！痹撠�(fù)責(zé)人說(shuō)。
上半年市區(qū)樓市預(yù)計(jì)量跌價(jià)穩(wěn)
縱觀2018年惠州樓市，區(qū)域成交冷熱分化，熱門(mén)區(qū)域一房難求，記者走訪發(fā)現(xiàn)，價(jià)外加價(jià)現(xiàn)象仍存。而配套落后及投資客退場(chǎng)區(qū)域去化速度明顯下降，促銷(xiāo)頻現(xiàn)，如惠灣片區(qū)由于投資客退場(chǎng)，本地客戶購(gòu)買(mǎi)力有限，去化速度明顯減慢，促銷(xiāo)力度和范圍較大。
鑒于政府調(diào)控預(yù)期暫時(shí)沒(méi)有變化，一季度庫(kù)存仍將進(jìn)一步上升，加上2018年惠州土地市場(chǎng)樓面地價(jià)已達(dá)7268元/平方米，惠州房?jī)r(jià)區(qū)間上移已成定局，房?jī)r(jià)下行空間有限，調(diào)查隊(duì)預(yù)計(jì)，今年上半年市區(qū)樓市同比量跌價(jià)穩(wěn)。
在調(diào)控方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及住建部都已明確為20 19年樓市定調(diào)，樓市調(diào)控的基本面沒(méi)有發(fā)生改變，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和穩(wěn)定預(yù)期依然是調(diào)控的目標(biāo)。
預(yù)測(cè)
促銷(xiāo)預(yù)計(jì)將在二季度后持續(xù)
在惠州，粵港澳大灣區(qū)等利好、區(qū)域冷熱分化，結(jié)合目前全國(guó)樓市分城調(diào)控政策變化趨勢(shì)，調(diào)查隊(duì)預(yù)測(cè)下半年惠州樓市政策面亦可能出現(xiàn)變化，例如分區(qū)域精準(zhǔn)調(diào)控概率大，限價(jià)可能分區(qū)域放松，價(jià)格符合市場(chǎng)價(jià)值區(qū)域允許浮動(dòng)或松綁，存在泡沫和投機(jī)抬頭區(qū)域嚴(yán)控；3年限售政策將繼續(xù)保持。
今年1月初央行兩次降準(zhǔn)也將加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，資質(zhì)差的房企難以獲得銀行融資，出現(xiàn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”局面，調(diào)查隊(duì)據(jù)此判斷，2019年房企并購(gòu)和土地收購(gòu)情況恐怕將超出預(yù)期，預(yù)計(jì)嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商將加快推售進(jìn)行回款保證流動(dòng)資金，供給將進(jìn)一步擴(kuò)大，促銷(xiāo)將在二季度后持續(xù)。
調(diào)查隊(duì)對(duì)惠州樓市的長(zhǎng)期基本面看好，并建議購(gòu)房者不必被短期樓市波動(dòng)影響，剛需族在2019年的選擇空間將進(jìn)一步擴(kuò)大，可以理性根據(jù)個(gè)人情況和需求選擇入市時(shí)機(jī)。
甘公網(wǎng)安備 62010202000715號(hào)
設(shè)計(jì)制作 宏點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)
