丁祖昱：非常感謝今天到場的所有領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓，我們一年一度的500強(qiáng)測評成果發(fā)布今天又開始了，我在這里代表中國房地產(chǎn)測評中心給大家做2017年中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評成果的分析。
我們來看一下2017年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)的相關(guān)內(nèi)容。今天分兩個(gè)部分，上半段是看房企500強(qiáng)，下半段是看首選品牌500強(qiáng)。
首先，我們整個(gè)發(fā)布模式、測評方法，還是用的組合評價(jià)法，這在過去九年測評工作當(dāng)中沒有發(fā)生改變，用層次分析法、因子分析法、功效系數(shù)法加以綜合，最終得排名。
第二是指標(biāo)體系，詳細(xì)描述了我們七個(gè)大的方面，19個(gè)二級指標(biāo)，以及52個(gè)三級指標(biāo)的指標(biāo)體系。這一塊在2016年年末我們做了一些小的修正，特別為了適應(yīng)整個(gè)中國房地產(chǎn)發(fā)展的客觀變化狀況，我們對其中的部分指標(biāo)做了一些調(diào)整。比如說隨著商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)中國房地產(chǎn)當(dāng)中的地位的提升，以及在房企當(dāng)中占比的不斷提升，我們對租賃性的收入和持有的物業(yè)的這些面積、這些權(quán)重做了一些調(diào)整。
另外，2016年是房地產(chǎn)大發(fā)展的一年，房地產(chǎn)上升速度也比較快，我們對銷售金額和銷售面積，分別在整個(gè)指標(biāo)體系中所占的權(quán)重也做了一些糾正。能夠使得這些指標(biāo)更加客觀的、全面的反映房企的整體綜合實(shí)力。
除了我們大的榜單，我們叫中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)的大榜單之外，我們還有大量的子榜單、分榜單，包括經(jīng)營效率、綜合發(fā)展、運(yùn)行效率、區(qū)域運(yùn)營、穩(wěn)健經(jīng)營、發(fā)展?jié)摿�、成長速度、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、旅游地產(chǎn)、社區(qū)文化運(yùn)營、責(zé)任地產(chǎn)、城市覆蓋、創(chuàng)新能力、外資企業(yè)、基金公司等等，做了十多個(gè)分項(xiàng)的榜單，能夠更加全方位的對中國的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方位的評估和測評。
我們看一下這個(gè)榜單的具體情況，首先看前十強(qiáng)。前十強(qiáng)這次最大的變化是第一名發(fā)生了變化，在2016年恒大集團(tuán)憑借全年的銷售金額和銷售面積兩項(xiàng)第一，把之前前八屆第一位萬科擠到了第二位，恒大在2017年的500強(qiáng)排名當(dāng)中名列第一，萬科位居第二。碧桂園快速上升，成為了第三位。在今年500強(qiáng)的排名當(dāng)中，前三位的座次變更是最引人注目的。之后從第四到第十分別是綠地、保利、中海、萬達(dá)、融創(chuàng)、華夏、龍湖、富力。十強(qiáng)企業(yè)都還是老面孔，但是座次發(fā)生了一些變動，這也體現(xiàn)了中國房地產(chǎn)的魅力、創(chuàng)新、活力所在。
另外，我們也看到百強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中有25家企業(yè)已經(jīng)是連續(xù)第九年進(jìn)入到百強(qiáng)，這個(gè)比例應(yīng)該算還是很高的，如果和其他行業(yè)相比，比如制造業(yè)、家電業(yè)，持續(xù)十年上漲，比例不低。百強(qiáng)榜單當(dāng)中，今年和第一年相比百強(qiáng)換血的比例不低，60%的企業(yè)換了面孔。九年前40家企業(yè)今天還能夠在百強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中保留，大多數(shù)還是位列于前50強(qiáng)、前30強(qiáng)的房企，所以強(qiáng)者恒強(qiáng)，略強(qiáng)的企業(yè)，經(jīng)營能力、持久能力也相對越強(qiáng)。而后面企業(yè)的更新速度、換血速度是更快一些。
從區(qū)域來說，目前華東是遙遙領(lǐng)先，總部設(shè)在華東的房企超過了40%。我們發(fā)現(xiàn)有意思的巧合是，剛才介紹的前三位都是在華南，但是從數(shù)量上說，華東企業(yè)百強(qiáng)數(shù)量最多，500強(qiáng)企業(yè)的數(shù)量占到了43%。
從500強(qiáng)房企總資產(chǎn)的情況來看，2016年總資產(chǎn)均值達(dá)到340億，同比增長接近25%，凈資產(chǎn)均值達(dá)到92億，這個(gè)增長速度就比較快了，增長了30%。所以2016年房企都得到了比較大的發(fā)展。
2016年也是房企銷售業(yè)績突飛猛進(jìn)的一年，在2016年整個(gè)全國商品房總銷售面積是15.7億平方米，500強(qiáng)銷售面積超過5億平方米，銷售金額11.76萬億當(dāng)中500強(qiáng)的銷售金額達(dá)到了6.2萬億，這兩個(gè)比例都是非常高的。很多房企自身完成率很高，超過100%的企業(yè)是絕大多數(shù)，甚至有一部分房企目標(biāo)完成率超過了150%，比原來目標(biāo)提升了50%以上。
集中度快速上升之后，前四強(qiáng)占整個(gè)500強(qiáng)總量的比重超過了10%，前四強(qiáng)占了總銷售金額的35%。這兩個(gè)比例是非常高的，我們也可以看右邊這張圖表，從2011年開始，到2016年，每一年十強(qiáng)、二十強(qiáng)、五十強(qiáng)的集中度都在快速提升。
企業(yè)的負(fù)債情況也得到了一定程度上的改善，總體上有所下降。當(dāng)然，由于2016年也是企業(yè)大發(fā)展的一年，所以對于一些排名較靠前的房企來說，從負(fù)債表來說，總負(fù)債還是在增加，這當(dāng)然是和大家業(yè)績的突飛猛進(jìn)有密切關(guān)系的。
另外，由于土地的價(jià)格上升速度，從最近一兩年情況來看上升速度非�？�，所以今天大多數(shù)房企還是需要通過各種渠道的融資來保證今天企業(yè)的穩(wěn)定、快速發(fā)展。
從資金到位情況來說，2016年是過去九年資金到位最好的一年，無論是自有資金的來源、自籌資金的來源，還是國內(nèi)貸款整個(gè)的占比，都是處于目前最最健康、最最良性的狀況。同比增長了15.2%。
從融資的方式來說，2016年至少在前三個(gè)季度資金還是比較寬松，各方面的融資也比較支持房地產(chǎn)市場。第四季度開始，多條通道全面收緊。在2016年年末，融資方面出現(xiàn)了一些緊張。當(dāng)然，從我們列出來的這些典型的房企，或者說大房企、航空母艦公司的情況來說，目前還是非常不錯(cuò)的。2016年通過公司債，很多發(fā)債3%點(diǎn)幾，當(dāng)前最低的利率水平上。甚至有兩家房企在2016年發(fā)的企業(yè)債都低于3%，這在歷史上對房企來說是第一次。
從盈利能力來說，總的盈利在2016年都得到了提升。當(dāng)然，利潤率并沒有明顯改善，因?yàn)?016年在相關(guān)的三費(fèi)的比率方面也有所增加。
盈利效率指標(biāo)有所提升，但是整個(gè)行業(yè)的總的盈利仍然處于下行通道，所以現(xiàn)在出現(xiàn)這樣的狀況，房地產(chǎn)行業(yè)賺錢難，但是大家仍然投身在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中。從目前的趨勢來說，下行的速度已經(jīng)開始放緩，利潤率下降的速度已經(jīng)明顯趨緩。我們也預(yù)計(jì)，最終的探底應(yīng)該可以在最近一兩年完成。探底之后，也預(yù)示著整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)的整理、洗牌的過程會完成，優(yōu)勝劣汰之后，盈利率應(yīng)該保持在一個(gè)穩(wěn)定的水平上。
從策略來說，現(xiàn)在各家房企各有不同的企業(yè)戰(zhàn)略，都是希望最終提高毛利率，提高凈利率。有人用輕資產(chǎn)的方式做，有人用合作的方式進(jìn)行運(yùn)作，當(dāng)然也有一些利用之前的土地，這兩年在一些區(qū)域當(dāng)中得到了很好的發(fā)展，也有很好的凈利率。
成長性指標(biāo)有所回升，但是利潤增長率和凈資產(chǎn)增長率整體下降，房企的一些指標(biāo)當(dāng)中有一些矛盾，當(dāng)然這和2015、2016年房企快速增長的情況一致，一般快速增長的時(shí)候，盈利都會往下走。
速度型的是快速成長，發(fā)展速度特別快，總量雖然有限，但份額占得非常多。穩(wěn)定成長和追趕成長的這兩類，在整個(gè)500強(qiáng)當(dāng)中不占大頭。反而滯后成長的數(shù)量有所提升。所以現(xiàn)在500強(qiáng)房企雖然都代表了整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中最優(yōu)秀的企業(yè)，但是企業(yè)之間也發(fā)生了很大的分化，強(qiáng)者更強(qiáng)，目前來看還是比較明顯的特征。也許未來500強(qiáng)內(nèi)部這樣的分化也會產(chǎn)生像之前制造業(yè)、家電業(yè)等等這些行業(yè)的分化的狀況。
從拿地情況來看，2016年重點(diǎn)房企或者領(lǐng)先房企在2016年拿地速度非�？欤玫氐膽�(zhàn)略和策略都非常積極。相對來說，合作拿地也成為了2016年房企拿地最主要的方式，現(xiàn)在在一個(gè)個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，你中有我、我中有你，這樣的狀況變成了一種常態(tài)化。和過去大家都要自己開發(fā)、自己操盤，發(fā)生了比較大的變化。
在運(yùn)行效率上面，特別是在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度上面有所提升，和銷售速度密不可分。2016年是銷售大年，到多數(shù)樓盤在重點(diǎn)城市、熱點(diǎn)城市都是熱銷的，所以能夠提高整個(gè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。
從營銷方面，2016年也有所創(chuàng)新，特別是移動互聯(lián)在整個(gè)營銷過程當(dāng)中，技術(shù)手段改變了整個(gè)目前的營銷模式，所以原來的傳統(tǒng)銷售渠道、推廣渠道等等，今天已經(jīng)被這些創(chuàng)新的方式所取代，甚至連VR這些最新的看房模式，也被應(yīng)用到了場景當(dāng)中。
另外，在產(chǎn)品方面，2016年也有了比較大的發(fā)展和變化。一方面在細(xì)分市場當(dāng)中，無論是養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)，包括一些小鎮(zhèn)的產(chǎn)品，我們都看到了很多特別創(chuàng)新的品類。另外一方面，從具體的在精裝修，綠色產(chǎn)品的使用方面，在健康產(chǎn)品的應(yīng)用方面，也有很多企業(yè)做出了很多特色，特別是今天我們獲獎(jiǎng)的很多企業(yè)，都會講在產(chǎn)品創(chuàng)新方面的一些動向。
在社會責(zé)任方面，毫無疑問，房企在納稅方面在很多城市都是第一大戶。在整個(gè)房企收入貢獻(xiàn)當(dāng)中很大一部分都是通過納稅回饋給了整個(gè)社會，這也是中國房地產(chǎn)行業(yè)和中國房地產(chǎn)企業(yè)最大的社會責(zé)任。當(dāng)然保障房建設(shè)、其他的公租房建設(shè)，房企也都是積極參與的。
整個(gè)測評結(jié)論，我講幾個(gè)點(diǎn)。
第一，在2016到2017年，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯加快，銷售也是全面提升，所以對于整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)度也有了明顯的提升。房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，也對中國經(jīng)濟(jì)GDP的發(fā)展穩(wěn)定在6.5%以上起到了至關(guān)重要的作用。
第二，2016年四季度開始，一方面去庫存，另外一方面對于熱點(diǎn)城市的調(diào)控也開始全面實(shí)施，而調(diào)控過程當(dāng)中的限購、限貸、限價(jià)、限資金等方面的政策，也對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到了巨大的作用，接下來我們預(yù)計(jì)，這樣的政策，去庫存和調(diào)控政策會繼續(xù)并存，針對不同城市，因城施策。
2016年10月份之后，還有一個(gè)比較明顯的特征，就是對市場秩序開始強(qiáng)力整頓，無論是虛假廣告還是無證賣房，包括隨意變動價(jià)格，過去的一些違規(guī)的情況，現(xiàn)在基本上都已經(jīng)銷聲匿跡了，通過強(qiáng)力的市場整頓之后，現(xiàn)在已經(jīng)銷聲匿跡了。針對目前整個(gè)中國房地產(chǎn)市場環(huán)境，有了一個(gè)很大的促進(jìn)作用。
另外，2016年中國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模也上了一個(gè)全新的臺階，銷售面積超過了15億平方米，銷售金額超過了11萬億，都比歷史上最高的年份有了大幅度增長。按照11.76萬億和15.7億平方米的兩個(gè)指標(biāo)來看，中國房地產(chǎn)目前是最好的年代，從規(guī)模來講、從市場容量來講，都是最好的年代。
從土地市場情況來說，2016年也創(chuàng)造了兩個(gè)紀(jì)錄。第一個(gè)是整個(gè)土地購置金額創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，另外一方面，土地價(jià)格也創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。從目前來看，限制地價(jià)也是接下來長期的問題。
從行業(yè)布局來說，企業(yè)也發(fā)生了各個(gè)方面的轉(zhuǎn)變，一方面，像500強(qiáng)當(dāng)中排在前三十的這些房企，規(guī)�；倪\(yùn)作已經(jīng)成為他們的戰(zhàn)略。更多企業(yè)今天可能選擇區(qū)域運(yùn)營或者專業(yè)運(yùn)營的細(xì)分市場上的領(lǐng)先方式在進(jìn)行運(yùn)作。當(dāng)然也有一部分房企是新面孔，有的老面孔也退出了之前百強(qiáng)的行列。也有一部分企業(yè)主動或者被動的離開了這個(gè)行業(yè)，退出了這個(gè)行業(yè)。也有的房企進(jìn)入了其他領(lǐng)域當(dāng)中，比如房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中前期的裝修等等。特別是我們發(fā)現(xiàn)重資產(chǎn)運(yùn)營、存量資產(chǎn)運(yùn)營在2016年也成為了一個(gè)行業(yè)很重要的特色。
接下來我簡單講一講500強(qiáng)首選品牌，包括供應(yīng)商品牌、服務(wù)商品牌的榜單相關(guān)情況。
500強(qiáng)首選品牌我們也是連續(xù)第七年推出，推出的依據(jù)是由前面評選出的500強(qiáng)房企，他們自己公布自己的首選品牌，按照他們的首選率，最后排出相關(guān)的供應(yīng)商和服務(wù)商的相關(guān)品牌。所以說，500強(qiáng)評選可能還是通過企業(yè)的客觀數(shù)據(jù)和專家的最終打分評選出來的。而首選品牌實(shí)際上是由500強(qiáng)房企直接選出來的。這當(dāng)中供應(yīng)商分為三個(gè)大類，一個(gè)是建筑部品類，一個(gè)是基建類，一個(gè)是精裝修類。
服務(wù)商我們連續(xù)做了七年，這些服務(wù)商都為開發(fā)企業(yè)提供了全方位的綜合服務(wù)，也實(shí)現(xiàn)了行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這當(dāng)中我就講一個(gè)特征，我們看到在服務(wù)商當(dāng)中的集中度比開發(fā)企業(yè)的集中度高得多，就是今天開發(fā)企業(yè)還在全國范圍內(nèi)整合洗牌的過程當(dāng)中，服務(wù)商基本上已經(jīng)完成了開發(fā)洗牌的全過程。前十強(qiáng)服務(wù)商，市場占有率都已經(jīng)超過了30%以上。
從供應(yīng)商的情況來看，雖然這些供應(yīng)商都是首選品牌的前十強(qiáng)，但是不因?yàn)橛辛撕艽蟮氖袌龇蓊~而放緩自身的產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品的提升。這些供應(yīng)商在不斷推行新材料，不斷進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，為開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造全新的價(jià)值。在產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中，通過平臺服務(wù)實(shí)現(xiàn)了渠道優(yōu)化、完成了跨界融合，讓產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)共享發(fā)展。
在中房協(xié)旗下，優(yōu)采產(chǎn)業(yè)鏈整合平臺，目前也為整個(gè)500強(qiáng)房企提供了大宗采購、集中采購的相關(guān)服務(wù)，之后500強(qiáng)房企也可以加入到這個(gè)平臺當(dāng)中去，來最終實(shí)現(xiàn)批量采購、大宗采購之后的成本優(yōu)勢。
我的報(bào)告到此結(jié)束，接下來大家可以看一下500強(qiáng)的相關(guān)榜單。謝謝大家。
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