“五一”假期之后，隨著相關(guān)政策的進(jìn)一步發(fā)酵，一線和部分二線城市的商住房市場正在全面降溫。
4月底以來，多家研究機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，稱北京“商住房”市場交易量趨零。北京像素等知名商住項目被爆出業(yè)主毀約、降價銷售、中介大規(guī)模撤離等新聞。
這被認(rèn)為是近期北京對于“商住房”市場嚴(yán)厲調(diào)控的結(jié)果。3月26日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》后，在隨后1個月時間內(nèi)，又連續(xù)發(fā)布多項“商住房”調(diào)控實施細(xì)則，調(diào)控力度前所未有。
有觀點認(rèn)為，商住房限購和對其周邊城市的調(diào)控政策，或許將不止在北京推行。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到， 上海、廣州、成都等地近期都迎來了商住房政策加碼。
北京政策堪稱最嚴(yán)
商住房又稱“商改住”，是指在商業(yè)辦公等非住宅地塊上開發(fā)建設(shè)、設(shè)計有獨立的廚衛(wèi)水電并以分割產(chǎn)權(quán)的方式，強調(diào)居住屬性并對外銷售的物業(yè)項目。
近一個月內(nèi)，北京發(fā)布三份旨在控制商住房市場的文件，政策力度堪稱最嚴(yán)。
3月26日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》（以下稱《公告》）。4月18日和19日，北京相繼發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步加強產(chǎn)業(yè)項目管理的通知》，對《公告》實施細(xì)節(jié)進(jìn)行補充。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，北京市從規(guī)劃到持有，再到交易環(huán)節(jié)，已經(jīng)形成了一整套閉環(huán)政策體系，對以商住房為代表的所謂“類住宅”市場進(jìn)行全面“封堵”。
項目規(guī)劃層面，對于北京的商業(yè)辦公類項目而言，政策實施前未辦理施工許可證的均需按照“單層套內(nèi)建筑面積核算、最小分割單元不得低于500平方米”的要求進(jìn)行設(shè)計，并重新申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
同時，未經(jīng)批準(zhǔn)，禁止改變?yōu)榫幼〉扔猛镜漠a(chǎn)業(yè)用地，在過去的商業(yè)、辦公類項目基礎(chǔ)上，擴充了科研、工業(yè)、酒店、旅游、文化、娛樂等六類產(chǎn)業(yè)項目。
銷售層面，北京市要求開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。政策執(zhí)行之前已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織和個人。
但針對個人購買商辦類項目，北京設(shè)立了多重條件：首先是名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄；其次是從申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險，或者連續(xù)五年繳納個人所得稅；最后是商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，個人只能全款購買。
在違規(guī)企業(yè)監(jiān)管層面，三份文件均有提及且逐漸加碼。
對擅自改為居住用途的項目建設(shè)單位，將會受到包括規(guī)劃國土部門解除土地出讓合同、依法收回土地、限制其在本市土地市場參與競拍其他土地、取消其在京取得土地資格、商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信等多重處罰手段。
另外，對于違規(guī)代理或以任何方式宣傳產(chǎn)業(yè)項目房屋可用于居住的中介機構(gòu)，將會處以最高吊銷營業(yè)執(zhí)照的處罰。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，北京地區(qū)各銀行已基本暫停對商住房的抵押貸款，進(jìn)一步凍結(jié)了針對此類物業(yè)的投資需求。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，北京的相關(guān)政策，從開發(fā)商的存量土地規(guī)劃，到開發(fā)商手中的待售物業(yè)，再到個人業(yè)主手里的居住屬性，層層漸進(jìn)施壓，使得北京核心區(qū)以外的商辦類物業(yè)的持有價值正在降低。
一二線熱點城市迅速跟進(jìn)
隨著北京開始重拳調(diào)控商住房市場，其他一線城市和部分二線熱點城市開始迅速跟進(jìn)。
3月30日，廣州樓市新政規(guī)定，新報建商服類房地產(chǎn)項目，最小分割單元不得低于300平方米，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位；通知施行前已購的商服類物業(yè)則可以轉(zhuǎn)給個人。
4月21日，上海發(fā)布了《關(guān)于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》。該規(guī)定要求，出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。出讓合同約定辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售。同時，商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營性物業(yè)，應(yīng)按照出讓合同約定持有相應(yīng)面積的房地產(chǎn)，不得整體、分割轉(zhuǎn)讓。
這并不是本輪調(diào)控以來上海首次推行商住房相關(guān)政策。此前，上海就以部分商業(yè)辦公項目的房屋結(jié)構(gòu)、消防等存在安全隱患需要集中清理核查為由，從1月7日起暫停了商業(yè)辦公項目的網(wǎng)上簽約，并且至今尚未重新開始發(fā)放此類項目的預(yù)售證。但《規(guī)定》的發(fā)布，仍然被認(rèn)為是當(dāng)?shù)卣{(diào)控升級、徹底整改“類住宅”市場的一大信號。
成都也于4月21日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、 辦公類建設(shè)項目管理的通知》，強調(diào)商辦用地禁止用于居住用途，并從項目布局、層高、水電氣接入與收費標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)查處等方面做出具體要求。與一線城市不同，成都的政策主要針對開發(fā)端，并未針對需求側(cè)提出更多政策。
多位分析人士均指出，從調(diào)控的思路來看，商住房政策是前一輪調(diào)控的延續(xù)。北京、上海等熱點城市，此前通過住宅限購限貸，迫使需求外溢，轉(zhuǎn)移至商住房項目或環(huán)北京、環(huán)上海的區(qū)域。但“商住房熱”也導(dǎo)致了新一輪商住房政策的產(chǎn)生，其宗旨在控制一線城市人口，直接目的在于防止商辦項目價格上漲，影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展。
商住房市場全面降溫
文件的連續(xù)下達(dá)，使得相關(guān)城市的商住房市場迅速出現(xiàn)下滑。
在“3·26新政”推出后的四天時間里，亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京僅成交商業(yè)、辦公類住房16套，與新政相比跌幅達(dá)到98%。
易居研究院的數(shù)據(jù)則顯示，3月26日至4月23日，北京總共成交酒店式公寓141套，28天的合計成交套數(shù)只占3月26日當(dāng)天單日成交量的約75%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于商住房來說，北京從土地市場到產(chǎn)品設(shè)計，再到產(chǎn)品交易的各個細(xì)節(jié)，已經(jīng)形成嚴(yán)厲的調(diào)控政策閉環(huán)。從實際效果看，此類政策既使得開發(fā)投資的性價比減弱，也使得產(chǎn)品認(rèn)購持有和轉(zhuǎn)讓的性價比減弱。
在政策力度相對較小的廣州。3月30日的政策發(fā)布后，其酒店式公寓市場表現(xiàn)同樣低迷。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，廣州市酒店式公寓的成交面積為49182平方米，僅相當(dāng)于3月成交面積的15%左右。
商住房市場的下滑預(yù)期，甚至影響到了一線城市中唯一未推出商住房相關(guān)政策的深圳。某銷售中介企業(yè)的深圳負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，盡管深圳目前尚未有商住房相關(guān)政策出臺，不過隨著北京上海和廣州都出臺了相應(yīng)政策，市場預(yù)期改變導(dǎo)致其所負(fù)責(zé)的商住房項目出現(xiàn)波動，但該負(fù)責(zé)人拒絕透露波動的幅度。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，隨著一線城市普遍進(jìn)入控制人口增長，土地減量開發(fā)的新時期，大都市圈的調(diào)控政策環(huán)環(huán)相扣，未來不排除北京商住房限購政策傳導(dǎo)到其他城市的可能。
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