受史上最嚴(yán)厲商辦物業(yè)調(diào)控影響，北京商辦地產(chǎn)市場正面臨冰封。
4月19日，北京市規(guī)劃國土委會同市住建委、市發(fā)改委、市地稅局、市工商局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項目管理的通知》，規(guī)定科研、工業(yè)、酒店、旅游、文化、娛樂等六大類別產(chǎn)業(yè)項目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途組織設(shè)計、開發(fā)建設(shè)及使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓和分割銷售。嚴(yán)禁擅自改變項目規(guī)劃用途作為居住使用。
4月18日，北京市住建委和北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》（下稱“418通知”），對商辦調(diào)控類別細(xì)則進(jìn)一步明確。
一家房企高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，發(fā)布的一系列商辦物業(yè)調(diào)控措施，已經(jīng)把所有能堵上的漏洞幾乎全部堵上了。目前，未開工項目是監(jiān)管和檢查重點。同時對于疑似商改住項目，目前政府采取巡查措施，沒收土地，禁止在北京參加招拍掛等。
“力度是空前的�！痹摲科笕耸繌�(qiáng)調(diào)。
不少項目已經(jīng)停售
3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，用以監(jiān)管本市的商業(yè)、辦公類項目，其中，對個人購買商辦類項目，在全國范圍內(nèi)開啟了商住房限購的先河。
該政策對北京商辦市場沖擊最大的幾點包括：開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。政策執(zhí)行之前已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織和個人，但個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的；2.從申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險，或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
政策出臺二十多天后，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少商住項目已經(jīng)停售�！耙呀ê蒙套№椖慷纪Ｊ哿恕，F(xiàn)在不知道怎么賣。”一家代理公司負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。
負(fù)責(zé)北京市順義區(qū)某商住項目分銷的銷售員趙偉（化名）告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“商住限購”政策出臺后，我就很少再去樓盤。目前已經(jīng)將銷售重心轉(zhuǎn)移到70年產(chǎn)權(quán)的別墅項目。與趙偉一樣，鏈家新房專員李剛（化名）也從商住轉(zhuǎn)向了別墅銷售。
二手商住項目北京像素也不在銷售員的推薦范圍內(nèi)。“以前二手商住和普通住宅都在賣，現(xiàn)在辦公類項目下架后，我就給有條件的客戶推薦普通住宅�！辨溂忆N售人員補(bǔ)充稱，“以后商住項目具體怎么操作，我和同事們也在等通知�！�
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)，以往一些知名的商住樓盤已從房地產(chǎn)交易平臺上消失。西長安壹號、尚峯壹號等項目雖然能在安居客網(wǎng)上看到鏈接，但點擊后頁面顯示“網(wǎng)頁可能被刪除，重命名或者暫時不可用”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上一家商住項目銷售人員，對方表示，項目已經(jīng)暫停銷售，需要等候進(jìn)一步通知。不少交易平臺提供的商住銷售電話則一直無人接聽。
一家位于西城區(qū)德勝門北的商住項目銷售人員稱，目前政策對商業(yè)立項項目的購買要求是，以公司名義購買，但要付全款。政策出來后，原來的一些客戶沒法簽約，就只能清退，因此待售房源增加不少。我們在政策出臺前已經(jīng)拿到了施工許可證和預(yù)售證，所以會按照原來的規(guī)劃修建。
商辦市場冰封
在3月26日商辦調(diào)控出臺后，北京市對商辦物業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)厲巡查。北京市住建委消息稱，北京市住建委執(zhí)法部門加強(qiáng)對商辦類項目的執(zhí)法檢查，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)厲懲處違規(guī)銷售、代理、宣傳商業(yè)辦公類項目用于居住的行為。包括林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峯壹號6個開發(fā)項目，涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，該6項目隨即便停止了網(wǎng)簽。
同時，按照418通知，建設(shè)單位在2017年3月26日前已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證但未取得施工許可證的，應(yīng)按“公告”要求修改設(shè)計方案后，重新申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；同時，規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對商業(yè)辦公項目的監(jiān)督執(zhí)法，重點檢查商業(yè)辦公類項目是否按照規(guī)劃要求進(jìn)行設(shè)計和是否按照規(guī)劃審批圖紙進(jìn)行施工；對于發(fā)現(xiàn)涉嫌改變原規(guī)劃用途的工程，規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)責(zé)令整改。
受調(diào)控政策影響，商辦物業(yè)成交量跌幅超過9成。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從3月27日到4月18日，北京商辦類合計簽約800套，相比之前跌幅超過9成，并且簽約項目集中在通州光大新北京中心、世界僑商中心等此前被劃分為可銷售公寓的個案項目。整體商辦市場接近冰封。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：本輪調(diào)控政策是政策力度最強(qiáng)的一次。其中，商辦與學(xué)區(qū)房是本次調(diào)控的主要對象，各種政策疊加出臺，對市場壓力越來越大。歷史上首次針對商辦類物業(yè)全面收緊調(diào)控政策。
張大偉稱，從市場成交量看，預(yù)計4月下半月將全面體現(xiàn)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，商辦簽約成交量跌幅將超過60%，二手房住宅等物業(yè)也會有5成左右的成交量下調(diào)。整體市場進(jìn)入冰凍期。很可能在2季度出現(xiàn)價格調(diào)整。而過去幾個月，北京商辦類物業(yè)每月簽約都在3000套以上，預(yù)計在2季度可能快速跌到500套以內(nèi)。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場大約有超過40萬套商用類物業(yè)（只統(tǒng)計最近10年成交），其中25萬套左右為商住類物業(yè)，潛在供應(yīng)超過15萬套商，也就是說，本次政策將直接影響至少60萬套物業(yè)。
“過去這部分物業(yè)中的90%為個人購買，現(xiàn)在全部納入限購或企業(yè)購買。所以在這一政策打擊下，商辦成交量暴跌，房價下降已經(jīng)是板上釘釘�！睆埓髠フJ(rèn)為。
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