去年的蘇州土拍市場可以用火爆一詞形容，各區(qū)拿地樓面價一度被刷新，誕生多處“地王”。如今一年時間過去，記者在走訪時了解到，蘇州去年拍下的“地王”項目大多進展緩慢：一方面是因嚴格的限購與限價政策；一方面是因今年冷靜的土拍市場�！暗赝酢闭Q生后又將如何入市引來業(yè)內(nèi)關(guān)注。
相關(guān)證券分析人士表示：“限價背景下，部分拿下‘地王’的房企推盤節(jié)奏受到影響，周轉(zhuǎn)率下降，現(xiàn)金流愈發(fā)緊張，項目ROE變低。我們認為明年房企的銷售集中度會進一步提高，龍頭的土地儲備夠足，明年可以繼續(xù)推出2016年以前拿的地。反之中小型的房企或?qū)⒁騼洳蛔愣茏琛，F(xiàn)階段多數(shù)房企的策略是盡量先推二三線相對限價價差較小的項目，如果限價持續(xù)到明年年底或?qū)⒈黄韧票P。同時，2018~2021年是房企償債高峰，中小型房企資金將更為緊張，必須在項目利潤率和現(xiàn)金回款之間做抉擇。”
多處“地王”進展緩慢
2016年5月24日，上海建工集團股份有限公司（以下簡稱上海建工）下屬全資子公司上海建工房產(chǎn)有限公司（以下簡稱建工房產(chǎn)）以55.2億元的成交總價競得位于蘇州市相城區(qū)一宗面積為11.59萬平方米的土地，折合樓面價19046元/平方米，溢價率116%，成為區(qū)內(nèi)一宗新“地王”。上海建工在競得該地塊土地使用權(quán)時發(fā)布公告表示，建工房產(chǎn)擬通過合資成立項目公司的方式開發(fā)建設該地塊。
時隔近一年半，這宗位于蘇州相城區(qū)的“地王”項目進展如何？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪了該地塊，在廣濟北路與安元路的交叉口立有一個上海建工的廣告牌，整個地塊已經(jīng)被圍擋，墻上貼有一張“建設工程規(guī)劃許可批后公布”，披露了該地塊的總平面圖和效果圖，落款時間為11月30日。從施工現(xiàn)場來看，工地里面已有臨時的移動板房，據(jù)一名工作人員介紹，今年上半年已經(jīng)開始打樁，預計年后會開始施工。
據(jù)鏈家網(wǎng)顯示的新房數(shù)據(jù)，相城區(qū)元和街道的在售樓盤中高層住宅的均價約在18000元~20000元/平方米。這意味著，上海建工的拿地樓面價與周圍期房銷售均價基本持平。鏈家一名從業(yè)人員告訴記者，蘇州今年的新房價格和去年基本持平，部分樓盤價格出現(xiàn)下降，甚至有樓盤以低于備案價約1000元/平方米的價格進行銷售。
2016年9月22日，仁恒置地旗下南京仁遠投資有限公司以20.67億元總價拍下蘇州姑蘇區(qū)干將東路北，倉街東一地塊。該地塊出讓面積約8.42萬平方米，樓面單價38745元/平方米，溢價率81.03%，近3.9萬元/平方米的樓面價也成為彼時蘇州姑蘇城區(qū)內(nèi)的一宗新地王。
此前有媒體報道稱上述地塊或?qū)⒂脕泶蛟旄叨宋飿I(yè)。該地塊緊鄰蘇州地鐵1號線相門3號出口，交通便利，與外城河以及蘇州大學相距不遠，地理位置優(yōu)越。
時隔一年半，《每日經(jīng)濟新聞》記者在走訪該“地王”時注意到，地塊門口及前面空地已被改做臨時停車場。從臨時停車場向地塊里面走可以看到整個土地上面長滿了雜草，遠處還有一輛正在施工的挖掘機。據(jù)這名挖掘機工作人員介紹，他大約是近十幾天前來到這里，正式施工建設或?qū)哪旰箝_始。
鏈家網(wǎng)上蘇州姑蘇區(qū)的新房住宅價格約在35000元/平方米。一名別墅營銷中心的從業(yè)人員表示，蘇州古城區(qū)內(nèi)的土地資源較為稀缺，同時因為古城區(qū)建筑物限高，所以一般開發(fā)商拿地后會打造別墅類項目。今年姑蘇區(qū)的幾場土拍樓面價大約在2.8萬~3萬元/平方米左右，未來這些項目要入市或?qū)⑻Ц邊^(qū)域內(nèi)的別墅價格。
2016年12月份，中鐵房地產(chǎn)集團華東有限公司摘得蘇州工業(yè)園區(qū)萬壽街以北，啟月街以西的一幅土地。地塊總面積約為17.3萬平方米，總價為76.7億元，樓面價為27757元/平方米，溢價率為53%。據(jù)當時新浪樂居報道，周邊樓盤銷售價格約在2.2萬~2.6萬元/平方米。
近日，記者實地走訪了位于蘇州工業(yè)園區(qū)的這一項目。該地塊已經(jīng)圍擋，但是大門緊閉，門口的保安人員告訴記者，目前地塊內(nèi)在修路還未開始打地基。
中睿營銷總經(jīng)理何良栩坦言，當出現(xiàn)拿地樓面價超過周圍樓盤售價的情況時，開發(fā)商會采取拖延戰(zhàn)術(shù)，在建只是施工進度緩慢一點，用時間去換空間。
土拍市場冷靜
2017年11月16日，蘇州市國土資源局共推出8宗土地進行競價交易，其中有5宗地塊以低價成交，最高溢價率僅有22%。
具體來看，葛洲壩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以26.71億元的總價競得相城區(qū)一宗土地，總面積約7.5萬平方米，樓面價14289元/平方米，溢價率2.06%；與之相鄰的相城區(qū)另一宗土地被蘇州市相之悅房地產(chǎn)有限公司以底價競得，總面積約17.8萬平方米，總價37.30億元，樓面價10357元/平方米。
值得注意的是，兩宗土地均位于相城區(qū)元和街道，與上述上海建工去年拍下的“地王”項目屬于同一區(qū)域，雖然位置有所差異，但與上海建工19046元/平方米的樓面價及高達116%的溢價率相比，此次出讓的兩宗土地更趨理性。
克而瑞認為，雖然目前蘇州土拍市場仍然保持著熱度，但許多區(qū)域成交樓面價較2016年全年還是有不同程度的下降，其中吳中區(qū)和姑蘇區(qū)表現(xiàn)最為顯著。純住宅和商住類地塊2017年1~11月平均樓面價較2016年分別下降了39%和33%，蘇州整體樓面價平均下降14%。
記者注意到，從2016年8月份起蘇州便開始了新一輪調(diào)控，10月份出臺了一系列限購政策。包括非本市戶籍家庭禁購二套房，首付比例從20%上調(diào)至30%等。進入2017年蘇州土拍門檻進一步提高，住宅用地競買保證金由原來的20%上調(diào)至30%，土地出讓金首付款比例由原來的50%上調(diào)至60%。
蘇州鏈家的一名工作人員表示，目前蘇州的部分樓盤因相較于周邊房價較高而以低于備案的價格進行銷售，其中蘇州泰禾金尊府目前在售均價為2.8萬~3萬元/平方米，其備案價則在3萬~3.3萬元/平方米。
針對上述說法，記者查閱了泰禾金尊府的備案價，蘇州市區(qū)商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng)顯示泰禾金尊府（備案名為清禾灣華庭）的備案區(qū)間價在3萬~3.4萬元/平方米，最低備案價為30194元/平方米。
《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份致電泰禾金尊府官方微信預約專線，相關(guān)工作人員告訴記者，樓盤一期戶型是在115平方米~145平方米左右，總價約330萬~450萬元之間，一房一價，以此粗略估算，單價約在2.87萬~3.1萬元/平方米。
何良栩認為銷售價格低于備案價的情況一般不會出現(xiàn)，為盡快去化提高現(xiàn)金流，開發(fā)商一般會加大促銷力度。
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