江門也限購了。4月22日，“江門住建”發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》規(guī)定，本市戶籍居民有3套或以上住房者，限購新建商品住房。外地戶籍居民分情況限購，未購房者，提供半年以上本市連續(xù)繳稅或社保證明，允許購買1套新建商品住房。至此，廣東珠三角九市僅肇慶暫無新政。市場分析人士指出，在珠三角城市經(jīng)濟排名中，江門相對靠后，限購僅針對熱點區(qū)域新房，去庫存意義大于控房價，不設(shè)限的二手房市場或?qū)⑷諠u活躍。
近來種種跡象顯示，樓市調(diào)控持續(xù)加碼，且出現(xiàn)向三四線城市擴圍之勢，熱點區(qū)域及城市周邊首當其沖。
調(diào)控不斷升級，新房不能隨意漲價
從三四線城市江門的情況來看，此次新政還算相對寬松，銀行貸款首套房首付最低三成，二套房首付最低四成。目前限購政策的執(zhí)行區(qū)域為蓬江區(qū)（全區(qū)）、江海區(qū)（全區(qū)）及新會區(qū)會城街道。
中原地產(chǎn)分析人士表示，此舉旨在通過限制本市戶籍居民購買第三套房，以及通過認戶籍和社保等手段，限制外地戶籍投資客購房，以減少交易量。江門限購政策，以限制購買資格為主，以限制外地戶籍買家為主。自2016年10月至今，廣東珠三角九個城市中已有八城出臺樓市調(diào)控新政，僅余肇慶暫無動靜。
從調(diào)控措施來看日趨嚴格，且各地調(diào)控思路趨于新房不準漲價，出奇地一致。在3月17日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)文“確保新建商品住宅成交價環(huán)比不增長”后，“新房不能漲價”正在成為各地房地產(chǎn)調(diào)控的一致思路。
4月20日，武漢市房管局召開房地產(chǎn)市場專項整治行動部署會宣布，嚴格把好商品房預(yù)售備案關(guān)，將房價維持在現(xiàn)有水平，新開樓盤房價一律只能降，不能漲。同時，針對首期開盤的項目，房管部門將參照周邊同品質(zhì)項目進行價格指導(dǎo)；多期開盤的項目，則嚴格按照前期項目價格進行備案。對于不接受備案指導(dǎo)價的樓盤項目，3個月內(nèi)對其重新定價備案不予復(fù)議，暫緩發(fā)放預(yù)售許可證。
無獨有偶，山東省也出臺了不能隨意漲價的規(guī)定。山東省對捂盤惜售、變相囤積房源、惡意炒房等行為進行打擊，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積房源哄抬房價、中介機構(gòu)擾亂市場、社會投機資本炒作商品住宅等違法違規(guī)問題。其中明確，開發(fā)商申請預(yù)售時，要一房一價申報，利潤率控制在合理范圍內(nèi)，取得預(yù)售許可證后3個月不能漲價。
目前，針對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商以及中介機構(gòu)的專項整治行動正在各地開展，限制高價樓盤入市、控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏、新開盤不能漲價等手段，正被地方有關(guān)部門更多采用，以保證新房價格“環(huán)比不增長”。
除了新房，針對二手房交易環(huán)節(jié)，目前“限售”模式已擴圍近20個城市。據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計，截至目前，包括成都、廈門、福州、杭州、青島、廣州、福建閩侯縣、珠海、承德、惠州、揚州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟南等20個城市規(guī)定針對個人或企業(yè)將名下住房上市交易的最短年限，要求在規(guī)定的年限期間，不得上市交易。
針對部分三四線城市樓市升溫，地方政府也在密切關(guān)注。以江蘇為例，目前南京、蘇州、無錫、徐州、句容、南通、常州等城市已經(jīng)對樓市實施嚴格的調(diào)控政策，其中，南京、句容、常州已多次加碼樓市調(diào)控，省物價局表示，必要時將限購三四線城市。
市場信心回暖，行情依然相對積極
從市場成交最新數(shù)據(jù)來看，上周，隨著京津冀、珠三角和中西部地區(qū)調(diào)控繼續(xù)加碼，全國熱點城市成交保持平穩(wěn)。其中一線城市成交環(huán)比小幅上漲，同比仍保持下滑態(tài)勢，北京、上海上周成交套數(shù)和成交面積環(huán)比小幅上漲，廣州新房上周成交量和成交均價保持平穩(wěn)，深圳新房成交量價齊跌。二線熱點城市成交穩(wěn)中有升，其中濟南、青島、蘇州等城市上周成交環(huán)比上漲；南京、重慶等城市上周成交量小幅回落。
為堅決遏制炒房，北京最近再添新政，嚴禁商辦、產(chǎn)業(yè)項目改作居住用途。至此，商業(yè)辦公類項目以及涵蓋科研、工業(yè)、酒店、旅游、文化、娛樂等六大類別的產(chǎn)業(yè)項目都已經(jīng)被明確要求不得擅自變更為居住用途。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，嚴禁商辦、產(chǎn)業(yè)項目改作居住，實質(zhì)就是為了遏制炒房，讓住房回歸居住屬性，也讓非居住用途的土地項目回歸它本身應(yīng)有的屬性。
從房地產(chǎn)投資方面來看，國家統(tǒng)計局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月－3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計人民幣1．9萬億元，同比漲幅自1月－2月的8．9％加快至9．1％；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積達3800萬平方米，較去年同期（3600萬平方米）增加5．7％。土地出讓金共計人民幣 1360億元，同比增長16．7％；平均成交地價達到人民幣每平方米 3593元，同比上漲10．3％。房屋新開工面積同比增長11．6％至3．16億平方米。
1月－3月，房屋竣工面積累計達 2．30億平方米，同比增長15．2％。商品房在建面積自去年同期61．8億平方米增加至63．7億平方米。1月－3月，商品房銷售面積自去年同期的2．43億平方米增長至2．90億平方米；銷售均價同比上漲4．7％至人民幣每平方米7984元。這使得全國商品房銷售額同比增長25．1％，達到人民幣2．318萬億元。
“3月份數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場信心回暖。從重要指標的增長情況來看，增速或從低位回升，或從缺乏支撐的高位理性回調(diào)。”第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部董事簡可分析說。也就是說，過去六個月多地政府出臺住房限購、收緊貸款政策，但從2017年1月－3月數(shù)據(jù)來看，行情走勢依然相對積極。所有增長指標走勢向好，其中土地購置面積、住房新開工面積小幅加速增長，但房屋銷售面積增長放緩。與住宅市場相比，商業(yè)物業(yè)市場 （寫字樓與零售）的投資額與新開工面積加速縮減；而銷售面積與完工面積則由于此前基數(shù)較小，增速有所加快。
專家分析，銷售面積增速放緩，而投資與新開工面積相對平穩(wěn)，整體而言政策似已達到預(yù)期效果。2017年第一季度GDP同比增長6．9％。在此背景下，若住宅價格再次加速上漲，很可能會催生新一輪的調(diào)控政策。根據(jù)以往經(jīng)驗，如果短期內(nèi)政策調(diào)控能夠成功抑制價格上漲，則未來12－18個月內(nèi)政策可能會出現(xiàn)松動。但未來究竟如何發(fā)展，仍待靜觀其變。
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