據(jù)稱近十年來(lái)一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)首次同比下跌 去年住宅供地同比增七成，未達(dá)全年計(jì)劃一半
隨著2017年的收官，廣州樓市也結(jié)束了跌宕起伏的一年。陽(yáng)光家緣和市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在去年3月份的樓市限購(gòu)新政下，全年一手房網(wǎng)簽創(chuàng)下三年新低，住宅供地也未完成全年計(jì)劃的一半。但在發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的支撐下，全年住宅供地同比仍增加了7成。
新房市場(chǎng)
全市一手住宅網(wǎng)簽量 去年同比下跌29 ．6%
陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年廣州一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)是89859套，網(wǎng)簽面積約978萬(wàn)平方米，同比分別下跌29 ．6%和30 ．2%，是近三年來(lái)的網(wǎng)簽量新低，網(wǎng)簽金額約1609 ．5億元，比2016年少了720多億。價(jià)格方面，網(wǎng)簽均價(jià)16451元/平方米，同比下降了205元/平方米，即1.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解，這是近十年來(lái)廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)首次同比下跌。不過，由于今年實(shí)施了較為嚴(yán)格的網(wǎng)簽管理措施，這一數(shù)據(jù)參考價(jià)值也相對(duì)下降。由于樓市調(diào)控限制個(gè)人購(gòu)買公寓，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全年一手公寓成交2.08萬(wàn)套，同比下降超過4成。
從全年看，2017年廣州樓市可以分為3月限購(gòu)新政前和新政后兩個(gè)階段。一、二月，由于恰逢春節(jié)傳統(tǒng)淡季所以成交較少。3月市場(chǎng)立即回暖，卻遇到了史上最嚴(yán)限購(gòu)新政，市場(chǎng)立即逆。3月趕搭新政末班車，網(wǎng)簽井噴創(chuàng)下歷史上第二高的15798套后，樓市急轉(zhuǎn)直下，成交放緩。在七、八月傳統(tǒng)淡季，甚至連續(xù)兩個(gè)月網(wǎng)簽不足五千套。直到去年第四季度最后兩個(gè)月成交才回暖。
一手房網(wǎng)簽均價(jià) 天河超越秀排第一
再看區(qū)域方面，今年?yáng)|部繼續(xù)大爆發(fā)，增城全年網(wǎng)簽量26531套，也是唯一網(wǎng)簽超過2萬(wàn)套大關(guān)的區(qū)域。此外黃埔區(qū)網(wǎng)簽量也高達(dá)16587套，排名全市第二。換言之，東部?jī)蓚�(gè)區(qū)即高達(dá)4.3萬(wàn)套，占全市的48%，幾乎達(dá)到一半。因?yàn)槿狈π仑浌⿷?yīng)，白云、海珠和越秀三個(gè)區(qū)全面網(wǎng)簽量均不足千套，特別是最少的越秀區(qū)，只有295套，平均一天都不到一套。
網(wǎng)簽均價(jià)方面，天河46729元/平米同比上漲超過15%，超越此前一直坐擁優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的越秀區(qū)成為全市均價(jià)最高的區(qū)域。不過受到限價(jià)和限簽的影響，各區(qū)新房網(wǎng)簽均價(jià)參考價(jià)值有限。
土地市場(chǎng)
住宅用地同比增七成 但未達(dá)年度計(jì)劃一半
新浪樂居昨日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年廣州共計(jì)成交住宅用地38宗，成交面積約為270萬(wàn)平方米。對(duì)比年初市國(guó)土規(guī)劃委公布的《廣州市2017年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中擬供應(yīng)宅地65宗，面積約為574萬(wàn)平方米，以成交宗數(shù)計(jì)，廣州宅地供應(yīng)尚未完成計(jì)劃的六成，若以成交面積計(jì)，則未完成計(jì)劃的一半。
同樣注意到這一點(diǎn)的還有中原地產(chǎn)。其監(jiān)控的全年賣地?cái)?shù)據(jù)顯示，2017年廣州累計(jì)成交住宅和商業(yè)用地337.21萬(wàn)平米，同比增加44.1%；其中住宅用地成交264.15萬(wàn)平米，同比增加7成，商業(yè)用地成交73.9萬(wàn)平米，同比下跌6%。今年住宅供地量與市國(guó)規(guī)委此前公布的5年供地計(jì)劃中的年平均每年475萬(wàn)㎡仍存在一定差距。從成交金額看，盡管今年官方針對(duì)“控溢價(jià)”“抑地王”出臺(tái)了一系列措施，主要包括提高出讓底價(jià)，增加出讓條件以及定向銷售群體，但土地出讓金同比大增。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的2017年廣州住宅和商業(yè)用地累計(jì)出讓金額1105.12億元（僅統(tǒng)計(jì)公開掛牌地塊），比2016年總額增加86.2%。
中心區(qū)土地供地 以碎片式舊改地供應(yīng)為主
據(jù)中原地產(chǎn)針對(duì)年內(nèi)出讓的37宗住宅地塊溢價(jià)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有16宗用地以底價(jià)成交；溢價(jià)在50%以內(nèi)的地塊有28宗，占總數(shù)的76%；而2016年出讓的27宗宅地中，溢價(jià)率超過100%的地塊有20宗，占74%，“低溢價(jià)”為2017年出讓地一大特點(diǎn)。2017年出讓宅地附加各種復(fù)雜出讓條件亦屬于一大特點(diǎn)。如2017年10月一輪土拍，5宗用地要求在出讓區(qū)內(nèi)注冊(cè)公司或帶有招商引資要求；值得一提的是，住宅地出讓增加“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)，對(duì)地塊配建面積、溢價(jià)嚴(yán)格控制，因此造成2017年整體土地溢價(jià)率、配建面積均低于往年。
區(qū)域方面，去年各區(qū)供應(yīng)呈現(xiàn)“中心區(qū)白云支撐，外圍區(qū)百花齊放”的情況。中心老區(qū)（撇除黃埔）主要供地區(qū)為白云，其供應(yīng)4宗舊改地共計(jì)17.91萬(wàn)㎡，占中心老區(qū)（撇除黃埔）66%的供應(yīng)量。綜合市國(guó)規(guī)委公布的編修公示與改造推進(jìn)情況來(lái)看，未來(lái)白云仍將有大量舊改地可釋出。另一方面，越秀、天河、荔灣三區(qū)2017年住宅地零供應(yīng)，由此可見中心老區(qū)用地緊缺，在廣鋼、牛奶廠等大規(guī)模舊改地出讓完畢后，目前中心區(qū)供地主要以碎片式舊改地供應(yīng)為主。
觀察
住宅捆綁產(chǎn)業(yè)
形成產(chǎn)城融合新模式
2017年4月，碧桂園以57.5億元奪得思科智慧城一期用地，首創(chuàng)了廣州用住宅捆綁產(chǎn)業(yè)形成的產(chǎn)城融合新模式。此后南沙、增城新塘相繼出讓多宗帶有產(chǎn)業(yè)引進(jìn)性質(zhì)的小宗用地，直至12月中旬增城朱村掛牌2宗相連總面積達(dá)22.4萬(wàn)㎡的產(chǎn)城用地，全年累計(jì)“產(chǎn)業(yè)+居住”用地累計(jì)8宗，總用地面積69.8萬(wàn)平米，其中增城占50%、番禺占38%、南沙占12%。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，未來(lái)住宅加產(chǎn)業(yè)的新開發(fā)模式下，大量高素質(zhì)人口流入將產(chǎn)生巨大的需求，無(wú)論辦公物業(yè)（針對(duì)定向上下游企業(yè)），還是居住物業(yè)，將盤活整個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，有利于提高片區(qū)市場(chǎng)價(jià)值。此外，產(chǎn)業(yè)新城在未來(lái)產(chǎn)品銷售、出租等環(huán)節(jié)上目標(biāo)客戶群更加清晰，有利于加快產(chǎn)品消化資金回籠以及降低營(yíng)銷成本。對(duì)于產(chǎn)業(yè)員工而言，受定向銷售政策保障未來(lái)置業(yè)壓力相對(duì)輕松，將吸引更多人才安居樂業(yè)，可見對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，這一模式未來(lái)將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與人口互惠互利。
租購(gòu)?fù)瑱?quán)開啟
租房市場(chǎng)元年
2017年廣州率先提出構(gòu)建“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的住房體系，開啟了租賃市場(chǎng)元年。去年7月份市政府出臺(tái)的租房16條中，首次提出加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系，提出租房同樣享受就近入讀公校的權(quán)利。此后市國(guó)土規(guī)劃委表示，在未來(lái)五年土地供應(yīng)計(jì)劃中，將建設(shè)安排租賃住房15萬(wàn)套；去年10月首次推出了官方租房平臺(tái)陽(yáng)光租賃，10月底越秀集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)宣布各自成立住房租賃公司，負(fù)責(zé)開展資金籌措和房源建設(shè)及出租業(yè)務(wù)。工行和建行也表示未來(lái)五年將為廣州租房市場(chǎng)提供不少于萬(wàn)億的融資支持。
在供地環(huán)節(jié)，去年3月廣州土拍正式加入“競(jìng)自持”，要求競(jìng)自持部分作為租賃住房之用。去年4月份白云區(qū)黃石西路魚苗場(chǎng)地塊，由萬(wàn)科以50%自持面積首開紀(jì)錄。當(dāng)月晚些時(shí)候萬(wàn)科同樣以55%的自持面積，拿下了黃埔區(qū)長(zhǎng)居嶺地塊。2017年全年全市出讓的土地自持面積累計(jì)達(dá)11 ．9萬(wàn)㎡，這些將用于租賃住房建設(shè)。中原地產(chǎn)表示，采用住宅用地的“競(jìng)自持”模式將帶來(lái)兩方面影響，一是大面積自持將會(huì)引導(dǎo)房企對(duì)租賃、長(zhǎng)租等經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行探索，未來(lái)租賃市場(chǎng)將更加科學(xué)合理，對(duì)住房的需求或由購(gòu)買轉(zhuǎn)向租賃，將倒逼更加專業(yè)、規(guī)范的租賃產(chǎn)品面世，尤其對(duì)于目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)基本處于空白狀態(tài)的家庭租賃部分，新出讓的租賃自持用地有望在這一領(lǐng)域進(jìn)行探索。另一方面，雖然競(jìng)自持表面上對(duì)高地價(jià)進(jìn)行控制，但對(duì)于實(shí)際銷售而言可售房源減少，未來(lái)新盤是否將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者值得觀察。
甘公網(wǎng)安備 62010202000715號(hào)
設(shè)計(jì)制作 宏點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)
