數聚 民生熱點關切大眾需求
“房住不炒”依然是國內住宅市場的發(fā)展思路。自去年4月10日發(fā)布調控政策以來，東莞住宅市場限購已滿一周年。整體來看，來自深圳等地投資客撤離，東莞市場回歸理性，平穩(wěn)運行。其中，受限購政策影響最大的區(qū)域非東莞臨深片區(qū)莫屬。庫存壓力變大、商品房賣不動等都成為了臨深樓市的特點。南都記者通過整合東莞市統(tǒng)計局和代理機構提供的數據發(fā)現，臨深片區(qū)(包括黃江)住宅的價格同比“降溫”不少。同時，在供應量大和庫存量較大的背景下，開發(fā)商呈現兩種態(tài)度，一類為“觀望型”，不著急加推新品，等待好時機；另一類則是“快銷型”，通過低價銷售等方式，加快速度出貨，以價換量。
臨深片區(qū)一季度成交上升三成
去年4月限購以來，東莞臨深片區(qū)樓市火速“降溫”，成交量跌入冰點。從新房成交數據來看，據中原研究中心透露，以2016年4月至17年3月和14年4月至18年3月兩個時間段作對比，東南臨深片區(qū)(不包括黃江)的成交量同比下降39%，網簽均價從21481元/㎡回落至18996元/㎡，同比下降12%。
從今年一季度的成交情況來看，東莞臨深片區(qū)樓市有回暖的跡象。統(tǒng)計顯示，2018年一季度，東莞臨深片區(qū)成交1426套，面積達到15.75萬㎡。與2017年相比，成交套數同比上升37.6%，成交面積同比上升37.5%。分析可發(fā)現，黃江以501套的成交量領跑臨深片區(qū)，也是臨深片區(qū)一季度成交量同比有所增長的主因。業(yè)內人士分析，一方面在于黃江多個樓盤積極推貨，同時采取低價促銷、抽獎回饋等方式吸引本地客購買力。
從購房群體來看，限購政策出臺前，東莞有90%的購買力來自深圳客。但是限購一年后，東莞的深圳客比例降至30%，大部分客源來自于當地居民和周邊鎮(zhèn)街。而從二手房的成交數據來看，深圳客并沒有回流至二手房市場。一季度，東莞臨深片區(qū)二手房成交2455套，同比下降32%。
臨深片鎮(zhèn)街房價同比下降
從鎮(zhèn)街來看，除鳳崗、樟木頭外，臨深片區(qū)的鎮(zhèn)街房價都出現了不同程度的下跌態(tài)勢。首先分析房價上漲的鎮(zhèn)街，數據顯示，2018年，鳳崗3月銷售均價為36126元/㎡，同比上漲34.5%。南都記者了解到，鳳崗的房價上漲是因其藍山錦灣和益田玫瑰府邸的兩個樓盤高價開盤，且主推別墅產品，因而導致成交均價上漲。另外，樟木頭的3月銷售均價為15830元/㎡，同比上漲7.3%。樟木頭一開發(fā)商負責人分析，一直以來，樟木頭的地理位置處于中間黃江和塘廈之間，沒有直接接壤深圳，且缺少軌道交通。再加上樟木頭以二手房為主，缺少品牌房企項目，這使得樟木頭的住宅市場較為低調。但隨著東莞地鐵1號支線將在樟木頭設站，對接深圳22號線的消息釋放后，不少購房者開始關注樟木頭的樓市。
此外，塘廈、黃江、清溪三鎮(zhèn)的房價均同比下降。中原戰(zhàn)略研究中心分析，在高庫存壓力下，不少樓盤采取以價換量的方式，快速出貨。
走訪
部分樓盤觀望市場
南都記者走訪部分臨深片區(qū)樓盤發(fā)現，不少樓盤為吸引深圳客，都先以出售公寓產品為主。同時，有開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略，也有開發(fā)商處于觀望階段，放慢推貨速度。以“高價地”為例，其鳳崗的中海地塊———中海云麓公館已經在去年公開備案價，先推售別墅產品。但截至目前，該項目已經動工，還未有新動態(tài)更新。其樟木頭的北大資源公館1898于上周已經開放樣板間，主推公寓產品，但還未釋放價格。南都記者在現場可見，北大資源公館已經建好了一半。而其周邊有多個樓盤在以現樓發(fā)售，進行低首付、底價促銷，價格最低至1.2萬元/㎡。
與此同時，黃江的中央園著、中泰峰境則采用低價戰(zhàn)略。南都記者通過中介了解到，中泰峰境打出了“1.6萬元/㎡起買臨深精裝房”的口號。同時，中央園著于上周開盤，推出萬元家電抽獎的活動。對此，一不愿具名的業(yè)內人士分析，從目前來看，“高價地”并未對周邊房價造成太大的影響。去年的高價地樓盤一直在觀望樓市政策的動向，想慢慢等待時機。但今年，這些樓盤也面臨要出貨的壓力。當下，快速出貨才是王道。
分析
庫存快速走高 消化周期超一年
截至3月底，臨深片區(qū)住宅庫存面積為128.9萬平方米，住宅套數為11210套，居東莞整個片區(qū)中第一。中原研究中心表示，臨深樓市在政策調控下，深圳客退潮后，去化速度大幅放緩，一段時間里幾乎處于停滯狀態(tài)，庫存快速走高，庫存壓力急劇加大，達到22個月。對此，中原研究中心建議，房企需加大讓利步伐，加快讓資金回籠。而剛需客可以趁機入市。
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