2017年，房地產(chǎn)業(yè)始終被調(diào)控的低氣壓所籠罩。一年的成績，到最后還是用數(shù)字來體現(xiàn)。一些抓住不限購城市去庫存機會的房企在此輪實現(xiàn)業(yè)績爆發(fā)，走得比千億更遠，越向三千億、四千億，甚至是五千億量級，而去年全年，銷售額最高的房企不過三字頭。
數(shù)字輕浮，但對轉(zhuǎn)型的思考沉重。這個行業(yè)發(fā)展如此之快，是否有可能成為可持續(xù)現(xiàn)象?每年翻番的增速是否不用很久便會戛然而止?
這一年，行業(yè)大鱷發(fā)起的數(shù)宗并購案具有信號般的意義。如萬科在收購商業(yè)地產(chǎn)公司印力后，聯(lián)手中國財團收購物流公司普洛斯;融創(chuàng)在帶著150億進入樂視后，又耗資400多億收購萬達十三個文旅項目。萬科和融創(chuàng)對行業(yè)有著截然相反的判斷，卻又同樣選擇了多元化。
大船掉頭，誰能最快調(diào)整到位?
5000億之憂
2017年初，一家著名房企的高管判斷，行業(yè)在經(jīng)過2016年那樣的銷售大年之后，2017年將是銷售小年。這也是行業(yè)的普遍看法。
彼時，碧桂園被爆出2017年公司內(nèi)部的銷售目標是5000億元。而2016年全年，碧桂園的銷售業(yè)績是3088.4億元。
5000億的目標讓人難以想象。但截至2017年11月末，碧桂園的實際銷售金額已到達5342.7億元，而去年11月，碧桂園的銷售金額為2881.4億元，前后一年增速85.42%。
同行者萬科，2017年前11個月的銷售業(yè)績?yōu)?676.5億元，如無意外，到年底將成為第二個沖破5000億元銷售大關(guān)的房企。
這些年來，房地產(chǎn)業(yè)一個個紀錄被打破，曾經(jīng)的腦洞全部變成事實，那些喊出過驚人目標的房企現(xiàn)在走向下一個更驚人的目標。
今年的主題仍是分化，不同規(guī)模的房企差距將繼續(xù)拉大。在大型房企闖關(guān)5000億銷售的同時，數(shù)不清的小房企還在100億的關(guān)口苦苦掙扎。
房地產(chǎn)咨詢公司克而瑞發(fā)布的房企銷售排名榜單顯示，截至11月末，排名第一百名的房企為信達地產(chǎn)，銷售金額為125.1億元。在百名之后，那些不知名小房企將逐漸消失，被吞并或因開發(fā)難以為繼，自然退出這個市場。
同期，中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年1~11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。價格方面，百城新建住宅均價環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。
大型房企在弱市下凸顯的優(yōu)勢非小型房企可以學(xué)習(xí)復(fù)制，其規(guī)模的大躍進也非全國平均增速可比。一家內(nèi)房的高管接受第一財經(jīng)采訪時指出，“由于調(diào)控影響，一線城市成交降溫明顯�！彼J為，這一波業(yè)績爆發(fā)的房企，多數(shù)在不限購的、低效能的三四線城市抓住了機會。
問題在于，經(jīng)過此輪消耗之后，三四線城市樓市還有多少空間?規(guī)模房企每年翻番的增速是否可持續(xù)?
轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型!
離5000億僅有一步之遙的萬科宣布，公司告別開發(fā)商時代了。
2014年，萬科在年報中喊出向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，并表示:“未來三年，萬科這些業(yè)務(wù)方向?qū)⒅饾u顯露出來�！�2017年是成果檢驗期，隨著公司長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育等多個業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展，萬科城市配套服務(wù)商雛形已現(xiàn)。
多元化轉(zhuǎn)型的本質(zhì)是風(fēng)險對沖，這個出發(fā)點是房企出于對地產(chǎn)業(yè)的擔憂，對更具潛力的新興領(lǐng)域業(yè)務(wù)的追求。
萬科董事會主席、總裁郁亮的判斷是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入白銀時代，基于此，萬科多元化的戰(zhàn)略可以被理解。
有趣的是，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌卻有著截然相反的判斷，中國房地產(chǎn)業(yè)來到了鉆石時代，“大公司的鉆石時代，因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額。小公司都沒了，這個時代就結(jié)束了�！�
盡管如此，融創(chuàng)也在走投資“美好生活”的路線。通過入股鏈家切入存量房業(yè)務(wù)，不久后又成為了樂視的白武士，年中又用數(shù)百億攬過萬達13個文旅項目，這時融創(chuàng)已非單純的房地產(chǎn)開發(fā)商。
消費升級帶來的機會正在把房地產(chǎn)業(yè)版圖的利益重新發(fā)配，以客戶數(shù)據(jù)為中心，把各種場景化應(yīng)用的價值變現(xiàn)。
不僅進取的房企提出多元化發(fā)展，就連一向有“保守”刻板印象的央企，近兩年來都在積極轉(zhuǎn)型。譬如綠地，在今年花大力氣轉(zhuǎn)型，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的同時，往上疊加基建、大消費、金融以及康養(yǎng)、科創(chuàng)等多元產(chǎn)業(yè)。
中海也正在脫掉過往那件“專心埋頭蓋房子”的衣服。從專業(yè)化到多元化的路上，這一年的中海比往年更具故事性。
舊命題新階段
對房企而言，多元化不算一個新鮮命題。早在2010年前后，就有房企提出多元化轉(zhuǎn)型。但這一階段的轉(zhuǎn)型并未有樣本出現(xiàn)，反而是探索多元化業(yè)務(wù)失敗，從而再次集中火力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)的案例。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)表示，“跟前一個階段相比，房企這兩年的多元化投資更為務(wù)實。過去兩年部分多元化其實是不成功的，現(xiàn)在的多元化更為理性，也和地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資有較好的關(guān)聯(lián)性。目前而言，不少地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游、城市經(jīng)營等方面下功夫，與傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相掛鉤，可以產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)�！�
不同房企轉(zhuǎn)型的節(jié)點、方向、步伐不盡相同，優(yōu)劣好壞難以一言以蔽之。相同的是，相比當下階段仍高歌猛進的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，房企多元化業(yè)務(wù)尚未成熟，未能為公司營收作顯著貢獻。
以華潤置地為例，其多元化業(yè)務(wù)被歸納總結(jié)在“建筑、裝修服務(wù)及其他”分部中。2017年上半年，華潤置地總收入同比下降21.0%到352.59億港元，這個分部的收入為21.59億港元，僅占總收入的6.1%。
盡管收入貢獻不大，但行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展邏輯的改變使房企必須思考多元化的必要性。
在近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長王蒙徽表示，2018年要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度;抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在租購并舉的發(fā)展推進下，房企的認知已有所變化。
如中海地產(chǎn)便認為，未來中國的房地產(chǎn)市場將不再是單一的商品房與商業(yè)地產(chǎn)，對租購并舉的住房體系的適應(yīng)，以及不動產(chǎn)的開發(fā)運營的能力，將決定企業(yè)的成敗。
無論怎樣去解讀房企選擇的變化，它們均代表著某種信號。
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