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房地產(chǎn)市場(chǎng)成交再度活躍，與一二線城市供給改善有關(guān)。“搶房打新”和“搶人大戰(zhàn)”兩類(lèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)，反映市場(chǎng)交易秩序亟待規(guī)范。

今年1-5月數(shù)據(jù)顯示商品房銷(xiāo)售面積56409萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%，增速比1-4月份提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格方面，70個(gè)大中城市新建商品住宅算術(shù)平均價(jià)格環(huán)比增速為0.8%，上漲速度加快。其中二線省會(huì)城市領(lǐng)漲，平均環(huán)比漲幅為0.93%。同比增速為5.35%，增幅亦較上期有所擴(kuò)大。

第一，房地產(chǎn)交易再度活躍，市場(chǎng)秩序亟待規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易再度活躍，且呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，與一二線城市供給逐步改善有關(guān)。5月CREIS一線和二線代表城市成交面積同比分別增長(zhǎng)4%和28%，三線代表城市則同比下降。近來(lái)二線城市升溫之中產(chǎn)生了兩個(gè)現(xiàn)象，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的相關(guān)秩序亟待規(guī)范：

一個(gè)是“樓市打新”。限價(jià)令下一二手房?jī)r(jià)格倒掛，顯著的套利空間引發(fā)了更濃烈的市場(chǎng)投機(jī)氛圍，掀起了一波“樓市打新”熱潮。盡管目前已有8個(gè)城市開(kāi)始采用公證搖號(hào)的方式確保新盤(pán)銷(xiāo)售的公平性，但若沒(méi)有有效的剛需群體傾斜措施，龐大基數(shù)的稀釋反而是對(duì)剛需的不公。

另一個(gè)是“搶人大戰(zhàn)”。自去年以來(lái)，已有50余座城市和4個(gè)省份推出人才引進(jìn)和安居政策，多以降低落戶(hù)門(mén)檻、提供住房補(bǔ)貼和優(yōu)惠的公積金政策吸引人才扎根。從原因來(lái)看，與人口紅利減少背景下提前為地區(qū)發(fā)展儲(chǔ)備高學(xué)歷高技能人才有關(guān)；而從結(jié)果來(lái)看，將“留住人”直接與房地產(chǎn)市場(chǎng)掛鉤，這種變相的限購(gòu)限貸放松實(shí)際拉動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘谐山弧?/p>

第二，房企區(qū)域布局下沉，三線城市土地交易升溫。以100個(gè)大中城市分等級(jí)來(lái)看，一線城市土地成交面積同比已降至-10.9%，溢價(jià)率觸及“零點(diǎn)”；二線城市相對(duì)平穩(wěn)；三線城市土地成交增速為33.9%，呈現(xiàn)明顯升勢(shì)，在總成交中的占比增至56%，同時(shí)溢價(jià)率也有所上漲。

限價(jià)政策疊加融資成本上行，開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目利潤(rùn)率壓力漸增，在核心區(qū)域追逐高價(jià)地塊的動(dòng)力減弱。同時(shí)，獲地能力的制約也使部分具有三四線開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)布局范圍進(jìn)一步下沉，主打核心城市的大型房企也通過(guò)并購(gòu)等方式開(kāi)始進(jìn)駐縣鎮(zhèn)一級(jí)的城市。三四線城市土地市場(chǎng)在總成交中的占比可能還將有進(jìn)一步的提升。

第三，到位資金短期改善，開(kāi)發(fā)企業(yè)“錢(qián)景”仍然存憂。1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長(zhǎng)5.1%，增速比1-4月份提高3個(gè)百分點(diǎn)。

到位資金增速的短期改善，卻不代表開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈向好逆轉(zhuǎn)。事實(shí)上，房地產(chǎn)作為去杠桿的重點(diǎn)領(lǐng)域，融資環(huán)境十分嚴(yán)峻，各項(xiàng)渠道都在明顯收緊：開(kāi)發(fā)貸與按揭貸總量控制、增速壓降，公司債發(fā)行陷入“中止潮”，非標(biāo)融資收縮，股權(quán)融資受限……僅有海外發(fā)債和資產(chǎn)證券化相對(duì)通暢。但前者只適用于大型公司，后者富有前景卻難解“近渴”。在嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下，大型房企在資源和資金獲取上的優(yōu)勢(shì)凸顯，特別是國(guó)資背景的房企。

第四，開(kāi)發(fā)投資保有韌勁，壓力或?qū)�漸顯。二線城市高推盤(pán)高成交下，帶動(dòng)新開(kāi)工和施工意愿回升。1-5月房屋新開(kāi)工面積和施工面積同比分別增長(zhǎng)10.8%和2.0%，增速較上期分別提高3.5個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。然而融資渠道的全面收緊若持續(xù)，將不可避免地影響商品房新開(kāi)工和施工節(jié)奏，土地購(gòu)置費(fèi)的支撐作用也可能減弱，開(kāi)發(fā)投資增速仍然處于下行通道之中。另一方面，租賃住房、保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房的建設(shè)將加快，將使開(kāi)發(fā)投資具備較強(qiáng)的韌勁。