3月22日，2017中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)在北京隆重舉行，備受關(guān)注的“2017中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”、“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測(cè)評(píng)榜單最終揭曉。在本次測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)上，新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷發(fā)表主題演講，以下為演講實(shí)錄：
歐陽(yáng)捷：尊敬的劉會(huì)長(zhǎng)、苗會(huì)長(zhǎng)、馮會(huì)長(zhǎng)，在場(chǎng)的各位嘉賓，大家下午好！
這次我們參加中房協(xié)的會(huì)議，非常感謝給我們一個(gè)很好的表達(dá)機(jī)會(huì)。這次我給大家?guī)?lái)的題目是“不進(jìn)則沒(méi)，加速奔跑，這是千億房企的不二選擇”，為什么這么說(shuō)？我們過(guò)去幾年一直反復(fù)強(qiáng)調(diào)，有規(guī)模才有江湖地位，有規(guī)模才有話語(yǔ)權(quán)。如果沒(méi)有規(guī)模，品牌影響力就不夠。有了品牌影響力之后，才會(huì)有資本市場(chǎng)給你帶來(lái)的機(jī)會(huì)，才會(huì)有供應(yīng)商的追隨，才會(huì)有業(yè)主的信賴，他們有一個(gè)強(qiáng)大的保障。同時(shí)我們還可以獲得政府的認(rèn)可，還可以給員工以自豪感和最大的信心。
前不久我在個(gè)人微信公眾號(hào)叫“歐陽(yáng)先聲”里發(fā)了一個(gè)文章，叫“不進(jìn)則沒(méi)，龍頭房企的車輪還在滾滾向前”，我們房企其實(shí)規(guī)模速度不斷在向前走。2006到2017年，我們可以看到48強(qiáng)房企的變化，剩下的綠色的和紅色的房企，就是這48強(qiáng)房企剩下來(lái)的，其他的已經(jīng)從這48強(qiáng)房企里出去了。他們從大而小、小而沒(méi)了。所以這個(gè)企業(yè)如果不向前沖，不跑到前面去，就不可能在這個(gè)市場(chǎng)上占有一席之地。
最近資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)很擔(dān)憂，前一個(gè)星期股票大幅下跌，當(dāng)然現(xiàn)在又回來(lái)了。資本市場(chǎng)為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，因?yàn)槲覀兊恼{(diào)控城市接二連三出來(lái)，分析師看不明白，資本怕了。我們看到這些城市都在反反復(fù)復(fù)調(diào)控，但是調(diào)控意味著什么呢？調(diào)控其實(shí)不意味著市場(chǎng)的變化，調(diào)控恰恰意味著我們這個(gè)市場(chǎng)大家要把它按住，在不斷向上的基礎(chǔ)上把它按住，因此未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿蛣?dòng)能還是非常之大的。當(dāng)然，我們也看到另外一個(gè)問(wèn)題，我們仔細(xì)想想這個(gè)市場(chǎng)到底是什么樣子呢？我們認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)其實(shí)是量比價(jià)略有增長(zhǎng)。我們現(xiàn)在城市整體上是分化的，一線城市和二線城市，二線城市里面有熱點(diǎn)和非熱點(diǎn)，三線城市有都市圈的三四線城市，還有更廣大的正在去庫(kù)存的三四線城市。所以城市分化非常嚴(yán)重�，F(xiàn)在市場(chǎng)量比價(jià)略有增長(zhǎng)。其實(shí)平穩(wěn)的市場(chǎng)對(duì)我們最好，如果沒(méi)有平穩(wěn)，就沒(méi)有戰(zhàn)略規(guī)劃，就沒(méi)有資源配置，就沒(méi)有未來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
在2013年我們?cè)?jīng)提出來(lái)四大分化，城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業(yè)分化。今天我們就看看成是分化到底是什么狀況。一線城市可以看到供應(yīng)不足，非常明顯。所有一線城市不要說(shuō)北京了，看看上海，藍(lán)色的是土地供應(yīng)，土地供應(yīng)逐年下降，導(dǎo)致新開(kāi)工面積也在往下走。而銷售量卻在不斷增長(zhǎng)。以上海為例，過(guò)去十年間，上海土地供應(yīng)面積小于銷售面積，新開(kāi)工面積小于銷售面積，批準(zhǔn)上市面積小于銷售面積。意味著現(xiàn)在、明年、后年都是供不應(yīng)求。供應(yīng)不足，導(dǎo)致成交量萎縮。
我們今天中午在跟一個(gè)同行交流的時(shí)候講到，一線城市房企未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)俅未蠓鲩L(zhǎng)已經(jīng)不太可能了，而且他們規(guī)模在不斷縮小，他們?cè)诓粩鄶U(kuò)展地盤，從北京擴(kuò)展到河北，從河北擴(kuò)展到山西、山東、遼寧，把城市區(qū)域、疆土擴(kuò)大。
二線城市是什么情況呢？我們看13個(gè)熱點(diǎn)的二線城市，他們的突地供應(yīng)情況也是往那走的。新開(kāi)工面積雖然在去年有一個(gè)高峰，但是由于土地供應(yīng)面積在往下走，所以也反映了供應(yīng)不足。未來(lái)成交量能不能增長(zhǎng)呢？很難說(shuō)。這些城市沒(méi)有大幅增加土地供應(yīng)的意愿，因此這些城市未來(lái)的成交量和供應(yīng)量是基本持平的，不太會(huì)大幅增加。為什么沒(méi)有大幅增加土地供應(yīng)的意愿呢？主觀上說(shuō)，政府希望能夠減少供地或者饑餓供地，來(lái)獲得土地最大收益。城區(qū)已經(jīng)沒(méi)有土地了，而郊區(qū)周邊攤大餅式的步驟已經(jīng)不可行了，因此土地供應(yīng)上必然會(huì)縮小。
非熱點(diǎn)的二線城市，其實(shí)情況也是相似的。所有的藍(lán)色土地供應(yīng)都是在往下走的，我們的新開(kāi)工面積整體趨勢(shì)也是往下行的，而成交量卻是上行的。這些城市因?yàn)橥恋剡�是比較多，所以有可能會(huì)增加土地供應(yīng)。但是土地供應(yīng)趨勢(shì)在往下走。包括重慶，去年我們?cè)?jīng)講重慶房?jī)r(jià)在今年可能會(huì)出現(xiàn)上漲，什么原因呢？因?yàn)槿ツ曛貞c的土地供應(yīng)量減少了30%。所以連重慶這樣過(guò)去多年大幅增加土地供應(yīng)，大幅度推出公租房的城市，土地現(xiàn)在也在減縮。意味著我們未來(lái)的供求關(guān)系會(huì)發(fā)生改變。
另外，都市圈的城市情況。三大都市圈有九個(gè)城市，包括廊坊，包括南通、太倉(cāng)，包括山東，包括東莞，這些城市整個(gè)的供地、新開(kāi)工面積、銷售面積呈現(xiàn)的關(guān)系也是跟我們一二線城市基本相似。意味著這些三線城市過(guò)去多年推了大量土地，現(xiàn)在想要再增加土地供應(yīng)，也是比較難的。而過(guò)去北京等地限價(jià)，導(dǎo)致我們需求大幅度向外擴(kuò)張，就消耗了大量庫(kù)存，因此未來(lái)供求關(guān)系是處于一種非常緊張的狀態(tài)。我們也可以看到這個(gè)圖，都市圈九個(gè)城市，這九個(gè)城市前兩個(gè)也的銷售面積跟去年同期對(duì)比來(lái)看，基本上都是在處于下降趨勢(shì)。所以它們的供應(yīng)量也是不足的。
另外，還有一部分三四線城市，今年出現(xiàn)了明顯的上漲，我們可以看到它們的銷售量跟去年同期對(duì)比，出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)，這些城市其實(shí)不僅僅是今年1到2月份，實(shí)際上去年這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了成交上漲，原因是什么呢？我們仔細(xì)分析大概三個(gè)原因。
第一個(gè)原因是回鄉(xiāng)置業(yè)，因?yàn)榇蟪鞘蟹績(jī)r(jià)高漲之后，他們?cè)诖蟪鞘欣锩嬉呀?jīng)無(wú)望再購(gòu)房了，所以就出去了。我們?nèi)ツ昱龅揭粋�(gè)出租司機(jī)，他說(shuō)深圳已經(jīng)待不下去了，不但買不了房，而且小學(xué)、中學(xué)交的費(fèi)用已經(jīng)讓他很累。他回老家之后，雖然掙的錢少一點(diǎn)，但是生活會(huì)很輕松。
第二個(gè)原因春節(jié)回鄉(xiāng)置業(yè)，但這個(gè)情況很難延續(xù)，過(guò)了3月份之后，這些城市會(huì)慢慢平靜下來(lái)。
第三個(gè)原因，最近出現(xiàn)了一個(gè)新的情況，一些三四線城市突然出現(xiàn)了全民購(gòu)房，為什么出線全民購(gòu)房，沒(méi)有多少外來(lái)客。原因就在于通脹預(yù)期越來(lái)越緊，通脹預(yù)期之下，錢多了錢就不值錢，大家擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，所以恐慌性購(gòu)房。包括自住客，包括改善性需求，也包括當(dāng)?shù)赝顿Y客。
整體來(lái)講，三四線城市基本上是屬于比較平穩(wěn)的，銷售量比較平穩(wěn)，新開(kāi)工面積比較平穩(wěn)，但是我們可以看到整個(gè)三四線城市土地供應(yīng)量也在往下走。我們現(xiàn)在是供不應(yīng)求的市場(chǎng)形勢(shì)下，供應(yīng)還在縮減。很多三四線城市可能仍然在去庫(kù)存路上，土地供應(yīng)也會(huì)下降。一線城市是明顯下降，三線城市也是明顯下降的，只有二線城市在去年有一個(gè)小小的反升。如果這種情況繼續(xù)蔓延下去會(huì)是什么結(jié)果呢？所以未來(lái)在一線城市不太可能做規(guī)模，熱點(diǎn)二線城市也很難，只有三四線城市，這也恰恰符合國(guó)家政策導(dǎo)向，把資金往三四線城市引導(dǎo)。
一線城市我們不去說(shuō)了，我們看看二線城市、三線城市土地均價(jià)上漲情況也是非常明顯的，這跟大家的共識(shí)其實(shí)是一致的。這樣看起來(lái)之后，我們認(rèn)為目前來(lái)看，全國(guó)全年銷售面積總體上會(huì)恢復(fù)上漲，而房?jī)r(jià)依然上漲。因此我們今年成交量可能會(huì)比我們?nèi)ツ甑呐袛噙�要更加積極一點(diǎn)。這就是市場(chǎng)基本穩(wěn)定的基本態(tài)勢(shì)，所以我們可以看到房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)全部是止跌企穩(wěn)，包括新開(kāi)工同比、包括貸款同比、包括利用外資的同比，全部是止跌回升的。
所以我們認(rèn)為今年整體來(lái)講是一個(gè)很好的局面，從經(jīng)濟(jì)面來(lái)看，趨穩(wěn)的趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。而政策面上看，也是要趨穩(wěn)。在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)面來(lái)講已經(jīng)開(kāi)始趨穩(wěn)，政策面也在趨穩(wěn)過(guò)程當(dāng)中。今年唯一可能要擔(dān)心的就是金融面，金融面要警惕按揭貸款增速在下降，居民的定金和首付款在下降，這兩個(gè)下降之后，就導(dǎo)致來(lái)自居民部分的加杠桿在下降。同時(shí)還要關(guān)注一個(gè)問(wèn)題，就是我們的資金面在收緊，流向房地產(chǎn)的資金面在收緊，同時(shí)流向房地產(chǎn)的資金成本在提高。這兩項(xiàng)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。不怕你負(fù)債高，就怕斷流，一旦斷流，這個(gè)企業(yè)沒(méi)人救你。
這個(gè)情況下，第一還是要保持市場(chǎng)信心，第二要把規(guī)模做大，越大的規(guī)模，才能越有好的保障。今年所有房企的銷售目標(biāo)基本上幾乎沒(méi)有下降，只增不降。所以這個(gè)情況，恰恰符合我們從2015年提出的觀點(diǎn)，叫“隨新奔跑”。什么意思呢？隨著新城奔跑。20強(qiáng)房企的資金規(guī)模在900億到1000億之間。過(guò)去23強(qiáng)房企銷售額，去年1到3名銷售額1.05萬(wàn)億，4到9名銷售額加起來(lái)1.05萬(wàn)億，10到23名銷售額加起來(lái)是1.05萬(wàn)億。如果他們過(guò)去平均復(fù)合增長(zhǎng)率已經(jīng)達(dá)到34%，而如果按照未來(lái)只要達(dá)到25%的平均增長(zhǎng)里，到了2020年，他們的市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到51%。23家房企占市場(chǎng)份額的一半。
我們也看到有些企業(yè)判斷了錯(cuò)誤的形勢(shì)，所以踩錯(cuò)了節(jié)拍，目前在市場(chǎng)上越來(lái)越往下走。
從今年市場(chǎng)大勢(shì)來(lái)看，企業(yè)策略大概五條。
第一條策略是迎合大勢(shì)、穩(wěn)中求進(jìn)。為什么我們認(rèn)為今年是穩(wěn)，去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上有21個(gè)字是穩(wěn)，今年政府工作報(bào)告有49個(gè)字是穩(wěn)，所以整體上我們中央政府來(lái)調(diào)控，市場(chǎng)一定穩(wěn)得住。過(guò)去這么多年，我們復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了33.7%，未來(lái)的增長(zhǎng)還會(huì)更高。
第二條，3+1城市布局。胡煥鏞線東南、長(zhǎng)三角、珠三角是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地區(qū)，這些城市吸引了各地的人群，而其他地方實(shí)際上人口都在流失，所以未來(lái)我們的布局就是往這個(gè)方向布。新城的主要布局在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，只專注這兩個(gè)地產(chǎn)，只有專注才能規(guī)模做大。
第三條，必須要做到控制節(jié)奏，平衡策略。所以要保證先出后入，量入為出。要平衡利潤(rùn)與效率之間的關(guān)系，不能僅僅追求利潤(rùn)，而放棄了效率。所以這個(gè)時(shí)候我們必須用好現(xiàn)金流，保證我們既快又穩(wěn)的先強(qiáng)發(fā)展。
第四，合縱資本，廣積糧草。銀行貸款比在上升，中央現(xiàn)在把非標(biāo)業(yè)務(wù)打掉，回歸到標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)。因此在這時(shí)候要用好銀行的資金，同時(shí)又要用好其他資金。我們新城正在做發(fā)債，去年發(fā)債我們發(fā)了80億，今年我們又發(fā)了45億，通過(guò)這些資金來(lái)保證企業(yè)現(xiàn)金流的發(fā)展。
第五，連橫同業(yè)，合作發(fā)展。包括合作拿地、合作開(kāi)發(fā)、合作經(jīng)營(yíng)，包括我們也在對(duì)一些做得不好的商業(yè)地產(chǎn)輸出我們輕資產(chǎn)的管理。
在我們過(guò)去的幾年之中，新城企業(yè)規(guī)模發(fā)展還是不錯(cuò)的，目前人員規(guī)模超過(guò)一萬(wàn)人，但我們依然是小企業(yè)，我們還是必須要加速奔跑、隨新奔跑。新城就像駱駝隊(duì)一樣，在干旱的沙漠之間依然能夠跑得比較快，在未來(lái)市場(chǎng)平穩(wěn)的狀況下，我們新城一定能夠跑得更快。謝謝大家。
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