與傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)不同，深圳的寫字樓市場(chǎng)一直被認(rèn)為“供過于求”。此前，深圳針對(duì)商辦物業(yè)有針對(duì)性地追加調(diào)控，加之面臨空置率上升的壓力，深圳寫字樓市場(chǎng)也引起了市場(chǎng)的關(guān)注。
空置率超過20%
在深圳寫字樓密集的南山、福田和羅湖區(qū)，多個(gè)在建寫字樓項(xiàng)目都在爭(zhēng)搶“地標(biāo)”的頭銜。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在深圳南山區(qū)，規(guī)劃高度超過300米的在建項(xiàng)目就包括世茂金融中心、漢京金融中心、卓越前海金融中心、華潤(rùn)深圳灣總部大樓等。而在福田區(qū)，佳兆業(yè)環(huán)球金融中心、深業(yè)上城等在建項(xiàng)目的規(guī)劃高度都超過300米。而在舊改重點(diǎn)區(qū)域羅湖，也有寶能中心、城脈金融中心和恒大建設(shè)大院舊改項(xiàng)目的規(guī)劃高度都超過300米。
摩天寫字樓項(xiàng)目遍地開花，雖然多數(shù)為企業(yè)自持物業(yè)，但也預(yù)示著大量寫字樓項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)住宅開發(fā)商因調(diào)控大潮持觀望態(tài)度、減少推貨的時(shí)候，深圳的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍在不斷出貨。高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度深圳全市甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)共有四個(gè)新項(xiàng)目落成，可供租賃建筑面積合計(jì)約為30.1萬平方米，大量新增供應(yīng)推升全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均空置率至21.6%，環(huán)比增加4個(gè)百分點(diǎn)。
高力國(guó)際預(yù)計(jì)，鑒于深圳全市歷史吸納水平，新增供應(yīng)肯定將超越需求的增長(zhǎng)，致使平均空置率進(jìn)一步上升。如果所有項(xiàng)目皆如期完工，全市平均空置率將于年內(nèi)維持在20%以上的水平。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)則顯示，今年第一季度深圳甲級(jí)寫字樓銷售均價(jià)為每平方米56125元，仍維持小幅下滑趨勢(shì)，環(huán)比下降0.6%。記者在深圳市福田中心區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，多棟寫字樓都有超過10套以上的辦公單位同時(shí)放賣。有中介對(duì)記者表示，從去年下半年至今，寫字樓銷售市場(chǎng)都表現(xiàn)一般。
深圳一家融資貸款公司業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，在深圳買寫字樓的投資客，大多是為了買來當(dāng)資產(chǎn)做抵押融資，一般投資者很少會(huì)將寫字樓作為主要的投資標(biāo)的。此外，過去投資深圳寫字樓的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅。與一般中小投資者形成鮮明對(duì)比的是，最近一年多深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的確頻繁出現(xiàn)大單交易，數(shù)據(jù)顯示2016年深圳寫字樓共約有27宗大宗交易，比2015年的13宗翻了一番多，顯示大型機(jī)構(gòu)和投資者出手越來越“闊綽”。
商辦物業(yè)的新出路
為了促進(jìn)寫字樓等商業(yè)辦公物業(yè)的銷售，一些開發(fā)商會(huì)選擇將部分寫字樓等商辦物業(yè)改為商住公寓，希望套上“居住”的功能后能促進(jìn)銷售。相對(duì)于寫字樓等商辦物業(yè)，商住公寓對(duì)投資者來說投資門檻較低，所以也比較受投資客們青睞。記者在福田區(qū)八卦嶺片區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，清鳳創(chuàng)投大廈此前就在部分樓層推出公寓單位，但公寓單位需以公司名義購(gòu)買。此外，萬科在羅湖湖貝片區(qū)收購(gòu)的“大金牙”項(xiàng)目，搖身一變已成“萬科深南道68號(hào)”，這棟過去原本以寫字樓與商業(yè)設(shè)計(jì)為主的大樓，目前熱銷的卻是商務(wù)公寓，均價(jià)超過每平方米5萬元。
不過，深圳市規(guī)劃國(guó)土委此前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知》，對(duì)商業(yè)辦公、研發(fā)用房進(jìn)行進(jìn)一步管控，從建筑設(shè)計(jì)方面限制了將商辦與研發(fā)用地改造為住宅的可能性。今年以來，自北京、上海開啟的對(duì)商辦類物業(yè)調(diào)控嚴(yán)查正呈蔓延之勢(shì)，如今已覆蓋全部一線城市。
雖然不是從土地層面進(jìn)行調(diào)控，但易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也是供應(yīng)端的管制措施之一�！按祟愓邔�(duì)房企拿地等形成較大的挑戰(zhàn)，后續(xù)房企拿地方面會(huì)比較謹(jǐn)慎，畢竟類似打擦邊球的做法已經(jīng)不太容易實(shí)現(xiàn)�！眹�(yán)躍進(jìn)建議，如果體量比較大，必要時(shí)可以采取寫字樓資產(chǎn)證券化手段，一些寫字樓項(xiàng)目也可改變租賃條件以調(diào)整客群，也能夠有效盤活資產(chǎn)。
也有分析人士表示，相比之下，在深圳地段較好的寫字樓大部分仍能賣出高價(jià)，開發(fā)商并沒有太大沖動(dòng)改造成公寓。不過，調(diào)控新政或?qū)⒋碳ぎa(chǎn)品的創(chuàng)新，使聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)基地、孵化園等模式快速發(fā)展。高力國(guó)際深圳分公司辦公樓服務(wù)副董事陳柯宇表示，開發(fā)商可考慮引入品牌及服務(wù)更好的國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)眾創(chuàng)空間品牌來去化一定空置面積，同時(shí)在成本可控范圍內(nèi)也可考慮自己運(yùn)營(yíng)，提高自身品牌知名度。
此外，上述通知也引發(fā)部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)深圳未來工改市場(chǎng)的擔(dān)憂�！肮じ墓ぁ鳖惓鞘懈率侵笇F(xiàn)有土地性質(zhì)為普通工業(yè)用地改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地，將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)品多元化。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，未來5年深圳“工改工”類城市更新項(xiàng)目供應(yīng)建筑面積571萬平方米（含配套），總貨值約1700億元。
近日，深圳官方對(duì)龍崗區(qū)坂田街道世暢自行車片區(qū)城市更新單元更新意愿進(jìn)行公示。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，該地塊屬世暢自行車配件有限公司，而該公司的股東名單里則出現(xiàn)萬科的身影。
“未來5年深圳即將供應(yīng)的工改項(xiàng)目中，目前處于前期規(guī)劃的大部分項(xiàng)目都計(jì)劃把一定量研發(fā)用房轉(zhuǎn)化為居住功能，但這種操作手法在現(xiàn)有政策下已經(jīng)行不通。”世聯(lián)行首席工改顧問董極指出，未來工業(yè)用地的地產(chǎn)化開發(fā)將受到極大限制，利潤(rùn)空間也會(huì)受到極大壓縮。不過，他同時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)在北上廣及其他城市資金涌入深圳的趨勢(shì)非常明顯，而大部分資金都投入在商業(yè)辦公物業(yè)之上。即使“工改住”的口子被收緊，“工改工”市場(chǎng)依然還有發(fā)展空間。
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