從年初鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、“房住不炒”定調(diào)，到建行入局激活房企參與熱情，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大變化，為“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”待啟埋下伏筆。
“一個(gè)上午看了三家，都沒看上，而且價(jià)格比我想象中的貴�！痹诒本┧沫h(huán)邊老舊小區(qū)之間穿梭看房的盧京發(fā)出這樣的感嘆。
這位美國金融專業(yè)研究生畢業(yè)的海歸，2015年回國后，在北京一家私募基金工作。他告訴《中國房地產(chǎn)金融》，因?yàn)椴粷M意小中介的房源，轉(zhuǎn)而使用自如（鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌）。
辦公室白領(lǐng)小麗，月薪2萬元，她的目標(biāo)是30歲前在上海買一套房。作為外地人的她，離目標(biāo)實(shí)現(xiàn)還有3年時(shí)間，存折里只有30萬元。這30萬元存得不容易，但誰都知道，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)買不起上海一套房�！叭绻诶霞遥@就輕松多了。”
小董，月薪1萬元，男友月薪3萬元，都非本地人。目前考慮在北京買房子，看的是霍營(yíng)周邊的地區(qū)，對(duì)面積無要求，現(xiàn)在買了之后每個(gè)月還房貸，需精打細(xì)算，但還算可承受。日后考慮“學(xué)區(qū)房”的問題，則無力承擔(dān)了。
陳sir，廣州本地人，在郊區(qū)增城和從化有兩套房子，但離市中心都太遠(yuǎn)，屬于兩套拼起來買不上一套市中心的。想把其中一套裝修好賣或租出去，也沒閑錢，更不用說買新的。
這是眾多居住選擇中的幾種典型方式，像長(zhǎng)期“在漂”的年輕人，房子構(gòu)成了他們的生活、娛樂、工作、社交的半徑，進(jìn)而也構(gòu)成了與房子掛鉤的另一種現(xiàn)實(shí)寫照。
今年3月，知乎上一篇名為《北京的房?jī)r(jià)是不是正在透支著北京年輕人的創(chuàng)造力？》走紅網(wǎng)絡(luò)，講的是北大本碩博畢業(yè)生在北京買不了房的現(xiàn)實(shí)問題，引發(fā)共鳴。4月，自媒體新世相舉辦了第二季“逃離北上廣”運(yùn)動(dòng)，活動(dòng)發(fā)布30分鐘內(nèi)閱讀超過10萬+，僅一上午三地城市有近17000人報(bào)名。
逃離北上廣的背后有些許的雜味，但不得不思考當(dāng)前的住房困境問題。
在今年黨的“十九大”報(bào)告中，習(xí)總書記提出，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾�！比绾纹胶馊找娓邼q的房?jī)r(jià)與老百姓的日常生活水平，如何實(shí)現(xiàn)大部分人住有所居，成為國內(nèi)最重要的民生問題之一。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰近日在2017金磚論壇年會(huì)上表示，“過去30多年，我們只是基本解決了老百姓有沒有住的問題，現(xiàn)在要解決的，是老百姓能不能住得好的問題�！�
政策大年
行業(yè)變化縱然每年都會(huì)發(fā)生，但今年是變化最多、改革力度最強(qiáng)的一年。
首先，針對(duì)投機(jī)客、炒房團(tuán)增加，一線城市和二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲，政府通過落實(shí)限購、限貸政策以及嚴(yán)格的稅收機(jī)制等措施來遏制投機(jī)活動(dòng)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自去年“9•30”以來，中國超55個(gè)城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次，樓市調(diào)控層層加碼。除了過往大家熟悉的“限購”、“限貸”政策，通過限制買房數(shù)量、降低貸款杠桿，從需求端給房市降溫以外；今年更是引入了供給側(cè)改革，通過對(duì)樓盤最高售價(jià)的限定進(jìn)行“限價(jià)”政策，對(duì)買了房再賣出去的時(shí)間進(jìn)行限制的“限售”政策，斬?cái)唷俺捶孔濉钡牟糠止┙o，有效防止房?jī)r(jià)的暴漲暴跌。
2月4日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件（下稱4號(hào)文），對(duì)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等5種行為進(jìn)行規(guī)范。
另一方面，為滿足剛性購房需求，政府對(duì)租賃住房的大力扶持，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控的重中之重。
從去年3月起，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，到今年7月，12城開展首批住房租賃試點(diǎn)；再到以上海為代表的“十三五”規(guī)劃中計(jì)劃增加70萬套租賃單元，都說明了租賃市場(chǎng)正待蓬勃發(fā)展。
鼓勵(lì)租賃呼應(yīng)了“十九大”提倡的房子要回歸到“用來住的，不是用來炒的”健康定位，是必然趨勢(shì)。日前，普華永道思略特合伙人、大中華區(qū)總裁徐滬初接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪時(shí)表示，“租售同權(quán)”是解決居住剛需的重要手段。
“因?yàn)樽≌ㄔO(shè)在城市分布的不均衡，在老百姓手中分配的不均衡，導(dǎo)致眾多房產(chǎn)資源沒能得到有效利用。鼓勵(lì)住房租賃，真正是對(duì)有剛性住房需求的人釋放的一劑良藥，能有效提高房子的利用率，緩解‘住房難’的問題�！毙鞙醣硎�。
以普華永道為例，作為四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一，是眾多年輕學(xué)子畢業(yè)后的理想工作單位。但徐滬初直言，“像我們公司比較年輕的員工，每個(gè)月拿1萬元，近三分之一的工資來租房子。”政府鼓勵(lì)租賃，一定程度上保障了這群年輕人的權(quán)益，也利于公司以及城市留住人才。
11月，中國銀行、國開行、工商銀行等51家金融機(jī)構(gòu)與華夏幸福、泰禾集團(tuán)等20余家房企在證監(jiān)會(huì)舉行了一場(chǎng)閉門會(huì)議。討論了“如何迎接‘十九大’后地產(chǎn)新機(jī)遇？”也進(jìn)一步確定了租賃將成為房地產(chǎn)行業(yè)接下來的發(fā)展方向，長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)已站上市場(chǎng)風(fēng)口。
11月23日，住建部、國土資源部和央行召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)上再度強(qiáng)調(diào)了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，提出切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。
會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)金融管理，平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)；要完善土地供應(yīng)管理，提高租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供地比例。在專家看來，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，就是通過大力培育、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建購租并舉的住房制度，推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全。
以租之名
國家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2017》數(shù)據(jù)顯示，2016年，中國流動(dòng)人口規(guī)模為2.45億人，同時(shí)，近6年來中國流動(dòng)人口平均年齡呈持續(xù)上升趨勢(shì)，從2011年的27.3歲升至2016年的29.8歲，其中80/90后年輕人呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，另一方面來說也加快租賃住房的需求。
租了12年房子的鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉稱，北京2200萬常住人口中存量住房700多萬套，住宅租賃市場(chǎng)實(shí)際缺口是非常大的，估計(jì)未來北京會(huì)有1000萬人租房，人均20平方米左右�！八员本┬枰獌蓛|平方米的租房面積，但現(xiàn)在只有一億平方米�！�
根據(jù)鏈家集團(tuán)旗下自如官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，該平臺(tái)成立6年，自如擁有房屋（分散式房源）40萬間，自如寓（集中式）8棟，資產(chǎn)管理規(guī)模3000億元，服務(wù)客戶100萬。
租住的困境，正在通過分散式房源和集中式公寓解決現(xiàn)有的居住問題，也在通過越來越多的第三方中介服務(wù)平臺(tái)化解現(xiàn)有困境。
“自如的信息比較透明，另外，保潔和維修服務(wù)也比較便捷�！北R京說，與同地段同戶型的其他房源相比，自如的價(jià)格高出15%左右，這讓他的一個(gè)朋友沒有選擇自如，覺得“性價(jià)比偏低”。
對(duì)于住在“房子”里的新租客，除了滿足居住，他們還在乎其他的東西。
“首先，最基本的居住需求要滿足，至少要住得比較舒服。其次，價(jià)格要可以接受。最后，在前兩點(diǎn)的基礎(chǔ)之上，如果還有其他的、切實(shí)有用的服務(wù)會(huì)更好。”盧京表示，自己平時(shí)基本上只使用自如的保潔和維修服務(wù)，而他目前最需要的健身配套，自如并不提供。
他同時(shí)表示，身邊使用長(zhǎng)租公寓的大多是參加工作不久的人�！皩�(duì)于工作了三五年以上的人，僅僅只有保潔和維修，對(duì)他們來說沒什么吸引力，覺得性價(jià)比不高�！�
盧京所說的“其他的、切實(shí)有用的服務(wù)”，另一個(gè)名稱是“增值服務(wù)”，是長(zhǎng)租公寓區(qū)別于二房東的另一個(gè)點(diǎn)。對(duì)于公寓企業(yè)來說，如何增加租金之外的收入，如何提供客戶愿意買單的增值服務(wù)，是一個(gè)重要的課題。
據(jù)了解，目前已有公寓企業(yè)在洗衣、外賣、出行、辦公等方面進(jìn)行探索。其中，出行又包括與共享單車、共享汽車的合作。
在眾多增值服務(wù)中，社群服務(wù)是很多公寓企業(yè)都會(huì)重點(diǎn)提到的一項(xiàng)。
公寓企業(yè)對(duì)社群的重視與共享辦公類似。雖然長(zhǎng)租公寓服務(wù)于個(gè)人，共享辦公服務(wù)于企業(yè)，服務(wù)的對(duì)象有所不同，但是二者都與傳統(tǒng)的二房東區(qū)別開來，都在強(qiáng)調(diào)“提供空間”之外的服務(wù)。而建立社群、強(qiáng)化社交屬性，是增值服務(wù)的重要部分，也是增加收入的重要方向。
共享辦公企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)的創(chuàng)始人毛大慶稱，在一棟樓里上班，關(guān)起門來辦公，沒有社交的狀態(tài)“不是現(xiàn)在年輕人的生活方式”。公寓企業(yè)對(duì)于社群的重視，另一個(gè)原因恰恰在于，年輕人是其最主要的客群。
有行業(yè)人士向《中國房地產(chǎn)金融》表示，社群服務(wù)的愿景很好，但是現(xiàn)在僅僅是起步階段。
“社群服務(wù)的終極模式就是大學(xué)宿舍�！痹摌I(yè)內(nèi)人士說，“原因在于，其一，周圍住的都是和你差不多背景的人。其二，大家因?yàn)楸尘跋嗨贫鴵碛薪涣鞯幕A(chǔ)。其三，有了這個(gè)基礎(chǔ)，開展什么樣的社交活動(dòng)都會(huì)比較活躍。到最后，人與人之間的關(guān)系變得緊密了，社群就建立起來了。在這個(gè)過程中，作為提供空間的公寓企業(yè)，可以獲得更多的收入——因?yàn)榭蛻麴ざ忍岣撸疑缃环⻊?wù)也會(huì)帶來收入�！�
租賃市場(chǎng)八仙過“海”
雖然長(zhǎng)租公寓是一個(gè)比較流行的概念和事物，但是目前并沒有明確的定義，不同的人說起長(zhǎng)租公寓的時(shí)候，有可能說不同的住房租賃產(chǎn)品。
可以明確的一點(diǎn)是，長(zhǎng)租公寓跟傳統(tǒng)的“二房東”有所區(qū)別。其一，前者的標(biāo)準(zhǔn)化屬性區(qū)別于后者的非標(biāo)屬性。其二，二房東一般都是分散式房源，而長(zhǎng)租公寓既有分散式房源（以自如為代表），也有集中式房源，比如較早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的魔方公寓。
在廣州工作了五年的林粵告訴《中國房地產(chǎn)金融》，自己并不使用長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，也沒聽過自如，但是知道魔方公寓。“坐公交車的時(shí)候，有時(shí)會(huì)看到他們的樓�！�
在魔方公寓的官網(wǎng)首頁，能看到一行頗為醒目的文字“魔方公寓是中國首家連鎖集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商”。據(jù)了解，魔方公寓2009 年在南京成立，2012 年開始在多個(gè)一二線城市布局，目前在全國有300家店。
魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆向《中國房地產(chǎn)金融》表示，2009年以前國內(nèi)并沒有集中式公寓這個(gè)概念。
“（當(dāng)時(shí)）大部分是二房東，公寓企業(yè)并不多�！彼瑫r(shí)表示，隨著2013年、2014年資本對(duì)行業(yè)的關(guān)注——例如君聯(lián)資本、小米對(duì)公寓企業(yè)的投資，以及2015年、2016年政策對(duì)整個(gè)行業(yè)的定性，長(zhǎng)租公寓迎來發(fā)展期。
進(jìn)入發(fā)展期，行業(yè)里不再只有幾家創(chuàng)業(yè)企業(yè)謹(jǐn)小慎微地做市場(chǎng)調(diào)研，小心翼翼地融資擴(kuò)張，而是有越來越多的入局者，帶著越來越雄厚的背景和資源，進(jìn)行越來越宏大的布局。新入局者對(duì)外公布的房間數(shù)目標(biāo)大多是十萬級(jí)。
行業(yè)里有“五大系”的說法：金融系（比如新派公寓）、中介系（比如自如）、開發(fā)商系（比如萬科泊寓）、酒店系（比如華住集團(tuán)的城家公寓）、以及互聯(lián)網(wǎng)系（比如魔方公寓）。
每個(gè)派系都有自身的優(yōu)勢(shì)。金融系無疑在資產(chǎn)運(yùn)作方面具有優(yōu)勢(shì)，中介系擁有強(qiáng)大的線下團(tuán)隊(duì)，開發(fā)商系在拿地和資金上優(yōu)勢(shì)突出，酒店系在運(yùn)營(yíng)和客戶資源上有豐富的積累，互聯(lián)網(wǎng)系懂得做客戶體驗(yàn)，而且有更好的IT系統(tǒng)。
“我們的優(yōu)勢(shì)是懂客戶、擅經(jīng)營(yíng)，因?yàn)檫M(jìn)入行業(yè)的時(shí)間比較早，積累了經(jīng)驗(yàn)，所以可以做到標(biāo)準(zhǔn)化、流程化�！苯饐凑f，“我們有一套可以快速復(fù)制的模式，正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，魔方許多員工都被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手‘邀請(qǐng)’過去了。大家說魔方是行業(yè)里的黃埔軍校。”
在對(duì)人才饑渴的背后，是蓬勃發(fā)展、空間巨大的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016 年國內(nèi)租金規(guī)模為 1.1 萬億元，2020年將達(dá)到1.6萬億元，2025年將達(dá)到2.9萬億元。但是海面正在變得擁擠，競(jìng)爭(zhēng)正在變得激烈。
“去年行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)還不是很激烈，兩千多的房子拿過來改改，能夠五六千租出去。今年杭州搶房源搶得非常兇，自如的人拿著現(xiàn)金堵在房東門口，簽約就直接給錢�！宾卧⑹紫\(yùn)營(yíng)官李保強(qiáng)說。
“我們?cè)谌昵熬陀X得，這個(gè)行業(yè)未來不會(huì)缺錢也不會(huì)缺項(xiàng)目，今年的情況驗(yàn)證了這一點(diǎn)。”上海樂乎城市青年社區(qū)CEO何光說，“包括五大系在內(nèi)，這么多的企業(yè)在進(jìn)入，未來勢(shì)必有一場(chǎng)惡戰(zhàn)�！�
由于進(jìn)入者頗多、競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)里開始出現(xiàn)“長(zhǎng)租公寓正在從藍(lán)海變成紅�！钡恼f法。另一方面，雖然行業(yè)的未來幾乎被一致看好，但是盈利仍然是目前要面對(duì)的一大挑戰(zhàn)。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)的盈利能力較弱，絕大部分處于虧本狀態(tài)。
“2015年是分水嶺，我們從集中式重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)�！焙喂庹f，“樂乎現(xiàn)在的定位是第三方服務(wù)商，做運(yùn)營(yíng)管理和品牌賦能�！�
樂乎的轉(zhuǎn)型可以代表一批公寓企業(yè)，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，就是為了減輕盈利的壓力。但是對(duì)于公寓企業(yè)來說，尷尬的地方在于，就算不掙錢也不能停止擴(kuò)張，因?yàn)橐獙?shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)、要盈利，就必須要達(dá)到一定規(guī)模。
這個(gè)臨界點(diǎn)，在寓見公寓CEO林小森看來是三萬套。而李保強(qiáng)表示，三萬套的規(guī)模對(duì)于鑫寓這樣的新進(jìn)入者而言，比較有壓力。
不掙錢、但是又不能停止擴(kuò)張，公寓企業(yè)的資金壓力可想而知。
“2012年開始，我連續(xù)做了兩年的噩夢(mèng)，表面上看，我們規(guī)模做大了，很風(fēng)光，實(shí)際上在不斷地借錢還錢�！焙喂庹f，“美其名曰‘金融’，其實(shí)就是不斷地民間借貸堵窟窿。今天用這個(gè)平臺(tái)的錢，明天用那個(gè)平臺(tái)的錢，最后賺的錢全部付了各個(gè)平臺(tái)的利息�！�
何光的焦慮頗有代表性。資金就是過海八仙的干糧，如果沒有干糧了，前面又還看不到岸，怎么辦？
因此，獲取資金成了公寓企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。2017年以來長(zhǎng)租公寓的融資新聞不斷，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅下半年就有5 家企業(yè)共計(jì)獲得約12億元的融資。此外，借助資本市場(chǎng)也是一種途徑，魔方和自如先后發(fā)行ABS，新派公寓發(fā)行業(yè)內(nèi)首單類REITs。
市場(chǎng)呈現(xiàn)的局面，一面是不賺錢但對(duì)資金的饑渴，另一面是租賃新物種真真實(shí)實(shí)地闖進(jìn)了房地產(chǎn)圈。
“鍍金”時(shí)代
“下一步萬科要在恢復(fù)住房的居住屬性、回歸房地產(chǎn)初心上作出努力和貢獻(xiàn)。”萬科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮接受新華網(wǎng)采訪時(shí)對(duì)萬科重新定位，萬科未來將會(huì)成為全球領(lǐng)先的住房租賃企業(yè)。
2016年萬科推出第一個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌——泊寓，龍湖、旭輝地產(chǎn)推出冠寓、領(lǐng)寓，央企保利地產(chǎn)一連推出瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+ 青年公寓、和熹會(huì)四大品牌，截至目前，房企 TOP50 有三分之一已經(jīng)布局長(zhǎng)租公寓。
11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與萬科、華潤(rùn)、碧桂園等11家房企簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及5481套租賃住房，為鼓勵(lì)長(zhǎng)租，建行還推出“按居貸”，為租戶提供純信用貸款用于租房，貸款利率低于同期個(gè)人住房按揭貸款利率。
如果把轉(zhuǎn)型租賃看成房企新一輪賽道比拼的話，2017年眼花繚亂的房企多元化布局則是多年來最為人矚目的。且不說孫宏斌眼中的“鉆石時(shí)代”，還是郁亮眼中的“白銀時(shí)代”，當(dāng)下房企的轉(zhuǎn)型更多是“鍍金時(shí)代”。
根據(jù)融創(chuàng)2017年半年報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，2017 年上半年融創(chuàng)并購資金為777億元，為2016年全年并購額的2倍。融創(chuàng)收購萬達(dá)所轄13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，交易金額為438.44億元。對(duì)于3000億規(guī)模盡在掌中的孫宏斌，在他看來，融創(chuàng)將5-10年時(shí)間戰(zhàn)略布局，擠進(jìn)5000億陣營(yíng)。
此外，對(duì)于投資了樂視的孫宏斌，多次回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)注：“被問為什么要投資樂視合作萬達(dá)，是因?yàn)槲覀儓?jiān)信房地產(chǎn)業(yè)會(huì)穩(wěn)定健康發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)的主力產(chǎn)業(yè)大文化、大旅游、大娛樂會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)，是因?yàn)槿趧?chuàng)堅(jiān)定看好中國經(jīng)濟(jì)的未來�！�
如果說融創(chuàng)多元化的注腳是大文化、大娛樂，在旭輝沖刺3000億規(guī)模邁進(jìn)“第二個(gè)五年戰(zhàn)略”的時(shí)候，旭輝董事長(zhǎng)林中說的最多的一句是：“走出舒適區(qū)，進(jìn)入挑戰(zhàn)區(qū)�！钡�2021年為實(shí)現(xiàn)3000億這一目標(biāo)，旭輝積極提出了“房地產(chǎn)+”的戰(zhàn)略，指的正是多元布局。挖掘房地產(chǎn)投資、開發(fā)，尤其運(yùn)營(yíng)服務(wù)環(huán)節(jié)的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)，將業(yè)務(wù)拓展深入至物業(yè)與社區(qū)服務(wù)、教育、公寓、EPC 和工程建設(shè)等多方面。
房企三巨頭“碧恒萬”中，萬科收購普洛斯21.4%股權(quán)，站上國內(nèi)物流地產(chǎn)的高位，也顯示房企開創(chuàng)物流地產(chǎn)的野心；碧桂園計(jì)劃5年內(nèi)投入千億元打造科技小鎮(zhèn)，成立產(chǎn)城事業(yè)部；恒大多元化布局上雄心滿滿，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在2017年工作會(huì)議上闡述世界上最大房企完成轉(zhuǎn)型，意味著恒大歷時(shí)八年，在地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)完成業(yè)務(wù)布局。
對(duì)于多元化的嘗試，鮮有主營(yíng)業(yè)務(wù)徹底轉(zhuǎn)向多元經(jīng)營(yíng)，房企的利潤(rùn)核心來源依然是地產(chǎn)板塊。對(duì)于增量市場(chǎng)的信心，顯然有數(shù)據(jù)正在警示當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代正在悄然生變。
2016年全國二手房交易規(guī)模占到住房交易總額的比例達(dá)到41%，一線城市二手房交易額已達(dá)新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%。換句話來說，一手房二手房交易倒掛，提醒房地產(chǎn)的下半場(chǎng)正在進(jìn)入存量時(shí)代，意味著以租賃為主、存量空間改造運(yùn)營(yíng)、城市更新為核心的新地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在進(jìn)入機(jī)構(gòu)的視野，存量主體的改變也預(yù)示著存量時(shí)代的玩家與規(guī)則將與開發(fā)時(shí)代大不同。
越來越多房企進(jìn)入資產(chǎn)管理、營(yíng)運(yùn)持有的模式。泰禾集團(tuán)戰(zhàn)略投資部、存量資產(chǎn)及海外地產(chǎn)投資總經(jīng)理張平接受《中國房地產(chǎn)金融》稱，行業(yè)變化是很顯著的�！白赓U是未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)方向，如何盤活存量，是房企決勝的關(guān)鍵點(diǎn)�！�
“資產(chǎn)管理是行業(yè)成熟不可或缺的一步，它為商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)領(lǐng)域帶來變革，通過高效、穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)模式的形成帶來資產(chǎn)價(jià)值最大化�！爆F(xiàn)在不管什么地產(chǎn)或物業(yè)，都是“買方市場(chǎng)”，讀懂消費(fèi)者、提升個(gè)性化與全方位的服務(wù)，才能有效提升資產(chǎn)價(jià)值。
同時(shí)，張平表示，持有型物業(yè)需要大量資金投入，項(xiàng)目的完善、維護(hù)與提升都需要大量現(xiàn)金流，靠租金收益來支撐并不容易，特別是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期，如何實(shí)現(xiàn)金融創(chuàng)新，成為房企另一嚴(yán)峻的課題。
對(duì)于一眾房企涌進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)、存量改造市場(chǎng)，在盈利方式改變的同時(shí)，也在改變房企對(duì)于賺錢速度的理解。如同張平談及的，中國租賃市場(chǎng)租金收益較低，甚至是國外成熟市場(chǎng)，如紐約或倫敦的一半，賺“慢”錢導(dǎo)致收益率壓縮。
當(dāng)租金收益率甚至難以抵消貸款成本，并且租賃業(yè)務(wù)前期所需投入資金量巨大，收效周期較長(zhǎng)，解決盈利問題迫在眉睫。因此，降低融資成本，成為擺在眼前的事實(shí)。
無論是當(dāng)前調(diào)控下的房地產(chǎn)信貸資金收緊，還是發(fā)債、信托、私募基金等渠道的萎縮，房企依然有對(duì)資金的饑渴，房地產(chǎn)行業(yè)加速“鍍金”的過程，推動(dòng)了房企試水資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新工具發(fā)展。
具有標(biāo)志性影響力的是，10月11日，國內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得深交所審核通過。10月23日，國內(nèi)首單房企租賃住房類 REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行類REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在上交所審核通過，都給行業(yè)帶來了新的啟發(fā)。
第一太平戴維斯上海估價(jià)部董事甘啟善接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪時(shí)提到，除了新派、保利的REITs，目前租賃市場(chǎng)的四單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品包括魔方、自如的ABS，而前兩者是運(yùn)營(yíng)方的產(chǎn)品�！皟�(yōu)秀運(yùn)營(yíng)商的加入，是一個(gè)利于行業(yè)健康發(fā)展的趨勢(shì)，有助于提高整個(gè)租賃市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)與服務(wù)水平。同時(shí)，專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商能對(duì)房企開發(fā)商帶來積極的有借鑒意義的影響，推動(dòng)更多房企轉(zhuǎn)型投入到租賃的大潮中去。”
資產(chǎn)證券化加速了資金回籠，反過來助力提升公寓類產(chǎn)品的服務(wù)與質(zhì)量，甘啟善看好未來長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。而伴隨著其現(xiàn)金流不斷向好、租購?fù)瑱?quán)等政策的進(jìn)一步落實(shí)，甘啟善預(yù)測(cè)，會(huì)有越來越多開發(fā)商加入進(jìn)來，爭(zhēng)奪租賃市場(chǎng)在管理服務(wù)上的利潤(rùn)差價(jià)�！耙�?yàn)殚_發(fā)商具備更雄厚的實(shí)力，有更充裕的資本可組建專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。這是運(yùn)營(yíng)商沒有的優(yōu)勢(shì)�！�
對(duì)于破解存量時(shí)代最大困擾REITs推出的難題，業(yè)內(nèi)多位人士預(yù)期，距離在公募市場(chǎng)推出已經(jīng)不遠(yuǎn)。
在圍繞住的問題上，站在租客盧京的角度來看，城市里的新青年正在面對(duì)通勤壓力、家庭租房的需求，也面臨租金的現(xiàn)實(shí)壓力，“到時(shí)候租金加上七七八八的費(fèi)用，每個(gè)月要花掉我一半的收入。”
真正能否從需求端打通從買房、租房的多元需求，解決切實(shí)的居住需求，這仍然是房企以及產(chǎn)業(yè)鏈亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題�；仡�2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，購房者有買房的迫切，租房者有對(duì)租房現(xiàn)實(shí)的迫切，房企也有企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的迫切。而毋庸置疑的是，這是房地產(chǎn)發(fā)展迎來重要“拐點(diǎn)”的一年。
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