2017年，全國近110個(gè)城市與部門(縣級以上)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策發(fā)布次數(shù)超過270次。2018年，中小房企或?qū)⒚媾R去庫存周期加長、融資壓力偏大等因素制約。
近期，國內(nèi)多家上市房企公布了2017年全年業(yè)績預(yù)告。
1月29日，廣宇發(fā)展公布2017年度業(yè)績預(yù)告，歸屬于上市公司股東的凈利潤為212179萬元至222179萬元，光宇發(fā)展稱，受各項(xiàng)目交房計(jì)劃增加影響，2017年公司營業(yè)收入、利潤、每股收益均較上年同期大幅增長。
據(jù)Wind資訊近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月21日，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)36家上市房企披露2017年年報(bào)業(yè)績預(yù)告，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，28家房企業(yè)績預(yù)喜，占比高達(dá)77.8%。
隨著新城控股、電子城、廣宇發(fā)展等上市房企陸續(xù)發(fā)布業(yè)績預(yù)告，近期又有15家上市房企披露業(yè)績預(yù)告，除綠景控股預(yù)計(jì)虧損、沙河股份預(yù)計(jì)同向下降之外，其他房企均預(yù)計(jì)凈利潤實(shí)現(xiàn)增長。
法治周末記者經(jīng)梳理上市房企業(yè)績預(yù)告發(fā)現(xiàn)，2017年上市房企業(yè)績整體大幅向好，業(yè)內(nèi)專家表示盈利指標(biāo)增長主要得益于銷售數(shù)據(jù)的良好表現(xiàn)，但后續(xù)業(yè)績改善仍然會面臨較多壓力。
大型房企業(yè)績凸顯
日前保利地產(chǎn)、綠地控股、招商蛇口、新城控股等多家大型房企均公布業(yè)績預(yù)告。
1月15日，保利地產(chǎn)公布2017年業(yè)績快報(bào)，去年公司實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤156.84億元，同比增長26.27%。
保利地產(chǎn)表示，因結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比提高且投資收益增加，利潤總額同比增長10.24%;同時(shí)受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目權(quán)益比上升影響，歸母凈利潤同比增長26.27%，增幅高于利潤總額。公司報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約金額3092.27億元，同比增長47.19%，為以后年度的業(yè)績增長奠定基礎(chǔ)。
綠地控股業(yè)績快報(bào)顯示，去年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2901億元，同比增長17%;利潤總額191億元，同比增長32%;歸屬上市公司股東的凈利潤90億元，同比增長24%。報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)主業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入小幅增長，實(shí)現(xiàn)利潤得益于毛利率的提升增幅明顯，奠定了公司整體業(yè)績的良好基礎(chǔ)。
招商蛇口業(yè)績快報(bào)也顯示，去年公司營業(yè)總收入755.38億元，同比增長18.82%;歸屬上市公司股東的凈利潤122.14億元，同比增長27.48%。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)量較上年同期增長導(dǎo)致營業(yè)收入同比增長18.82%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較上年同期上升，導(dǎo)致營業(yè)利潤、利潤總額增長幅度高于營業(yè)收入增長幅度。
法治周末記者梳理發(fā)現(xiàn)，大型房企凈利增幅普遍超過20%，新城控股近日業(yè)績快報(bào)顯示，其凈利預(yù)計(jì)同比增加60%到100%，而大型房企凈利增加的原因主要得益于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)結(jié)因素。
萬科、恒大、碧桂園等龍頭房企雖仍未發(fā)布業(yè)績預(yù)告，但其盈利狀況也較為樂觀。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年碧桂園、萬科、恒大累計(jì)完成銷售金額分別為5500.1億元、5239億元、5131.6億元，皆邁過5000億元關(guān)口。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在拿地、融資、品牌溢價(jià)等方面的優(yōu)勢疊加，使得大型房企的表現(xiàn)明顯優(yōu)于中小企業(yè)，尤其在2017年下半年調(diào)控政策進(jìn)一步加碼之后，這種優(yōu)勢將更為凸顯。
利潤提升得益于銷售增長
據(jù)統(tǒng)計(jì)，雖然上市房企中不乏銷售規(guī)模超千億元的企業(yè)，但大多數(shù)發(fā)布業(yè)績預(yù)告的是中小房企。Wind資訊近期數(shù)據(jù)顯示，在已公布具體數(shù)據(jù)的30家企業(yè)中，21家房企歸屬母公司股東的凈利潤超過1億元，占比70%。
多數(shù)房企的業(yè)績提升得益于銷售收入的增長。
1月27日，天房發(fā)展發(fā)布業(yè)績預(yù)盈公告，預(yù)計(jì)2017年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期(-37676.76萬元)相比，將實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約為2億元到2.2億元。
天房發(fā)展稱，受到主營業(yè)務(wù)影響，2017年度公司營業(yè)收入與上年同期相比增長明顯，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)增長約80%。
臥龍地產(chǎn)近日也公告稱，預(yù)計(jì)2017年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期8074.36萬元相比，將增加22968.29萬元左右，同比增加284%左右。臥龍地產(chǎn)表示，業(yè)績預(yù)增原因在主營業(yè)務(wù)上得益于公司住宅銷售價(jià)格同比上漲，毛利率上升。
與此同時(shí)，新黃浦、光明地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)等多家上市房企業(yè)均預(yù)計(jì)2017年業(yè)績實(shí)現(xiàn)增長。
榮安地產(chǎn)業(yè)績預(yù)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，歸屬于上市公司股東的凈利潤為52000萬元至57000萬元，比上年同期增長249.15%至282.72%。榮安地產(chǎn)稱，公司本期業(yè)績大幅上升的主要原因?yàn)楸酒跇s安香園一期、鳳凰城一期、山語湖苑三個(gè)項(xiàng)目交付，結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本和稅金。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從2015年開始很多房企銷售數(shù)據(jù)都不錯(cuò)，出現(xiàn)了芝麻開花節(jié)節(jié)高的表現(xiàn)，所以各類銷售數(shù)據(jù)都會進(jìn)入到結(jié)算的環(huán)節(jié)，尤其是隨著營業(yè)收入的上升，很多盈利等指標(biāo)其實(shí)也會有較好的表現(xiàn)。
“對于此類業(yè)績增長來說，充分說明了在當(dāng)前市場調(diào)控趨緊的情況下，企業(yè)本身還是會有對沖風(fēng)險(xiǎn)的可能�！眹�(yán)躍進(jìn)稱。
業(yè)績改善仍存不確定性
不過，在盈利普增的態(tài)勢下，也有個(gè)別業(yè)績狀況不佳的中小房企陷入尷尬處境。
綠景控股1月25日公布業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損8800萬元至8000萬元，對于業(yè)績虧損原因，綠景控股解釋稱，公司仍處在轉(zhuǎn)型過程中，醫(yī)療項(xiàng)目在持續(xù)投入、租用了辦公場所、優(yōu)化了醫(yī)療隊(duì)伍，本報(bào)告期運(yùn)營成本增加。
除此之外，也有一些中小房企是通過處置非經(jīng)常性損益事項(xiàng)來實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。
1月26日，*ST松江發(fā)布業(yè)績預(yù)盈公告，預(yù)計(jì)盈利2.01億元，同比扭虧為盈。*ST松江表示，公司本次業(yè)績預(yù)盈主要是由于處置兩個(gè)子公司股權(quán)等非經(jīng)常性損益事項(xiàng)所致，影響金額為86540萬元，扣除上述非經(jīng)常性損益事項(xiàng)后，公司業(yè)績預(yù)計(jì)虧損66390萬元。
有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，2018年，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入調(diào)整期，資金緊缺適逢調(diào)控年，房企將面臨銷售回款和資金的雙重壓力，壓力嚴(yán)重者，或面臨生存危機(jī)。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2017年，全國近110個(gè)城市與部門(縣級以上)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策發(fā)布次數(shù)超過270次。2018年，中小房企或?qū)⒚媾R去庫存周期加長、融資壓力偏大等因素制約。
“從實(shí)際情況看，房企的業(yè)績改善也有很多不確定性，尤其是包括未來可能的加息、資本市場的管控、企業(yè)到期債務(wù)兌付等情況，其實(shí)都會有很多業(yè)績壓力。對于中小房企而言，"多快好省"很關(guān)鍵，比如說積極分散拿小地塊，同時(shí)做出產(chǎn)品品質(zhì)等，這些都是很重要的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
張大偉認(rèn)為，雖然2017年企業(yè)拿地溢價(jià)率普遍不高，但由于土地底價(jià)明顯上升，土地價(jià)格仍然有所上漲，加之融資成本的提高，以及“限價(jià)令”等政策的存在，房企的利潤空間將繼續(xù)被壓縮。
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