3月22日，2017中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評成果發(fā)布會在北京隆重舉行，備受關(guān)注的“2017中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”、“500強房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評榜單最終揭曉。在本次測評成果發(fā)布會上，新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁歐陽捷發(fā)表主題演講，以下為演講實錄：
歐陽捷：尊敬的劉會長、苗會長、馮會長，在場的各位嘉賓，大家下午好！
這次我們參加中房協(xié)的會議，非常感謝給我們一個很好的表達(dá)機會。這次我給大家?guī)淼念}目是“不進(jìn)則沒，加速奔跑，這是千億房企的不二選擇”，為什么這么說？我們過去幾年一直反復(fù)強調(diào)，有規(guī)模才有江湖地位，有規(guī)模才有話語權(quán)。如果沒有規(guī)模，品牌影響力就不夠。有了品牌影響力之后，才會有資本市場給你帶來的機會，才會有供應(yīng)商的追隨，才會有業(yè)主的信賴，他們有一個強大的保障。同時我們還可以獲得政府的認(rèn)可，還可以給員工以自豪感和最大的信心。
前不久我在個人微信公眾號叫“歐陽先聲”里發(fā)了一個文章，叫“不進(jìn)則沒，龍頭房企的車輪還在滾滾向前”，我們房企其實規(guī)模速度不斷在向前走。2006到2017年，我們可以看到48強房企的變化，剩下的綠色的和紅色的房企，就是這48強房企剩下來的，其他的已經(jīng)從這48強房企里出去了。他們從大而小、小而沒了。所以這個企業(yè)如果不向前沖，不跑到前面去，就不可能在這個市場上占有一席之地。
最近資本市場對房地產(chǎn)市場很擔(dān)憂，前一個星期股票大幅下跌，當(dāng)然現(xiàn)在又回來了。資本市場為什么會出現(xiàn)這種情況，因為我們的調(diào)控城市接二連三出來，分析師看不明白，資本怕了。我們看到這些城市都在反反復(fù)復(fù)調(diào)控，但是調(diào)控意味著什么呢？調(diào)控其實不意味著市場的變化，調(diào)控恰恰意味著我們這個市場大家要把它按住，在不斷向上的基礎(chǔ)上把它按住，因此未來的市場發(fā)展?jié)摿蛣幽苓�是非常之大的。當(dāng)然，我們也看到另外一個問題，我們仔細(xì)想想這個市場到底是什么樣子呢？我們認(rèn)為這個市場其實是量比價略有增長。我們現(xiàn)在城市整體上是分化的，一線城市和二線城市，二線城市里面有熱點和非熱點，三線城市有都市圈的三四線城市，還有更廣大的正在去庫存的三四線城市。所以城市分化非常嚴(yán)重。現(xiàn)在市場量比價略有增長。其實平穩(wěn)的市場對我們最好，如果沒有平穩(wěn)，就沒有戰(zhàn)略規(guī)劃，就沒有資源配置，就沒有未來的市場機會。
在2013年我們曾經(jīng)提出來四大分化，城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業(yè)分化。今天我們就看看成是分化到底是什么狀況。一線城市可以看到供應(yīng)不足，非常明顯。所有一線城市不要說北京了，看看上海，藍(lán)色的是土地供應(yīng)，土地供應(yīng)逐年下降，導(dǎo)致新開工面積也在往下走。而銷售量卻在不斷增長。以上海為例，過去十年間，上海土地供應(yīng)面積小于銷售面積，新開工面積小于銷售面積，批準(zhǔn)上市面積小于銷售面積。意味著現(xiàn)在、明年、后年都是供不應(yīng)求。供應(yīng)不足，導(dǎo)致成交量萎縮。
我們今天中午在跟一個同行交流的時候講到，一線城市房企未來業(yè)績再次大幅增長已經(jīng)不太可能了，而且他們規(guī)模在不斷縮小，他們在不斷擴展地盤，從北京擴展到河北，從河北擴展到山西、山東、遼寧，把城市區(qū)域、疆土擴大。
二線城市是什么情況呢？我們看13個熱點的二線城市，他們的突地供應(yīng)情況也是往那走的。新開工面積雖然在去年有一個高峰，但是由于土地供應(yīng)面積在往下走，所以也反映了供應(yīng)不足。未來成交量能不能增長呢？很難說。這些城市沒有大幅增加土地供應(yīng)的意愿，因此這些城市未來的成交量和供應(yīng)量是基本持平的，不太會大幅增加。為什么沒有大幅增加土地供應(yīng)的意愿呢？主觀上說，政府希望能夠減少供地或者饑餓供地，來獲得土地最大收益。城區(qū)已經(jīng)沒有土地了，而郊區(qū)周邊攤大餅式的步驟已經(jīng)不可行了，因此土地供應(yīng)上必然會縮小。
非熱點的二線城市，其實情況也是相似的。所有的藍(lán)色土地供應(yīng)都是在往下走的，我們的新開工面積整體趨勢也是往下行的，而成交量卻是上行的。這些城市因為土地還是比較多，所以有可能會增加土地供應(yīng)。但是土地供應(yīng)趨勢在往下走。包括重慶，去年我們曾經(jīng)講重慶房價在今年可能會出現(xiàn)上漲，什么原因呢？因為去年重慶的土地供應(yīng)量減少了30%。所以連重慶這樣過去多年大幅增加土地供應(yīng)，大幅度推出公租房的城市，土地現(xiàn)在也在減縮。意味著我們未來的供求關(guān)系會發(fā)生改變。
另外，都市圈的城市情況。三大都市圈有九個城市，包括廊坊，包括南通、太倉，包括山東，包括東莞，這些城市整個的供地、新開工面積、銷售面積呈現(xiàn)的關(guān)系也是跟我們一二線城市基本相似。意味著這些三線城市過去多年推了大量土地，現(xiàn)在想要再增加土地供應(yīng)，也是比較難的。而過去北京等地限價，導(dǎo)致我們需求大幅度向外擴張，就消耗了大量庫存，因此未來供求關(guān)系是處于一種非常緊張的狀態(tài)。我們也可以看到這個圖，都市圈九個城市，這九個城市前兩個也的銷售面積跟去年同期對比來看，基本上都是在處于下降趨勢。所以它們的供應(yīng)量也是不足的。
另外，還有一部分三四線城市，今年出現(xiàn)了明顯的上漲，我們可以看到它們的銷售量跟去年同期對比，出現(xiàn)了明顯增長，這些城市其實不僅僅是今年1到2月份，實際上去年這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了成交上漲，原因是什么呢？我們仔細(xì)分析大概三個原因。
第一個原因是回鄉(xiāng)置業(yè)，因為大城市房價高漲之后，他們在大城市里面已經(jīng)無望再購房了，所以就出去了。我們?nèi)ツ昱龅揭粋�出租司機，他說深圳已經(jīng)待不下去了，不但買不了房，而且小學(xué)、中學(xué)交的費用已經(jīng)讓他很累。他回老家之后，雖然掙的錢少一點，但是生活會很輕松。
第二個原因春節(jié)回鄉(xiāng)置業(yè)，但這個情況很難延續(xù)，過了3月份之后，這些城市會慢慢平靜下來。
第三個原因，最近出現(xiàn)了一個新的情況，一些三四線城市突然出現(xiàn)了全民購房，為什么出線全民購房，沒有多少外來客。原因就在于通脹預(yù)期越來越緊，通脹預(yù)期之下，錢多了錢就不值錢，大家擔(dān)心房價上漲，所以恐慌性購房。包括自住客，包括改善性需求，也包括當(dāng)?shù)赝顿Y客。
整體來講，三四線城市基本上是屬于比較平穩(wěn)的，銷售量比較平穩(wěn)，新開工面積比較平穩(wěn)，但是我們可以看到整個三四線城市土地供應(yīng)量也在往下走。我們現(xiàn)在是供不應(yīng)求的市場形勢下，供應(yīng)還在縮減。很多三四線城市可能仍然在去庫存路上，土地供應(yīng)也會下降。一線城市是明顯下降，三線城市也是明顯下降的，只有二線城市在去年有一個小小的反升。如果這種情況繼續(xù)蔓延下去會是什么結(jié)果呢？所以未來在一線城市不太可能做規(guī)模，熱點二線城市也很難，只有三四線城市，這也恰恰符合國家政策導(dǎo)向，把資金往三四線城市引導(dǎo)。
一線城市我們不去說了，我們看看二線城市、三線城市土地均價上漲情況也是非常明顯的，這跟大家的共識其實是一致的。這樣看起來之后，我們認(rèn)為目前來看，全國全年銷售面積總體上會恢復(fù)上漲，而房價依然上漲。因此我們今年成交量可能會比我們?nèi)ツ甑呐袛噙�要更加積極一點。這就是市場基本穩(wěn)定的基本態(tài)勢，所以我們可以看到房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)全部是止跌企穩(wěn)，包括新開工同比、包括貸款同比、包括利用外資的同比，全部是止跌回升的。
所以我們認(rèn)為今年整體來講是一個很好的局面，從經(jīng)濟(jì)面來看，趨穩(wěn)的趨勢已經(jīng)開始出現(xiàn)。而政策面上看，也是要趨穩(wěn)。在經(jīng)濟(jì)市場面來講已經(jīng)開始趨穩(wěn)，政策面也在趨穩(wěn)過程當(dāng)中。今年唯一可能要擔(dān)心的就是金融面，金融面要警惕按揭貸款增速在下降，居民的定金和首付款在下降，這兩個下降之后，就導(dǎo)致來自居民部分的加杠桿在下降。同時還要關(guān)注一個問題，就是我們的資金面在收緊，流向房地產(chǎn)的資金面在收緊，同時流向房地產(chǎn)的資金成本在提高。這兩項會導(dǎo)致企業(yè)在整個運營過程當(dāng)中，可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。不怕你負(fù)債高，就怕斷流，一旦斷流，這個企業(yè)沒人救你。
這個情況下，第一還是要保持市場信心，第二要把規(guī)模做大，越大的規(guī)模，才能越有好的保障。今年所有房企的銷售目標(biāo)基本上幾乎沒有下降，只增不降。所以這個情況，恰恰符合我們從2015年提出的觀點，叫“隨新奔跑”。什么意思呢？隨著新城奔跑。20強房企的資金規(guī)模在900億到1000億之間。過去23強房企銷售額，去年1到3名銷售額1.05萬億，4到9名銷售額加起來1.05萬億，10到23名銷售額加起來是1.05萬億。如果他們過去平均復(fù)合增長率已經(jīng)達(dá)到34%，而如果按照未來只要達(dá)到25%的平均增長里，到了2020年，他們的市場規(guī)模將達(dá)到51%。23家房企占市場份額的一半。
我們也看到有些企業(yè)判斷了錯誤的形勢，所以踩錯了節(jié)拍，目前在市場上越來越往下走。
從今年市場大勢來看，企業(yè)策略大概五條。
第一條策略是迎合大勢、穩(wěn)中求進(jìn)。為什么我們認(rèn)為今年是穩(wěn)，去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上有21個字是穩(wěn)，今年政府工作報告有49個字是穩(wěn)，所以整體上我們中央政府來調(diào)控，市場一定穩(wěn)得住。過去這么多年，我們復(fù)合增長率達(dá)到了33.7%，未來的增長還會更高。
第二條，3+1城市布局。胡煥鏞線東南、長三角、珠三角是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地區(qū)，這些城市吸引了各地的人群，而其他地方實際上人口都在流失，所以未來我們的布局就是往這個方向布。新城的主要布局在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，只專注這兩個地產(chǎn)，只有專注才能規(guī)模做大。
第三條，必須要做到控制節(jié)奏，平衡策略。所以要保證先出后入，量入為出。要平衡利潤與效率之間的關(guān)系，不能僅僅追求利潤，而放棄了效率。所以這個時候我們必須用好現(xiàn)金流，保證我們既快又穩(wěn)的先強發(fā)展。
第四，合縱資本，廣積糧草。銀行貸款比在上升，中央現(xiàn)在把非標(biāo)業(yè)務(wù)打掉，回歸到標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)。因此在這時候要用好銀行的資金，同時又要用好其他資金。我們新城正在做發(fā)債，去年發(fā)債我們發(fā)了80億，今年我們又發(fā)了45億，通過這些資金來保證企業(yè)現(xiàn)金流的發(fā)展。
第五，連橫同業(yè)，合作發(fā)展。包括合作拿地、合作開發(fā)、合作經(jīng)營，包括我們也在對一些做得不好的商業(yè)地產(chǎn)輸出我們輕資產(chǎn)的管理。
在我們過去的幾年之中，新城企業(yè)規(guī)模發(fā)展還是不錯的，目前人員規(guī)模超過一萬人，但我們依然是小企業(yè)，我們還是必須要加速奔跑、隨新奔跑。新城就像駱駝隊一樣，在干旱的沙漠之間依然能夠跑得比較快，在未來市場平穩(wěn)的狀況下，我們新城一定能夠跑得更快。謝謝大家。
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