香港新任特首林鄭月娥在入職前談及未來五年的施政目標(biāo)，第一項(xiàng)重點(diǎn)工作便是解決香港樓價(jià)高、買房難的問題。
今年的香港樓市與過往并不相同。在承受政府強(qiáng)加的一連串調(diào)控后，香港樓市不跌反升。今年上半年，香港樓市成交量價(jià)繼續(xù)上行，總值創(chuàng)新高。
來自中國內(nèi)地的資金也在影響香港樓市的發(fā)展方向和格局。2017年至今，香港出讓的六宗宅地其中五宗均被內(nèi)地開發(fā)商收入囊中。由于內(nèi)地投資者在港投資持續(xù)升溫，香港有望取代紐約成為最熱門城市。
樓市瘋狂，對(duì)重現(xiàn)1997年崩盤的擔(dān)憂重回公眾心頭。如何解決樓價(jià)過高的難題，也考驗(yàn)新一屆特區(qū)政府的施政能力。
交易總值創(chuàng)新高
騰訊副總裁、創(chuàng)造當(dāng)下最火手游“王者榮耀”的姚曉光在香港豪擲近億港元買樓的故事，成為香港市場中內(nèi)地客無懼“辣招”入市的經(jīng)典案例。
香港人把調(diào)控樓市的政策稱為“辣招”。過去一年，香港樓價(jià)居高不下，特區(qū)政府頻繁“加辣”。
先是2016年11月，香港全面提高買賣住宅物業(yè)印花稅率，無論交易價(jià)格高低，稅率統(tǒng)一調(diào)高至交易額的15%，只有購買第一套住宅的香港本地永久居民可以獲得豁免。
但市場對(duì)此政策并不受用。2017年4月，香港收緊印花稅條例，規(guī)若一份合約購買兩個(gè)以上的單位，則須繳付15%印花稅;2017年5月，香港再推三項(xiàng)新一輪物業(yè)按揭逆周期措施。
但從市場反應(yīng)看來，調(diào)控新招并未能發(fā)揮作用。5月底，在三項(xiàng)新一輪物業(yè)按揭逆周期措施出臺(tái)后數(shù)天，在香港荃灣的海之戀開盤并取得日光的成績。
2016年末，不少專家曾預(yù)言2017年香港樓市將會(huì)下行。但類似的觀點(diǎn)正不斷被市場推翻。
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2017年上半年，香港一手私人住宅的銷售量約為一萬宗，總貨值為1400億港元;二手私人住宅的交易錄得兩萬宗，總貨值為1500億港元。
據(jù)該中介行預(yù)測，今年下半年，香港一手私人住宅銷售約為0.9萬宗，總貨值為1400億港元。預(yù)計(jì)2017年全年，一手私人住宅銷售總量為1.9萬宗，總值2800億港元，創(chuàng)下歷史新高;二手方面，由于放盤短缺，樓價(jià)高漲，業(yè)主心里價(jià)格堅(jiān)挺，該行預(yù)測下半年二手私人住宅的交易量會(huì)小幅下行至1.5萬宗，總貨值為1100億港元，全年總值同比上升10%。
林鄭月娥曾表示將從土地房屋政策入手，增加土地供應(yīng)和住房供給，以解決香港樓價(jià)過高導(dǎo)致的居住難題。但目前為止，新一屆特區(qū)政府針對(duì)就此出臺(tái)新的政策。
據(jù)香港特區(qū)政府發(fā)展局局長馬紹祥介紹，2017~2018年度，香港計(jì)劃賣出28宗宅地、3宗商業(yè)/商貿(mào)用地，一宗酒店用地，其中有8宗來自2016~2017年的賣地計(jì)劃，20宗是新增用地。
不過，潛在房屋土地供應(yīng)量的預(yù)測能否實(shí)現(xiàn)，仍需取決于政府用地的相關(guān)程序可否在年度內(nèi)完成、鐵路物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目及市區(qū)重建局項(xiàng)目的推展進(jìn)度，以及發(fā)展商修訂土地契約及推行重建項(xiàng)目的意愿等因素。
內(nèi)資房企追逐土地
值得注意的是，來自內(nèi)地的資本對(duì)香港樓市走向和格局的影響。
6月21日，路勁和深圳控股組成的合資公司以31.7億港元的價(jià)格成功拿下新界屯門一宗住宅用地，這是該合資公司的第二次投標(biāo)。
5月11日晚，深圳控股通過公告宣布，將與路勁基建的附屬合作成立各占50%權(quán)益的合資企業(yè)，參與位于香港啟德的土地投標(biāo)，但這次投標(biāo)不敵競爭對(duì)手，以失敗告終。
深圳控股是內(nèi)地房企赴香港搶地的其中一家。
據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，2016年至今，萬科、中海、高銀、五礦建設(shè)、海航、龍光、合景泰富和龍湖聯(lián)合體、路徑和深圳控股聯(lián)合體等八家企業(yè)/合資企業(yè)先后進(jìn)入香港市場。尤其是今年，香港出讓的六宗住宅用地的其中五宗被內(nèi)地開發(fā)商收入囊中，總價(jià)值為402.2億港元。
高力國際香港研究部董事石峰對(duì)記者指出，2016年以來，內(nèi)地投資者在香港房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫，從商辦物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅土地市場。內(nèi)地資本對(duì)香港商業(yè)地產(chǎn)的投資力度自2016年第四季度起驟減，而此前，辦公寫字樓是內(nèi)地投資者的心頭好。過去五年，中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國人壽、中國恒大、光大集團(tuán)、祥祺集團(tuán)都曾在香港投資寫字樓。
今年一季度，香港本地生產(chǎn)總值按年實(shí)質(zhì)增長4.3%，升幅為6年來最高，呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的跡象，成為樓市上行的支撐因素之一。
石峰認(rèn)為，“資金充裕、負(fù)利息環(huán)境、供應(yīng)不足及剛需強(qiáng)勁等多種因素也會(huì)導(dǎo)致香港樓市持續(xù)升溫�！�
此外，多位專家認(rèn)為，香港樓市走高，還因?yàn)閬碜詢?nèi)地資本的刺激。
石峰表示，2014年后，深圳房價(jià)增幅大幅拋離香港，香港房價(jià)升幅落后會(huì)凸顯香港樓市的投資價(jià)值。不過，目前內(nèi)地資本正在遭遇資金外流管制，在一定程度上這些企業(yè)在香港進(jìn)行房地產(chǎn)投資的活動(dòng)將會(huì)受限。
整體而言，經(jīng)過上半年的銷售，目前香港本地開發(fā)商全年銷售目標(biāo)多數(shù)已經(jīng)提前達(dá)標(biāo)，下半年的銷售業(yè)績壓力較小，惜售的可能性大。從這個(gè)角度考慮，下半年香港樓價(jià)下行可能性小。
香港本地的七大開發(fā)商之一的長實(shí)地產(chǎn)，在7月底已經(jīng)達(dá)到360多億港元的銷售金額，而長實(shí)地產(chǎn)年初時(shí)訂下的全年銷售目標(biāo)為250億港元，至年中曾上調(diào)至350億港元。7月25日，長實(shí)地產(chǎn)執(zhí)行董事趙國雄在出席活動(dòng)時(shí)對(duì)記者透露，不排除集團(tuán)再次上調(diào)銷售目標(biāo)的可能。
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