香港特別行政區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署(以下簡稱“差餉物業(yè)估價(jià)署”)的數(shù)據(jù)顯示，今年前七月香港樓價(jià)逐步上升，但8月開始下滑。私人住宅售價(jià)指數(shù)(以下簡稱“樓價(jià)指數(shù)”)更是一路下跌，截至10月，樓價(jià)指數(shù)已較7月下跌了3 .67%。
香港金融管理局總裁陳德霖近日表示，目前尚不能完全確認(rèn)香港樓市進(jìn)入下行周期，仍然需要時(shí)間進(jìn)行觀察，要考慮香港經(jīng)濟(jì)狀況和外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等因素。
這是陳德霖11月初談及“樓價(jià)回落僅數(shù)個(gè)星期，不足以證明樓市轉(zhuǎn)勢”的又一次回應(yīng)。
不過，南都記者注意到，今年7月后，樓宇買賣合約和總值大幅下滑。在9月多次加息后，考慮到香港銀行同業(yè)拆息波動(dòng)幅度較大，不少港人新近買樓時(shí)選擇最優(yōu)惠貸款利率為定價(jià)參考的按揭貸款。
尚不能完全確認(rèn)香港樓市進(jìn)入下行周期
香港特別行政區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署(以下簡稱“差餉物業(yè)估價(jià)署”)的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月香港樓價(jià)逐步上升，但是私人住宅售價(jià)指數(shù)已從8月下跌，連續(xù)3個(gè)月已經(jīng)累計(jì)下降約3 .7%。
近期，市場有聲音稱香港樓市進(jìn)入下行周期。
陳德霖表示，目前尚不能完全確認(rèn)樓市進(jìn)入下行通道，市場應(yīng)該綜合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和外部環(huán)境變化，再用一些時(shí)間進(jìn)行觀察。
陳德霖談到，香港金融管理局的逆周期審慎監(jiān)管措施，在樓市上升時(shí)會(huì)不斷收緊銀行按揭信貸，如果樓市進(jìn)入下行周期，則會(huì)考慮將原本的措施適當(dāng)放松。
此外，陳德霖表示，香港已經(jīng)進(jìn)入加息周期，這是香港樓市下行的一個(gè)關(guān)鍵影響因素。但是，香港銀行體系未必每次都會(huì)跟隨美國加息，如果美聯(lián)儲(chǔ)下周一如預(yù)期加息，香港的銀行是否跟加及加幅多大是其自身的商業(yè)決定。
港人新近買樓紛紛選擇最優(yōu)惠貸款利率
事實(shí)上，2015年12月以來，香港金管局已經(jīng)8次上調(diào)基本利率。
南都記者從金管局資料統(tǒng)計(jì)獲悉，2015年12月17日、2016年12月15日、2017年3月16日、2017年6月15日、2017年12月14日、2018年3月22日以及2018年6月14日，2018年9月27日，金管局隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息而上調(diào)基本利率。
陳德霖近日亦表示，目前香港銀行同業(yè)拆息呈上升態(tài)勢，意味著一些銀行資金成本有所增加，銀行的加息壓力會(huì)加大。
南都記者了解到，早在今年9月加息后，由于銀行同業(yè)拆息上揚(yáng)，各大銀行所報(bào)的儲(chǔ)蓄利率隨上調(diào)，而10年未曾變動(dòng)的最優(yōu)惠貸款利率也隨即上調(diào)。
南都記者了解到，香港購房按揭貸款利率有兩大基準(zhǔn)可以選擇，一種以香港銀行同業(yè)拆息(H ibor)作為定價(jià)參考，另一種是以最優(yōu)惠利率(prim e rate，以下簡稱“P利率”)作為定價(jià)參考。今年9月之前，香港人有九成多選擇以“H ibor”作為定價(jià)參考的按揭貸款。
不過，9月以后，港人買樓的按揭貸款均紛紛選取“P利率”為主。
南都記者從香港金管局獲悉，9月以“H ibor”作為定價(jià)參考的新批按揭貸款占比由8月的93.5%降至83.2%，10月更是降至50 .8%。相對(duì)而言，以“P”利率作為定價(jià)參考的新批按揭貸款占比從8月的4.6%升至9月的15.1%，10月更是暴增至47.3%。
百平米以上住宅售價(jià)指數(shù)下滑
香港樓市在近期亦發(fā)生新的變化。
在交投數(shù)據(jù)方面，今年7月樓宇買賣合約數(shù)目和總值分別為6091單和652.37億港元。然而，8月、9月和10月樓宇買賣合約數(shù)目分別為4822單、3500單和4243單，總值分別為467.65億港元、370 .83億港元和385.71億港元。根據(jù)查閱差餉物業(yè)估價(jià)署的標(biāo)準(zhǔn)，這些數(shù)據(jù)一般顯示送交注冊前約4個(gè)星期內(nèi)簽立的交易。
南都記者查閱差餉物業(yè)估價(jià)署12月的最新報(bào)表獲悉，私人住宅平均售價(jià)在今年前7個(gè)月逐漸上升，而私人住宅售價(jià)指數(shù)近來亦穩(wěn)定上升。該指數(shù)從1月的358.4一路升至7月的394.8。隨后8月跌至394.4，9月和10月更是分別跌至389.5和380 .3。
南都記者注意到，對(duì)指數(shù)影響較大的是100平方米以上的私人住宅。從今年7月開始，100平方米及以上的住宅售價(jià)指數(shù)由332.9一路下滑，10月更是錄得320 .2的較低水平。
值得關(guān)注的是，10月的私人住宅售價(jià)指數(shù)來看，160平方米或以上的私人住宅均少于20宗交易，這顯示豪宅市場成交的低迷。
根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)，今年7月以后，港島、九龍和新界各自160平方米或以上的私人住宅大多為“少于20宗交易”。
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