導(dǎo)讀
杭州、溫州、寧波、南京等主要城市這幾年均由于棚改帶出大量購房需求，市場(chǎng)回暖明顯。由于棚改和返鄉(xiāng)置業(yè)，長(zhǎng)三角是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商投資拿地金額占比最高的區(qū)域。
6月25日，一則關(guān)于“國(guó)家開發(fā)銀行（簡(jiǎn)稱‘國(guó)開行’）將棚戶區(qū)改造（簡(jiǎn)稱“棚改”）貸款審批權(quán)收回總行，全國(guó)一刀切暫停棚改”的傳聞，引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。
6月27日，地產(chǎn)股持續(xù)領(lǐng)跌。A股中，中南建設(shè)（000961.SZ）自6月25日開始連續(xù)三天領(lǐng)跌，27日一度跌停；新城控股（601155.SH）最高下跌7.04%；港股中，碧桂園（02007.HK）最高下跌8.43%、旭輝控股（00884.HK）最高下跌6.87%、融信中國(guó)（03301.HK）最高下跌6.38%。
據(jù)知情人士透露，6月26日晚間，海通證券邀請(qǐng)國(guó)開行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)國(guó)開行總行回收審批權(quán)限等棚改相關(guān)事宜解答市場(chǎng)疑問。但國(guó)開行官方隨后回應(yīng)稱，從未授權(quán)任何人員參加會(huì)議并代表國(guó)開行發(fā)表言論。
但天風(fēng)地產(chǎn)首席分析師陳天誠(chéng)認(rèn)為，國(guó)開行在2017年年報(bào)里已經(jīng)明確嚴(yán)控貨幣化的比例大幅度上行，無論是總量還是貨幣化的比例都已經(jīng)進(jìn)行了收縮跟調(diào)控。
上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，棚改資金在2014年大量發(fā)放后，如果不進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，后期將面臨著重大的還本付息壓力。而棚改的主動(dòng)權(quán)其實(shí)是在中央而非地方。此次國(guó)開行的合同審批權(quán)上移，并不意味著棚改的資金會(huì)大量減少，只是相比之前的粗放式放款，今后將更多通過棚改專項(xiàng)債的方式向市場(chǎng)注入資金。
顏莉認(rèn)為，由于緊預(yù)期的基調(diào)不變，開發(fā)商對(duì)于PSL收緊帶來的影響已經(jīng)有所預(yù)期，總體來說，布局全國(guó)的房企不會(huì)受到太大影響，但是以棚改業(yè)務(wù)為主的地方性房企受到的影響較大。
也有業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)開行總行收回棚改融資審批權(quán)，一方面可控制資金流動(dòng)，把購房需求留在當(dāng)?shù)兀涣硪环矫娴胤接袃攤鶋毫�，房地產(chǎn)仍然是主要收入來源，長(zhǎng)三角近年來房?jī)r(jià)連環(huán)上漲，杭州、溫州、南京等主要城市近兩年的市場(chǎng)表現(xiàn)，也有棚改推手的原因。
棚改資金結(jié)構(gòu)調(diào)整
盡管是重要棚改貸款來源，但PSL并不完全投向棚改且有時(shí)滯：1-5月PSL貸款新增4370億，同比增長(zhǎng)48%；余額3.12萬億，同比增長(zhǎng)33%。
根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2018年棚改只有580萬套，比2017年實(shí)際完成的609萬套有下降。因此棚改新增規(guī)模下降以及貨幣化比例的下降理所當(dāng)然。陳天誠(chéng)指出，貨幣化比例回到2016年的水平，即55%左右是比較合理的。
顏莉則透露，PSL的總量在2016年達(dá)到極值后，開始出現(xiàn)下降。2018年1-2月新增的巨量PSL是與“兩會(huì)”定下的到2020年“1500萬套”棚戶區(qū)改造的目標(biāo)相契合，而PSL在棚改貸款中的占比也從2015年的90%下降到2017年的約50%。
近日，江蘇一個(gè)地級(jí)市城市披露了2018年-2020年最新棚改計(jì)劃，從計(jì)劃中的棚改資金來源，可以看出PSL增長(zhǎng)收緊以及棚改政策的細(xì)微變化。該市最新的棚改計(jì)劃涉及9個(gè)片區(qū)、67億元拆遷款。其中有兩個(gè)片區(qū)，涉及5.45萬平方米、336戶棚改資金已確定由片區(qū)主管部門自籌或借款完成；另一個(gè)片區(qū)32.61萬平方米、706戶棚改涉及補(bǔ)償概算14.8億元，除了2.5億由國(guó)開行貸款外，其余款項(xiàng)均由所在區(qū)籌集、市財(cái)政統(tǒng)籌或民企融資。值得關(guān)注的是，這份棚改計(jì)劃中，有部分片區(qū)拆遷之后的用地直接轉(zhuǎn)化成了安置房。
同策咨詢一份研報(bào)顯示，2018-2020年，棚改計(jì)劃開工共1500萬套。按照2014-2017年的實(shí)際完成率均超100%推算，2018-2020年，棚改實(shí)際完成率將突破100%。
長(zhǎng)三角棚改：地方經(jīng)濟(jì)輪動(dòng)
杭州、溫州、寧波、南京等主要城市這幾年均由于棚改帶出大量購房需求，市場(chǎng)回暖明顯。中指院在年初一份研報(bào)里指出，徐州、溫州、紹興、連云港、鹽城、揚(yáng)州、淮安、安慶等地棚改力度加大。由于棚改和返鄉(xiāng)置業(yè)，長(zhǎng)三角是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商投資拿地金額占比最高的區(qū)域。
以溫州為例，該市自2016年啟動(dòng)“大拆大整”專項(xiàng)行動(dòng)，官方數(shù)據(jù)顯示，2016年溫州市區(qū)房屋征收貨幣化安置達(dá)到3423戶，貨幣化安置比例從2015年2.6%提升到2016年23.98%。
為了推動(dòng)拆遷力度，在貨幣化安置時(shí)，溫州政府給出了明顯高于房屋市場(chǎng)價(jià)的現(xiàn)金補(bǔ)償。位于溫州市中心城區(qū)鹿城區(qū)核心地段的舊房拆遷，居民所獲補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)幾乎等同于周邊在售新房均價(jià)。溫州市當(dāng)?shù)匾患曳科笙嚓P(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，棚改過程中，政府更傾向于貨幣補(bǔ)償，因?yàn)椴恍枰贸龅貕K來建安置房，還可以把地塊通過招拍掛的形式將其價(jià)值最大化；從市民角度而言，如果選擇實(shí)物安置，要四五年后才拿到房子，而政府一次性給出現(xiàn)金安置，通常是以5年后同一地區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)舊房進(jìn)行收購，拿著這筆巨款去買新房子，何樂而不為？
為了推動(dòng)棚改，溫州政府此前還出臺(tái)了一項(xiàng)指導(dǎo)政策：拆遷戶如果一年內(nèi)在市區(qū)范圍內(nèi)購買商品房或者有產(chǎn)權(quán)的安置房，最多還可獲得10%的購房補(bǔ)助。盡管后來取消了這一政策，溫州房地產(chǎn)庫存仍然告急。
一名溫州業(yè)內(nèi)人士指出，因?yàn)檫@兩年的大拆大整，溫州此前一直陰跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于回暖。
官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，此前溫州市甌海區(qū)的貨幣化安置調(diào)升至13%，而鹿城區(qū)的貨幣化安置比例目標(biāo)是50%。
近兩年來，地方政府棚改資金，主要就是來自政策性銀行貸款，即國(guó)開行和農(nóng)發(fā)行的棚改專項(xiàng)貸款，央行PSL（抵押補(bǔ)充貸款）投放是此類專項(xiàng)貸款的重要來源，占80%左右。也有地方政府發(fā)債，例如棚改專項(xiàng)債，但占少數(shù)。并且貨幣補(bǔ)償占比有走高趨勢(shì)，有分析師指出，有的城市貨幣化安置比例甚至高達(dá)60%。
從wind資訊統(tǒng)計(jì)可見，PSL歷年總量呈現(xiàn)波浪型發(fā)展，2015年為6980.89億元，2016年為9714.11億元，2017年6350億元，2018年又有上升趨勢(shì)，1-5月已達(dá)到4371億元。
棚改需求集中釋放，而市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏跟不上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月末，商品房待售面積55230萬平方米，今年5月末庫存為連續(xù)46個(gè)月新低。從趨勢(shì)上看，三四線庫存在繼續(xù)減少，在一二線進(jìn)入補(bǔ)庫存后，三四線也開啟庫存短缺時(shí)代。
杭州2017年共進(jìn)行貨幣化棚戶拆遷六萬多戶。這些千萬級(jí)貨幣／戶的購房需求涌入杭州樓市，對(duì)杭州房?jī)r(jià)和房租都產(chǎn)生了影響。2018年一季度，杭州土地出讓金全國(guó)第一，達(dá)到923億元。
一名業(yè)內(nèi)人士指出，“杭州的棚改資金來自貸款，這就是地方隱性負(fù)債，這是要還的”。他指出，拆遷之后，市政府賣地的收入是要拿來償還這筆開發(fā)貸款的。數(shù)千億的資金涌入，對(duì)杭州的房?jī)r(jià)帶來強(qiáng)烈的刺激，但是等這批棚戶的土地開發(fā)好入市之后，又帶出新一波供應(yīng)，此前的拆遷戶需求基本消化完畢的情況下，新增供應(yīng)會(huì)給未來的房?jī)r(jià)帶來較大壓力。
克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認(rèn)為，本輪三四線市場(chǎng)的持續(xù)火熱是多方面綜合作用的結(jié)果，棚改貨幣化安置只是在打破三四線市場(chǎng)“一潭死水”僵局的開始起到激活器的作用，并不是市場(chǎng)持續(xù)高熱的核心動(dòng)因。既有地方政府市場(chǎng)供應(yīng)的主動(dòng)調(diào)整，也有居民購買能力持續(xù)積累的支持，以及大量外出工人人口回流帶來的返鄉(xiāng)置業(yè)投資需求。而這一系列推動(dòng)因素尚未發(fā)生本質(zhì)改變，所以即便棚改貨幣化安置規(guī)�？s減，也不會(huì)即刻對(duì)三四線城市市場(chǎng)高熱走勢(shì)造成“釜底抽薪”的影響。
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