上海易居房地產(chǎn)研究院1月23日發(fā)布《2018年全國房價(jià)收入比報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2018年，全國商品住宅成交均價(jià)8544元/平方米，同比增長12.2%，漲幅比2017年擴(kuò)大6.5個(gè)百分點(diǎn)。2018年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39251元，比2017年名義增長7.8%，增幅回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)。2018年全國商品住宅房價(jià)收入比為8，相比2017年的7.7小幅上升。
易居研究院研究員沈昕對(duì)中房網(wǎng)表示，2018年房價(jià)收入比上升主要有三個(gè)原因。一是上半年三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷售火熱，房價(jià)漲幅較高；二是部分城市放松審批高端住宅預(yù)售證，成交結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致房價(jià)漲幅較高；三是由于收入增幅小于房價(jià)漲幅。從房價(jià)收入比的絕對(duì)水平看，處于偏高區(qū)間。2019年，隨著調(diào)控效果的繼續(xù)顯現(xiàn)以及購買力的透支，預(yù)計(jì)全國住宅成交價(jià)格同比增長4%，全國城鎮(zhèn)居民可支配收入同比增長7.5%～8%，房價(jià)增幅收窄而收入增幅穩(wěn)定，使得房價(jià)收入比小幅回落至7.7左右。
據(jù)了解，房價(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。對(duì)于房價(jià)收入比的計(jì)算，不同的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和不同的計(jì)算方法，上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告采用的數(shù)據(jù)皆來自于國家統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括銷售型保障房與安置房。報(bào)告還指出，根據(jù)我國的實(shí)際情況，全國房價(jià)收入比保持在6.5-7.5內(nèi)屬于合理區(qū)間，低于6.5屬于偏低區(qū)間，高于7.5屬于偏高區(qū)間。
從中國房價(jià)收入比的走勢(shì)來看，新建商品住宅價(jià)格漲幅擴(kuò)大，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅則持續(xù)回落，2011年以來持續(xù)下降，近四年以來保持在8%上下，處于歷史較低水平，使得房價(jià)收入比小幅上升。
易居的報(bào)告指出，從房價(jià)收入比的絕對(duì)水平看，處于偏高區(qū)間，為近20年來第二高位，僅次于2008年救市后2009年的樓市大繁榮時(shí)期。2016以來的本輪樓市短周期上行期，房價(jià)收入比與2005～2010年（2008年除外）的大行情時(shí)較為接近。進(jìn)一步來看，2005～2010年經(jīng)濟(jì)增速較高，GDP增速均大于9%，人均可支配收入高于11%（2009年除外）。而近三年來，GDP增速持續(xù)低于7%，人均可支配收入增速在8%上下，本輪房地產(chǎn)上行周期的房價(jià)上漲，是沒有經(jīng)濟(jì)與收入增速支撐的房價(jià)透支。
展望2019年，隨著調(diào)控效果的繼續(xù)顯現(xiàn)以及購買力的透支，預(yù)計(jì)全國樓市成交將整體回落，市場(chǎng)全面回歸理性，但全國商品住宅成交均價(jià)繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)全年漲幅在4%左右。此外，長期來看，未來中國城鎮(zhèn)居民可支配收入預(yù)期將保持上升趨勢(shì)。但隨著各項(xiàng)改革的推進(jìn)和收入基數(shù)的提高，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民可支配收入增長將保持平穩(wěn)在7.5%～8%附近。
綜合以上因素，沈昕表示，預(yù)計(jì)2019年全國房價(jià)收入比有望小幅回落至7.7左右。
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