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數(shù)聚民生熱點(diǎn)

關(guān)切大眾需求

今年2月初，東莞跟進(jìn)“三價(jià)合一”政策，這使得二手房交易“遇冷”。近日，東莞中原戰(zhàn)略研究中心召開(kāi)主題為“明道致遠(yuǎn)”的《東莞樓市2018年總結(jié)暨下半年展望媒體交流會(huì)》。聚焦二手房市場(chǎng)，會(huì)議公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，東莞二手房住宅網(wǎng)簽成交15787套，同比2017年下滑36 .47%.南都記者通過(guò)市場(chǎng)走訪也了解到，受“三價(jià)合一”影響，買家多青睞于購(gòu)買符合“滿五唯一”的房子。東莞戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳介紹，“總體來(lái)看，東莞二手房的價(jià)格已經(jīng)回歸真實(shí)水平，呈現(xiàn)區(qū)域分化的情況。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來(lái)看，部分購(gòu)房者依然會(huì)從二手房市場(chǎng)向一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。”

數(shù)據(jù)

二手房比一手住宅少賣4402套

根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年，東莞一共賣了15787套房子，同比去年下滑36.47%.相較之下，東莞一手住宅上半年共成交了20189套，比二手房多成交了4402套，多出21.80%的比例。而從成交均價(jià)來(lái)看，東莞二手房的成交均價(jià)為8847元/㎡，其中包含了樓齡較長(zhǎng)的樓梯房。中原研究院分析，受三價(jià)合一的影響，二手網(wǎng)簽價(jià)格逐步貼近市場(chǎng)成交價(jià)，上半年全市均價(jià)大幅走高。

“‘三價(jià)合一’和銀行房貸利率上浮導(dǎo)致購(gòu)買二手房的成本劇增，因而讓不少購(gòu)房者望而卻步，選擇轉(zhuǎn)移一手房市場(chǎng)�！痹跁�(huì)議上，東莞中原相關(guān)負(fù)責(zé)人總結(jié)。南都記者從會(huì)議上也獲悉，截至6月，東莞的二套房貸款利率上浮25%到40%，利率處于6.13%-6.83%左右。同時(shí)，東莞的房貸市場(chǎng)還存在利率高、額度少、審核嚴(yán)、放款慢的情況。

區(qū)域

32鎮(zhèn)街成交價(jià)均同比上浮

而從區(qū)域來(lái)看，東莞32個(gè)鎮(zhèn)街的網(wǎng)簽均價(jià)均同比呈現(xiàn)上浮趨勢(shì)，其中，黃江、中堂、長(zhǎng)安三鎮(zhèn)的價(jià)格同比上漲最高，分別為104%，90%，96%.而從成交量來(lái)看，樟木頭、東城、南城、常平、鳳崗依然是熱門區(qū)域，其中，樟木頭成交2841套，房?jī)r(jià)同比上漲50%；東城成交2044套，房?jī)r(jià)同比上漲47%；南城成交1377套，房?jī)r(jià)同比上漲41%；常平成交1199套，房?jī)r(jià)同比上漲31%；鳳崗成交847套，房?jī)r(jià)同比上漲40%.

東莞中原研究院分析，在限購(gòu)政策下，部分深圳客有自住需求，轉(zhuǎn)移二手房市場(chǎng)。整體而言，東莞臨深片區(qū)的市場(chǎng)需求較大。而東莞城區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)較多，配套成熟，也依然是購(gòu)房者的首選。

走訪

“滿五唯一”的房源緊張很搶手

南都記者致電多家中介了解到，在“三價(jià)合一”的政策下，“滿五唯一”的房子是主力推售的產(chǎn)品。但是該類房源還是較少的。何為“滿五唯一”呢？業(yè)內(nèi)人士介紹，“滿五”是指房產(chǎn)證從出證開(kāi)始計(jì)算，時(shí)間滿五年或超過(guò)五年：“唯一”則是指業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國(guó)土局系統(tǒng)里的只有這一套房子。根據(jù)國(guó)家的現(xiàn)行政策，滿五年而且只有一套住房的免征增值稅及附加和個(gè)人所得稅。

“‘三價(jià)合一’后，購(gòu)房成本高體現(xiàn)在個(gè)稅繳納上。以中信觀瀾凱旋城價(jià)值200萬(wàn)的房子為例，其所需繳納的個(gè)稅可高達(dá)22萬(wàn)元左右�！币晃欢�手房中介介紹，“對(duì)于這樣的房子，很多客戶都非�？咕�。”

“滿五唯一”的房子到底有多搶手呢？為此，南都記者走訪市場(chǎng)獲悉，其石碣一“滿五唯一”的68㎡精裝兩房當(dāng)天發(fā)布，當(dāng)天就有業(yè)主下定。而近日正在莞城看房的張先生分享了其看房體驗(yàn)：“當(dāng)天剛剛看中一套‘滿五唯一’的兩房，繳納了誠(chéng)意金。但是隔天，該套房子就被其他買家搶先下定�！�

業(yè)主換房需求大 二手房?jī)r(jià)格滯漲

“現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)整體來(lái)看沒(méi)有怎么漲。不少業(yè)主處于觀望階段，也沒(méi)有輕易下跌。”來(lái)自石碣的地產(chǎn)中介介紹。而南都記者走訪東莞市區(qū)發(fā)現(xiàn)，一般賣房比較爽快的買家，多有換房需求，以推售小戶型產(chǎn)品為主。

從東莞中原提供數(shù)據(jù)來(lái)看，60-100㎡成交比重為52%，占據(jù)全市最高。另外，20-60㎡成交比重為17%；100-140㎡成交比重為19%；140-200㎡成交比重為6%.東莞中原分析，受政策影響，還有房貸利率上浮等因素，改善客戶換房成本激增，由此，換房門檻大幅提高。

另一方面，南都記者以南城金域華府為樣本，通過(guò)鏈家網(wǎng)的公開(kāi)售價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，從去年下半年至今，其二手房?jī)r(jià)格一直保持在2.5萬(wàn)元/㎡左右，多為房本滿2年的房子。而滿五唯一的房源，其掛牌的單價(jià)可以達(dá)到2.8萬(wàn)元/㎡.

分析

二手房區(qū)域分化明顯

“整體來(lái)看，供應(yīng)緊、高首付、高成本等因素，會(huì)造成二手房市場(chǎng)萎縮�！睎|莞中原認(rèn)為，“一部分需求會(huì)分流到一手房市場(chǎng)，小型中介影響較大，門店會(huì)逐步減少�！�

而在置業(yè)方面，車德銳表示，二手房的價(jià)格數(shù)據(jù)已經(jīng)回歸真實(shí)。其中，樓齡超過(guò)15年的房子其價(jià)值會(huì)面臨打折的情況，雖然保值增值空間不高，但對(duì)于部分剛需客而言，也是一種置業(yè)選擇。從區(qū)域來(lái)看，部分鎮(zhèn)街的房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.8萬(wàn)元/㎡的水平，接近一手房的價(jià)格，因而購(gòu)房時(shí)可以根據(jù)需求綜合考量。