導讀
上�；A比較扎實。政府在土地市場的利益讓渡加上配套政策的制定，投入成本平抑租金等方面，在全國具有標桿作用。
1月17日，經過近半年的醞釀，上海住房租賃價格指數監(jiān)測辦公室（簡稱“租賃價格指數監(jiān)測辦”）正式揭牌并發(fā)布《2017年上海市住房租賃市場發(fā)展報告》（簡稱“報告”）。租賃價格指數監(jiān)測辦由上海市房地產經紀協會、上海中估聯信息技術有限公司、上海師范大學房地產經濟研究中心和上海房屋租賃專業(yè)委員會聯合組成，意在構建全市、環(huán)線、區(qū)域、板塊等四個系列的租賃價格指數。據透露，下一步上海住房租賃規(guī)劃建設統(tǒng)一平臺也將上線。
住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分�！笆糯蟆眻蟾嫣岢觥皥猿址孔邮怯脕碜〉�、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居�！睆氖澜缰饕獓掖蟪鞘袑嵺`看，租賃居住是解決住房問題的主要手段之一。上海作為超大城市，更需要適應常住人口住房多樣化需求，進一步發(fā)展規(guī)范有序的住房租賃市場，使廣大市民能通過租房安居樂業(yè)。
今年1月5日，上海市政府召開房地產市場健康發(fā)展聯席會議明確要求，著力推進租賃住房規(guī)劃建設。據透露，2017年上海共新增租賃住房用地29幅，將在近兩年形成近3萬套的租賃住房。2018年租賃住房用地仍將繼續(xù)增加，同時不斷增加機構經營的市場化租賃住房，預計實現新增租賃房源計劃開工和轉化總量20萬套、新增代理經租房源9萬套（間）。機構經營的租賃住房，包括公共租賃住房、代理經手租賃住房比例也將不斷提高。將為市場提供更多的長期、穩(wěn)定的租賃住房供應，租賃住房的宜居性也將會不斷提高。
2017年租金同比下降2%
今年1月份上海土地市場交易主力就是租賃住宅用地。1月16日，上海市土地交易市場舉行了5場經營性國有建設用地使用權掛牌截止及現場競價活動，所有地塊均底價成交，分別由市北高新等三家國企獲取。
據租賃價格指數監(jiān)測辦發(fā)布的“報告”顯示，上海租賃市場在全國范圍內具有典型性：2017年上海住房租賃市場供求關系總體平衡，按人均可支配收入計算，平均租金支出占收入比在36.8%左右，租賃住房具有可負擔性。住房更多回歸居住功能，房地產市場長效調控效果逐步顯化。
2017年，上海平均單位標準租金為62.5元/平方米/月，其中最高的為內環(huán)內98元，最低的郊環(huán)外為25元。上海住房租金總體處于可支付水平。
2017年上海全市住房租售比平均為1.43%，且由內向外呈現U型態(tài)勢，其中內環(huán)內租售比最高為1.48%，外郊環(huán)租售比最低為1.35%。租售比是住房市場的重要指標，反映出在政府加大調控、大力發(fā)展租賃市場背景下，市場預期得到修正，房地產市場長效調控效果逐步顯化，租賃市場租金穩(wěn)定走勢得到支撐。
上述報告顯示，2017年，上海市住房租賃市場成交呈現前低后高的態(tài)勢，租賃市場供求總體平衡。監(jiān)測到的全年成交租賃住房樣本約20萬套，1200萬平方米左右。其中第1-2季度的成交套數平穩(wěn)，約在4萬套左右。受高校畢業(yè)生季節(jié)影響，第3季度成交量增長較快，環(huán)比增長40%左右，達到6萬套左右，第4季度與第3季度基本持平。
監(jiān)測顯示，單套租金價格分布中以3000-4000元/月的占比最多，為34.0%。以全年租金走勢來看，呈現先回落后逐步企穩(wěn)，同比下降2%。具體表現為：2017年第1季度租賃價格環(huán)比下跌1.5%；到第3季度，由于畢業(yè)季大量畢業(yè)生租房需求，租金止跌，環(huán)比上漲0.31%。到第四季度同比下降2%。
區(qū)域市場也進一步分化。在租金整體下跌后，有的區(qū)較快企穩(wěn)，如青浦區(qū)、虹口區(qū)、松江區(qū)、奉賢區(qū)、嘉定區(qū)和閔行區(qū)；有的區(qū)價格指數持續(xù)下跌，如長寧區(qū)、黃浦區(qū)、金山區(qū)、靜安區(qū)和浦東新區(qū)。
目前上海市場需求集中在中小戶型居住。監(jiān)測數據顯示，2017全年成交中，1室戶型占46.2%，2室戶型占45.2%，三室以上占8.6%。社區(qū)越成熟，租賃需求越活躍，如古北板塊、徐家匯板塊、洋涇板塊、碧云板塊、松江新城板塊、陸家嘴濱江板塊、塘橋板塊等。從環(huán)線分布來看，內環(huán)內活躍小區(qū)占比最高達到42.5%，其次是內中環(huán)活躍小區(qū)占比為34.4%，外郊環(huán)、中外環(huán)次之，最低是郊環(huán)外。
上海師范大學房地產經濟研究中心主任崔光燦分析指出，上海房租從理論上趨于合理，與國際水平、全國市場對比，也不算最高。
市場新階段
“報告”指出，2018年，上海還將大力發(fā)展住房租賃市場，特別是長期租賃市場，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展是房地產業(yè)發(fā)展的重點內容。各區(qū)租賃住房發(fā)展規(guī)劃將不斷出臺。對于部分房地產開發(fā)企業(yè)、經紀企業(yè)等拓展租賃業(yè)務，仍是較好的機遇期。相關支持政策會不斷出臺或完善，企業(yè)可結合自身的特點，適時進行戰(zhàn)略布局。
上海市房地產經紀行業(yè)協會常務副會長陳亮指出，上海原來更注重住房銷售市場，但現在上海市場已經進入新階段，其特征是，這一塊的引導、配套政策已有很多，相比其他試點的中小城市，上�；A比較扎實。政府引導央企、國企盤活存量用地也是考慮到市場容量大，并且政府在土地市場的利益讓渡加上配套政策的制定，投入成本平抑租金，在全國具有標桿作用。
但陳亮也指出，房地產協會建議政府主導是階段性的舉措，租賃住房供應今后還是要走市場化道路。
從2017年的市場數據和2018年的趨勢可以看出，上海租賃消費市場有提升空間，關鍵在于市場進入提高質量的階段，即解決居住權的問題。目前上海房企正處于積極創(chuàng)新、探索住房租賃經營的機遇時期，比如長租公寓的發(fā)展也是一個機會。
房東東公寓研究中心全靂指出，在上海增加租賃供給、完善住房租賃體系過程中，呈現明顯的趨勢：一是社會房東逐漸轉向機構房東，國有和民營租賃機構快速增長；二是以往淡季更淡、旺季更旺轉向了旺季不旺、淡季更淡；三是政府提供四位一體的保障體系，但仍滿足不了社會大眾需求的，開放更多的社會機構參與到住房供應體系中來。
陳亮接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，上海央企、國企介入租賃住房市場，將來的盈利痛點在于金融配套服務、相關方面也加快租賃金融政策的擬定，今后通過運營逐步考慮盈利�！跋Ｍ肫蟆蟾嗥赜谫Y金方角色。”陳亮也強調，租賃運營比較碎片化，希望引入市場機制，讓更多有品牌有口碑的企業(yè)介入商業(yè)化運營，提高盈利效果。
未來趨勢：平穩(wěn)與分化
“報告”預計，2018年，上海以青年家庭、新畢業(yè)大學生為主的新市民租賃需求仍將增加，市場上對機構經營的租賃住房需求會繼續(xù)增加，租金水平仍保持可支付性。
“2018年，在國家大力發(fā)展房屋租賃市場、租購并舉等一系列紅利政策的刺激下，上海住房租賃市場對由租賃機構經營管理的住房需求無論從規(guī)模和需求上，都將大幅增加，租金價格仍將保持在合理水平�！贝薰鉅N教授分析說，2018年租賃市場將凸顯三個特征：市場穩(wěn)定增長；供求關系穩(wěn)定、租金保持合理；租賃經營積極創(chuàng)新。
上海中估聯信息技術有限公司董事長許軍認為，2018年租賃市場可以用“平穩(wěn)、分化”這兩個詞形容。租金經歷去年一季度的調整之后已經開始平穩(wěn)發(fā)展，而分租和整租市場的分化，帶來的空間非常大。他舉例稱，自如能夠成功融資40億元，表明2018年市場將會帶出各種相關領域的探索與爆發(fā)。他指出，租賃市場到了不得不改革的時間節(jié)點。如果還按照原來的租賃策略實施，2018年的租賃市場發(fā)展很可能失敗，下一步包括經紀人行業(yè)在內，應該分析布局落點，分析哪些人會進入上海。
監(jiān)測顯示，代理經租的住房，通過增加配套服務，提高居住品質，可以產生租金溢價。如一居租金均價為4182元/月，一般可以高于普通社會租賃住房20%左右。業(yè)內人士指出，這表明運營能力對于盈利空間提升有非常大促進作用。
陳亮指出，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展是房地產業(yè)發(fā)展的重點內容。相關支持政策會不斷出臺或完善，企業(yè)可結合自身的特點，適時進行戰(zhàn)略布局。
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