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　　多個(gè)以抑制炒房為目的的調(diào)控組合拳打出后，樓市熱度明顯下降，明星花邊開始取代房子成為人們茶余飯后最主要的談資。但實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)并非在調(diào)控后就變成了一潭死水，相反，不少開發(fā)商開始積極籌劃對(duì)策，從產(chǎn)品本身上研究突圍的途徑。樓市中有一句是“弱市出精品”，房子好賣的時(shí)候，很少有人踏踏實(shí)實(shí)地研究創(chuàng)新，而市場(chǎng)觀望低迷時(shí)，各種創(chuàng)新戶型，先進(jìn)科技就開始更多地應(yīng)用在住宅上了。

  在5月即將開盤的新盤中，就有項(xiàng)目提出了全成品交付的概念，不單單是室內(nèi)精裝修交付，甚至連花園、庭院、公共區(qū)域也都全部做到了成品精裝修的水平。此外，更多贈(zèng)送面積的戶型也開始出現(xiàn)、高科技的綠色健康住宅更是被不斷提及。很顯然，開發(fā)商迫于調(diào)控的壓力，正在做著轉(zhuǎn)變，相比曾經(jīng)的一房難求，現(xiàn)在的購房人可以靜下心來，挑選到更具附加值的住宅產(chǎn)品了。

  5月僅9個(gè)新盤入市

  5月往往是一年樓市中最紅火的月份，市場(chǎng)上也流傳著“紅五月”的說法，但今年的“紅五月”因?yàn)樾卤P數(shù)量銳減，顯得有些名不副實(shí)了。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年5月北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中包括中糧天恒天悅壹號(hào)、北京經(jīng)開汀塘、泰禾·昌平拾景園3個(gè)純新盤，以及天資華府、綠地海珀云翡、城建萬科城等6個(gè)老項(xiàng)目后期。

  從區(qū)位上看，將入市的9個(gè)項(xiàng)目，除了純新盤中糧天恒天悅壹號(hào)位于南四環(huán)的新宮外，其余全部位于五環(huán)外。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，自從3月深度調(diào)控之后，北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)迅速跌至低谷，而這一低迷趨勢(shì)也將延續(xù)至5月份。除去收緊調(diào)控的直接影響之外，供應(yīng)的低迷還受到兩方面的影響，首先是去年住宅用地成交不足，使得今年住宅市場(chǎng)供應(yīng)端乏力，雖然今年供地節(jié)奏明顯加快，土地出讓計(jì)劃也大舉增加，但畢竟“遠(yuǎn)水解不了近渴”，當(dāng)下市場(chǎng)供應(yīng)不足的現(xiàn)狀仍將在短期內(nèi)持續(xù)。另外，調(diào)控后對(duì)住宅項(xiàng)目的“限價(jià)”管制，使得定價(jià)不合理的住宅項(xiàng)目很難取得預(yù)售許可證，無法如期入市。受此影響，預(yù)計(jì)今年北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)低迷狀況將持續(xù)至下半年。

  住宅價(jià)格被政策限制的結(jié)果也導(dǎo)致很多新盤遲遲不能確定報(bào)價(jià)。在9個(gè)新盤公布的信息中，只有兩個(gè)項(xiàng)目給出了大概的報(bào)價(jià)，其余7個(gè)樓盤均沒有對(duì)外公布價(jià)格。而發(fā)布價(jià)格的兩個(gè)項(xiàng)目綠地海珀云翡、城建萬科城均是調(diào)控前有過入市的老項(xiàng)目，此次加推入市的預(yù)計(jì)價(jià)格也與前期基本持平。郭毅認(rèn)為，價(jià)格管制的嚴(yán)厲性由此可見一斑，而合理的價(jià)格策略也成為新盤項(xiàng)目能夠成功入市，獲得購房人青睞的關(guān)鍵點(diǎn)。

  商住房絕跡樓市 昌平多個(gè)住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市

  值得注意的是，曾經(jīng)占據(jù)北京商品房市場(chǎng)半壁江山的商住盤項(xiàng)目，在5月新盤中全部絕跡。 在今年3月份以前，商住樓因?yàn)榭們r(jià)低、不限購，又可以居住， 成為人見人愛的香餑餑，但3月以后，北京陸續(xù)出臺(tái)了多個(gè)嚴(yán)格針對(duì)商改住的限制政策：3月26日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》、 4月18日《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》 、4月19日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的通知》，一系列針對(duì)商改住的組合拳后，商住類的新盤項(xiàng)目已經(jīng)全部停止了銷售。

  對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為，商住一直是一個(gè)尷尬的產(chǎn)物，未來一二線城市商住的政策壓力將越來越大，特別是一線城市，除了核心區(qū)，商住持有的價(jià)值并不高。

  在商住啞火的同時(shí)，北部的昌平區(qū)成為未來住宅項(xiàng)目較為集中的區(qū)域。由于昌平區(qū)距離市區(qū)較近，加上未來科技城建設(shè)的完善，價(jià)格又比海淀、朝陽更加親民，因此成為北部關(guān)注度最高的一個(gè)區(qū)域。

  北京青年報(bào)記者在對(duì)昌平區(qū)的探盤中發(fā)現(xiàn)，受限價(jià)影響區(qū)域樓盤價(jià)格普遍停漲，像即將開盤的泰禾昌平拾景園項(xiàng)目，原本預(yù)計(jì)價(jià)格在6萬元以上，但據(jù)知情人透露，最終的開盤價(jià)格應(yīng)該在5.5-6萬元/平方米之間。不僅是泰禾拾景園，昌平區(qū)域的潛在供應(yīng)還有萬科的翡翠公園、泰禾麗春湖院子、領(lǐng)秀慧谷、京投發(fā)展·公園悅府、北京風(fēng)景等二十余個(gè)新房項(xiàng)目。像萬科的翡翠公園，是萬科高端產(chǎn)品翡翠系在北京打造的第一個(gè)項(xiàng)目，在今年2月曾創(chuàng)下單月銷售金額最高的紀(jì)錄。據(jù)萬科人士透露，該項(xiàng)目將在上半年加推洋房和疊拼戶型，因?yàn)榈兔芏群团R近未來科技城，受到了許多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和央企高管的青睞。

  業(yè)內(nèi)人士表示，總體來看，昌平樓市的新盤主要集中在回龍觀—霍營、北七家、南邵和小湯山這些地段，尤其是回龍觀—霍營，因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢(shì)加上有小戶型供應(yīng)，受到了很多剛需上班族的關(guān)注，這些沿線項(xiàng)目也都將在今年陸續(xù)入市。

  新盤將精力放在提高附加值上

  不可否認(rèn)，隨著調(diào)控的深入，許多項(xiàng)目的蓄客情況都受到影響。在北青報(bào)記者探訪時(shí)，泰禾昌平拾景園的置業(yè)顧問就透露，原本積累的客戶，有相當(dāng)一部分都因?yàn)樾抡�后首付比例提高至八成，而失去了購買能力。尤其是項(xiàng)目主打改善型需求，而改善型購房人大多數(shù)都有過房貸經(jīng)歷，因此按照新政都屬于二套房范圍，確實(shí)受到了一些影響。

  類似的蓄客減少，購房人陷入觀望的情況，在很多新盤上都有體現(xiàn)。值得慶幸的是，這樣的銷售困難倒逼了不少開發(fā)商在產(chǎn)品上開始下功夫，紛紛推出更具附加值的項(xiàng)目。

  上周末，位于南三環(huán)的高端住宅項(xiàng)目北京金茂府正式亮相，與以往高端住宅聊區(qū)位、講價(jià)值不同，北京金茂府以“科技的溫度”之名首發(fā)入市，并且邀請(qǐng)了有“創(chuàng)業(yè)教父”之稱的李開復(fù)現(xiàn)身講座，與購房人共同探討健康、住宅等話題。據(jù)了解，北京金茂府開放后首期開盤將推出230-340平方米的內(nèi)城獨(dú)院別墅、171-225平方米的科技精裝平層。所有產(chǎn)品都通過地源熱泵系統(tǒng)、毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)、置換新風(fēng)系統(tǒng)、遮陽系統(tǒng)、隔聲降噪系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)、全屋軟水系統(tǒng)等，從“溫度、濕度、空氣、陽光、噪音、水”六大基本生命元素出發(fā)，打造了健康科技住宅的概念。

  無獨(dú)有偶，主打改善牌的泰禾昌平拾景園同樣極力提高自身的產(chǎn)品附加值。項(xiàng)目銷售總監(jiān)劉琨透露，當(dāng)前市場(chǎng)上，大多數(shù)別墅項(xiàng)目都是毛坯交房，泰禾拾景園此次不但是精裝修交房，而且還將精裝修范圍從室內(nèi)擴(kuò)大到室外，包括庭院等都為業(yè)主提前做好裝修設(shè)計(jì)。這樣一來，泰禾拾景園也成為少有的全成品交房的疊墅產(chǎn)品。

  不僅如此，項(xiàng)目平層產(chǎn)品也通過改造設(shè)備間、做出飄窗等，盡量做到了更多的贈(zèng)送面積�，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員透露，以140平方米的平層為例，采用了兩梯兩戶的設(shè)計(jì)，每戶都有獨(dú)立的電梯間，算上室內(nèi)的贈(zèng)送面積，最大能有近20平方米的附加使用面積，意向購房人都感到非常實(shí)用。

  按照以往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，最先扛不住壓力的開發(fā)商往往會(huì)在產(chǎn)品上減配做減法，節(jié)省成本，在售價(jià)上也會(huì)相應(yīng)降低。但也有開發(fā)商會(huì)在價(jià)格穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，做加法，增加產(chǎn)品附加值。當(dāng)前市場(chǎng)上，后者的做法明顯更多一些，而對(duì)于當(dāng)下有置業(yè)需要的購房人來說，最直接的好處就是可以挑選到更加滿意的房源。

  自住房加速供應(yīng)彌補(bǔ)空缺

  新房住宅雖然在極力改變自身吸引購房人，但在數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到平衡需求的程度。因此，北京眾多自住房項(xiàng)目正在加速供應(yīng)，自住房有望在未來的商品房市場(chǎng)中扮演更重要的角色。

  4月25日，北京市土地市場(chǎng)又迎來了一個(gè)交易日，朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)塔營村自住房地塊經(jīng)過55輪舉牌，被城建以32.6億元競(jìng)得。值得一提的是，該地塊是北京3月集中掛牌的8宗自住房用地其中之一，也是 “3·17”新政之后，北京出讓的第五宗涉自住性質(zhì)用地。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在樓市調(diào)控持續(xù)收緊、土地市場(chǎng)逐漸降溫的背景下，具備較大價(jià)格優(yōu)勢(shì)、較小銷售風(fēng)險(xiǎn)的自住房地塊已然成為近期北京土地市場(chǎng)的“主角”，仍然維持較高的熱度。

  掛牌文件顯示，該地塊自住房的最高銷售價(jià)格為2.9萬元/平方米（含全裝修成本），由于較好的位置和周邊成熟的配套，除了中標(biāo)的城建以外，也吸引了遠(yuǎn)洋、中海、富力、中駿、河南正商等9家房企及聯(lián)合體參加競(jìng)價(jià)，并最終以55.24%的溢價(jià)率被城建摘得。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月北京合計(jì)掛牌出讓23宗土地，相較2月增加13宗，其中有7宗為純自住型商品房用地，自住房用地也成為近期北京土地市場(chǎng)當(dāng)之無愧的主角。分析人士認(rèn)為，北京樓市調(diào)控持續(xù)收緊，土地市場(chǎng)熱度也趨于降溫，但自住房地塊由于較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以及部分定向銷售的特點(diǎn)，不用過分擔(dān)憂未來銷售風(fēng)險(xiǎn)，受到了房企熱烈追捧。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，雖然住宅新盤供應(yīng)有限，但自住房的大量入市將使得今年底或明年初，北京新房市場(chǎng)將迎來住宅項(xiàng)目，尤其是自住型商品房項(xiàng)目的供應(yīng)高峰。

  樓市供應(yīng)將回到剛需時(shí)代

  需要特別關(guān)注的是，不僅是自住房提供了大量的中小戶型，普通住宅的新房開發(fā)商們也開始向中小戶型發(fā)力。北青報(bào)記者了解到，5月份可能入市的泰禾昌平拾景園項(xiàng)目，最初本打算先推出140平方米的大戶型，但最終根據(jù)調(diào)控以來的市場(chǎng)反應(yīng)和蓄客情況，開發(fā)商重新調(diào)整了推盤策略，除了140平方米的平層和大戶型的疊墅外，還推出了一部分90平方米左右的中小戶型，并且這些小戶型很快就完成了蓄客。

  無獨(dú)有偶，5月預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目中有6個(gè)都推出了100平方米以下的中小房源。而在調(diào)控之前推出的樓盤以及去年銷售的大多數(shù)新房都是主打大面積三居室的改善型樓盤，可見樓市風(fēng)向出現(xiàn)了一些變化。

  對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種改變也代表了未來市場(chǎng)的風(fēng)向，換房需求受到抑制的背景下，改善型的買房需求開始減弱，低總價(jià)的剛需產(chǎn)品有望再次成為市場(chǎng)主流。