重重限制性政策下的北京樓市已經趨于冷靜，而新政之后受影響最小的是改善性住宅和豪宅，供應量增加之際，換房現(xiàn)象出現(xiàn)在頂級豪宅市場。
據(jù)地產營銷人發(fā)布的成交數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在北京樓市各類業(yè)態(tài)產品成交TOP30盤中，別墅成交1085套，單價“7萬元+”豪宅成交1187套，剔除重合項目，兩者合計占新建商品住宅（不包含共有產權房等保障性住房）市場成交總量的25%。
思源地產市場發(fā)展部副總經理、首席分析師郭毅表示，樓市升級改善型置業(yè)需求的上升，別墅逐漸由樓市的補充性產品成為改善市場的中流砥柱。
另據(jù)諸葛找房提供給《證券日報》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在新建住宅市場，總價5000萬元以上頂豪成交21套，其中有的豪宅成交單價高達7.4萬元∕平方米。
有業(yè)內人士稱，隨著中國富豪人數(shù)的快速增長，以及豪宅市場競爭之下做產品加法的現(xiàn)象出現(xiàn)，讓頂級豪宅正成為財富階層的換房對象，尤其在“5000萬元+”新建豪宅市場中，作為稀缺保值性房產，也是高凈值人群資產配置的重要選項。
別墅存量不足7000套
事實上，2016年10月份起，相關部門出臺禁墅令。自此，北京別墅項目存量幾成定數(shù)。據(jù)地產營銷人發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日，北京別墅存量為6881套，不足7000套。
據(jù)《證券日報》記者了解，今年上半年，由于別墅供應量占據(jù)市場新房供應量比例大大提高，有些手握多套房產的財富階層開始考慮集中資金去購置豪宅，升級第一居所。
一位受訪者向《證券日報》記者表示，上半年看了市場上一些別墅產品，有一些樓盤從設計、裝修、功能和性價比來說，比過去的產品有很大提升，因此決定把手頭的幾套房產出售，集中資金買一棟獨棟別墅，雖然總價超過6000萬元，但作為第一居所和保值性資產，這種豪宅是有永久性第一居所和傳承功能的。
“別墅市場上的客戶要求變得越來越高”，郭毅表示，作為獨占資源的奢侈品，別墅出于特殊性與個性化的原因，一向備受城市高端客群的追捧。特別是隨著北京中產階層規(guī)模的增加，樓市升級改善型置業(yè)需求的上升，別墅逐漸由樓市的補充性產品成為改善市場的中流砥柱。與此同時，由于北京對土地規(guī)劃指標的嚴格管控，倒逼開發(fā)商不斷創(chuàng)新別墅的產品設計，新別墅產品在空間結構、規(guī)劃布局，以及軟硬件配置上持續(xù)演進變化。
正如郭毅所示，大量開發(fā)商都開始意識到產品力的重要性，紛紛在高端項目產品線上做加法。或許，這也是財富階層換房的背后動因。
以位于順義區(qū)南石槽行宮舊址而建的北京莊園項目為例，該項目總體規(guī)劃為200余棟滿配精裝獨棟別墅，容積率達0.6，綠化率達70%以上。在北京多數(shù)別墅項目中，私密性優(yōu)勢明顯，其最小單棟建筑面積達1000平方米以上，瞄準的是億元量級塔尖人士。
據(jù)接近該項目開發(fā)商和裕地產人士介紹，從獲得地塊開發(fā)資格起，公司即投入重金進行項目研發(fā)，董事長親自操刀設計，首先對區(qū)域路網及配套進行升級建設，以匹配億元量級別墅土地標準，甚至連銅門都從德國進口，號稱是目前安全等級最高的大門。
據(jù)了解，目前在該項目的蓄客客戶中，不乏一些通過騰挪此前居住的別墅，換到北京莊園的客戶。而對于有意購買該項目的客戶，也是有門檻的。和裕地產營銷負責人透露，“我們會對來訪者驗資，但是我們驗資的方式不是簡單看客戶手中有多少存款，而是看客戶目前居住的產品形態(tài)和購房閱歷。”此外，據(jù)悉，該項目預售申請已經進入申報階段，預計將于近期入市。
瞄準億元量級富豪
在豪宅市場上，一般的營銷方式是根據(jù)同類產品賣多少確定目標和任務，而北京莊園瞄準的是北京乃至中國未來億元量級財富人群的數(shù)量。
據(jù)萊坊發(fā)布的《2017財富報告》顯示，購置億元量級豪宅的財富人群，多數(shù)是有繼任計劃的，在中國內地，43%的受訪超高凈值富豪有財富傳承計劃，而房產是傳承的重要資產之一。
據(jù)萊坊統(tǒng)計，2017年，全球凈資產超過5000萬美元的富豪人數(shù)增加10%，總計為129730人，總財富達26.4萬億美元，亞洲達35880人，其中，中國內地則擁有8800人，僅次于日本。
另有公開數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年年底，400名“億萬富豪”進入福布斯中國富豪榜。截止到去年10月底，榜上富豪（及其家庭成員）的財富總和為1.2萬億美元，比去年增長了26%。這一財富值甚至比滬股指數(shù)還要高。
另一組調查則顯示，在受訪的高凈值人群中，六成以上表示會配置房產資產，而豪宅和商業(yè)地產項目是受富豪青睞的不動產資產。其中，有些高凈值人群希望通過房產來穩(wěn)定投資回報，以此作為與股票和債券相區(qū)別的投資手段。
而在2017年國際豪宅指數(shù)排名中，上海和北京豪宅分別位列第15位和第20位，價格漲幅分別是9%和7%。鑒于此，“京滬”頂級豪宅成為財富階層的購置豪宅的“主場地”。
“由于市場壓力較大，成交下行愈發(fā)明顯，而高端住宅和別墅的抗跌能力最強，所以很多富豪集中處理掉小戶型房產來購置別墅。”諸葛找房首席分析師陳雷向《證券日報》記者表示，從長遠來看，由于別墅用地的審批愈發(fā)收緊，別墅的新增房源量越來越少，造成供不應求現(xiàn)象，尤其頂級豪宅保值增值屬性明顯，因此成為高凈值人群資產配置的重要選項。
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