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租售同權(quán)，經(jīng)過(guò)了一輪輿論浪潮討論之后，正逐漸趨于理性。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)對(duì)我國(guó)租售同權(quán)政策的評(píng)價(jià)為，“這只是一個(gè)看上去很美，而真正操作起來(lái)根本不可能實(shí)現(xiàn)的政策�！�

現(xiàn)實(shí)中真正實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)操作難度會(huì)有多大？在馬光遠(yuǎn)的評(píng)價(jià)中談及最為重要的教育資源的分配，在這一方面發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)走在前面。德國(guó)沒有戶籍制度，買房和租房享有相同的公共權(quán)益（包括教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等）。同時(shí)，德國(guó)建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)定中介費(fèi)、房屋修繕費(fèi)等全部由房主承擔(dān)，且規(guī)定承租人有權(quán)將租賃房屋的一部分轉(zhuǎn)租給第三人。

住房在德國(guó)其實(shí)是一種社會(huì)福利。德國(guó)政府通過(guò)法律構(gòu)建了以住房合作社和合同儲(chǔ)蓄制度為主的租賃市場(chǎng)。大部分德國(guó)公民因此選擇租房居住，承租人權(quán)益有細(xì)致可行的法律保障，房屋租賃法律明顯偏向保護(hù)租房者。

美國(guó)租客可以對(duì)房間進(jìn)行裝修改造等，且不會(huì)面臨被驅(qū)逐危機(jī)。在教育和醫(yī)療方面，美國(guó)的劃片入學(xué)對(duì)學(xué)生的戶籍沒有做特別要求，租房學(xué)生仍可就近入學(xué)。醫(yī)療資源也同樣。美國(guó)的學(xué)校差別主要在于公立學(xué)校和私立學(xué)校，美國(guó)私立學(xué)校收費(fèi)一般是公立學(xué)校的 5 倍以上；而醫(yī)院也分公立和私營(yíng)，有能力的醫(yī)生往往會(huì)自己開設(shè)個(gè)人工作室。美國(guó)國(guó)內(nèi)的資源分配門檻在于財(cái)務(wù)實(shí)力而非權(quán)力。

美國(guó)通過(guò)對(duì)租賃市場(chǎng)的供需兩端，提供稅收減免或補(bǔ)貼的方法鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展。美國(guó)的低收入住房返稅計(jì)劃（俗稱LIHTC 計(jì)劃）和租房補(bǔ)貼計(jì)劃（俗稱 HCVP 計(jì)劃）是支撐美國(guó)住房保障體系的兩大支柱。

LIHTC 計(jì)劃規(guī)定，任何私營(yíng)業(yè)主、REITs 等若投資符合政府標(biāo)準(zhǔn)的保障性住房建設(shè)，政府將在 10 年內(nèi)給予住房造價(jià)對(duì)應(yīng)比例的稅收減免。保障性住房建設(shè)有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)項(xiàng)目中至少 20% 用于出租，且租戶收入低于當(dāng)?shù)仄骄�收入水平�?50%；或者至少40% 住房空間用于出租，且租戶收入低于當(dāng)?shù)仄骄�收入水平�?60% 才能申請(qǐng) LIHTC 計(jì)劃。

HCVP 計(jì)劃規(guī)定，收入水平低于平均水平 80% 以下的居民可以自由選擇租住房屋，最初補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為居民家庭收入的 25% 至公平市場(chǎng)租金部分。當(dāng)然，居民也可以選擇高于公平市場(chǎng)租金的住房，但超出市場(chǎng)租金部分需自行承擔(dān)費(fèi)用。1992 年 HCVP 計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整后，收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為當(dāng)?shù)刈饨饦?biāo)準(zhǔn)的 30% 部分（當(dāng)?shù)刈饨鹬Ц稑?biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)仄骄�租金�?90%-110%）。在供需兩端共同刺激下，美國(guó)租房居住逐漸成為住房主流。

新加坡 82% 的居民都以租房解決居住問(wèn)題。新加坡沒有學(xué)區(qū)房或醫(yī)區(qū)房概念，新加坡學(xué)校招生沒有“就近原則”，各地學(xué)生都可自行報(bào)名，差異在于學(xué)生父母如與學(xué)校有關(guān)聯(lián)可優(yōu)先錄取。醫(yī)療資源對(duì)全國(guó)開放，不會(huì)因?yàn)榈貐^(qū)差異發(fā)生區(qū)別對(duì)待的情況，自然也就不存在同權(quán)不同權(quán)的問(wèn)題。

新加坡自 1964 年李光耀總理提出“居者有其屋”計(jì)劃后，政府方面大力提供租房用地。目前，新加坡國(guó)有和公用土地占市場(chǎng)比重高達(dá) 80%，在此基礎(chǔ)上，新加坡每年財(cái)政支出中， 用于發(fā)放租房補(bǔ)貼的比例為 2%。

此外，日本、英國(guó)、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家中，教育、醫(yī)療等日常生活的核心資源都向所有國(guó)民放開。政府提供的租房補(bǔ)貼也相當(dāng)可觀。在這些國(guó)家中，租房市場(chǎng)的成熟與規(guī)范離不開政府的援手。

租售同權(quán)從本質(zhì)上而言是優(yōu)質(zhì)資源緊缺的反映，是解決市場(chǎng)供需矛盾的工具。放眼全球范圍，租賃市場(chǎng)利潤(rùn)并不高，離開了政府政策支持，租賃市場(chǎng)難以依靠自身造血維持；反過(guò)來(lái)也一樣，只有政策支持卻無(wú)人響應(yīng)的話，市場(chǎng)也無(wú)法構(gòu)建。租售同權(quán)從某種意義上而言是一種社會(huì)保障制度，而非行業(yè)刺激措施，在市場(chǎng)與政策共同作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能形成良性共振，鑄就房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展基礎(chǔ)。這也是一種房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。