2017年，一度成為全國樓市“領(lǐng)頭羊”之一的深圳，房地產(chǎn)市場幾乎呈現(xiàn)全面降溫之勢。
全年的新房成交量僅為2.58萬套，創(chuàng)下近年來的最低水平，僅為2015年新房成交總量的39%，新房成交均價實現(xiàn)月度“十五連跌”。根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行的數(shù)據(jù)，反映整體市場需求量的一二手住宅成交總量較上年同期下降了34.9%。
平穩(wěn)的市場，為長效機制的建設(shè)打下了良好基礎(chǔ)。在“多主體供應(yīng)，多渠道保障，租購并舉”的導(dǎo)向下，2017年也被視作是樓市長效機制建設(shè)的元年。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉撰文指出，2018年以后，樓市長效機制將會漸次落地，對不同城市，長效機制具體內(nèi)容、實施路徑也有差別，對于高度城市化的城市來說，壯大租賃和向外圍疏導(dǎo)需求是最可行的措施之一。
“一步到位”調(diào)控見效
根據(jù)機構(gòu)發(fā)布的“2017年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜”，在百億企業(yè)2017年銷售額集中的十大城市中，深圳僅位列第九。
深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，去年深圳共售出25820套一手住宅，同比減少36.2%，創(chuàng)下了近年來的最低水平。可供參照的是，自2010年以來，深圳的新房成交量都在3萬套以上，成交高峰年份2015年更是達(dá)到了66450套。
價格方面，新房市場經(jīng)歷了連續(xù)15個月的連續(xù)下跌，去年全年的均價為54445元/平方米。
其中，深圳房信網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，90平方米以下的中小戶型產(chǎn)品成交18143套，占全市新房住宅總量的七成，成交均價41581元/平方米，大幅低于全市的成交均價。這也一定程度意味著，剛需占據(jù)了2017年成交的主力。
二手房方面，深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2017年全市二手房成交63578套，環(huán)比下降33.7%。價格整體走勢以平穩(wěn)為主，波動較小。綜合來看，一二手住宅成交總量較上年同期下降了34.9%。
2016年，深圳出臺史上最嚴(yán)的“104新政”，此次被稱作“一步到位”的政策，使得深圳樓市避免了在2017年調(diào)控加碼的局面。而從過去一年的市場表現(xiàn)來看，2016年強力的調(diào)控措施在繼續(xù)發(fā)揮成效。
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事張曉端認(rèn)為，“限購限貸限售限價限商”為代表的干預(yù)手段令房價總體趨于平穩(wěn)，有形之手短期不會退出，這意味著在未來一定時期內(nèi)，房價上漲將難以得到支持。
1月8日，張曉端進(jìn)一步告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，從目前的情況來看，政府對于長效機制已經(jīng)有一個理想化的預(yù)期，并且希望為此創(chuàng)造出平穩(wěn)的市場環(huán)境，這是短期內(nèi)行政調(diào)控手段不會退出的邏輯。
不久前，深圳市屬國企深業(yè)集團(tuán)位于香蜜湖片區(qū)的豪宅樓盤深業(yè)中城由售轉(zhuǎn)租，有中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，新房市場受限價政策的影響較大，深業(yè)集團(tuán)的這一做法或許釋放出一個信號，深圳限價政策在2018年放松的可能性較小。
長效機制雛形漸顯
如果說限購、限價、限貸等仍屬于傳統(tǒng)手段，在這一輪的整體調(diào)控中，深圳已經(jīng)體現(xiàn)出一系列對長效機制的探索，并從頂層設(shè)計逐漸走向落地。
其中一個核心支點在于大力度培育租賃市場。2017年最后一個工作日，深圳以掛牌方式公開出讓三宗租賃用地的使用權(quán)，兩宗位于龍崗區(qū)，一宗位于坪山區(qū)，總建筑面積超過16萬平米，均要求70年全年期自持租賃。而同一時間，深圳僅推出一宗可出售的住宅用地。
在此之前，深圳已經(jīng)公開出讓首宗位于龍華區(qū)的“只租不售”地塊，由深圳市人才安居集團(tuán)競得，競拍當(dāng)日，包括萬科、碧桂園、保利、中海等在內(nèi)的8家房企被吸引到場。
根據(jù)深圳鼓勵租賃市場發(fā)展的政策文件，在今年6月底之前，除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)至少供應(yīng)一宗地塊，用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓。
深圳中原地產(chǎn)指出，中長期來看，隨著租賃細(xì)則的逐漸完善，租賃住房的供應(yīng)保證，租戶的權(quán)利和義務(wù)將更能得到保障，租賃人群比例不斷擴大，從而延長了平均租賃期限，平滑了購房需求，降低房地產(chǎn)市場的波動性，這對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展具有里程碑式的意義。
對于人口持續(xù)涌入的深圳而言，解決居住問題的根源仍然在于增加供應(yīng)。在居住消費升級的背景下，借助鼓勵租賃的政策東風(fēng)，深圳除了增量供應(yīng)，更有意盤活存量，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心總規(guī)劃師鄒兵曾就新一版城市總體規(guī)劃對媒體介紹，深圳的住宅總量并不少，主要是結(jié)構(gòu)性問題，即配套完善的成套性住宅數(shù)量不夠。關(guān)于未來15年的住房發(fā)展策略，在有序供應(yīng)的同時，調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，把住房的品質(zhì)提高到更好的狀況。
擁有大量的城中村住房，為深圳提供了巨大的存能量盤活空間。目前，包括萬科、深業(yè)集團(tuán)在內(nèi)的開發(fā)商已經(jīng)參與到城中村的規(guī)�；脑熘小�
深圳提出，在“十三五”期間供應(yīng)不少于30萬套人才住房。目前，政府已經(jīng)部分采取了與開發(fā)商合作的方式，包括向后者租賃長租公寓，再以較低價格提供給符合條件的人才。
張曉端表示，這相當(dāng)于過去30多年深圳政策性住房的總和。在長效機制建設(shè)過程中，這將有效彌補市場需要解決的居住問題。只有當(dāng)保障的歸為保障，市場才能夠真正回歸市場。在這種情況下，多層次的住房供應(yīng)體系才可能真正達(dá)成，有形之手才能沒有后顧之憂地退出。
1月8日，深圳一家中型房地產(chǎn)企業(yè)人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，一個健康的市場應(yīng)該是“高端有供應(yīng)，中端有支持，低端有保障”的，當(dāng)中低端、夾心層的需求得到保證之后，高端應(yīng)該回歸市場。
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