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12月18日-20日召開的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)了來年房地產(chǎn)市場發(fā)展方向。

會議提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調(diào)控。

分析人士指出，經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)從解決住房資源短缺問題轉(zhuǎn)變?yōu)榱颂嵘�住房市場質(zhì)量問題，但相應的住房制度建設并未匹配。在新一輪住房制度改革中，如何完善促進已有雛形的房地產(chǎn)長效機制，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，將成為工作重點。

長效機制：從理論到實踐

對比2018年和2017年的經(jīng)濟工作會議公報，對長效機制表述發(fā)生根本性變化：從“研究建立”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴晟拼龠M”。

這被認為代表著房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，開始從“理論”走向“實踐”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，今年以來中央多次強調(diào)要建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，在具體執(zhí)行當中需要通過“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、戶籍制度改革、土地制度改革、財稅制度改革、住房金融改革以及新型城鎮(zhèn)化”這六項工作完成推動房地產(chǎn)長效調(diào)控機制五個載體的建設。

而這五個主要載體，張宏偉概括，分別是完善住房法律體系，建立健全長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，推動居住導向、人地掛鉤和大都市圈戰(zhàn)略，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設用地市場、逐步推動土地財政向房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)型。

其中，建立租購并舉的住房制度被認為是房地產(chǎn)市場供給側結構性改革的最重要組成部分之一。會議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

上海易居研究院副院長楊紅旭認為，會議強調(diào)支持機構化租賃企業(yè)發(fā)展，而土地市場上，部分新出讓租賃土地也是國企為主進行開發(fā)經(jīng)營，這主要是為了促進租賃住房市場的穩(wěn)定供應， 鼓勵長期租賃。

新城控股高級副總裁歐陽捷則表示，長期租賃目前的障礙主要在于地價過高。對民營企業(yè)而言，目前長租公寓或租賃住宅的投資回報率為1%-2%，即便未來租金上漲，地價不降則稅費無法下降，過低的投資回報率導致其難以進入長期租賃的市場。要推動租賃住房的發(fā)展，就必須要吸引大量的社會機構，包括民營企業(yè)、社會化專業(yè)機構加入。這需要政府適當降低地價，推動“租購并舉”格局的真正實現(xiàn)。

差別化調(diào)控：分清央地事權

分析人士指出，從此次經(jīng)濟工作會議透露的信息來看，2018年調(diào)控仍將持續(xù)。

楊紅旭認為，會議提出要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，這實際上是對7月召開的中央政治局會議，以及11月住建部、國土部和人民銀行三部委房地產(chǎn)工作座談會上相關表述的重申，可以預測，調(diào)控政策在2018年將不會有明顯的放松。

此外，會議在談到實行差別化調(diào)控時，首次強調(diào)要分清中央和地方事權。歐陽捷分析，所謂“地方事權”，實際是延續(xù)了過去落實地方政府穩(wěn)房價的責任，但將其內(nèi)涵進行了擴大化。第一，熱點城市和一二線城市供應不足，導致了房價上漲的預期比較強烈；第二，熱點城市房價控制的責任已經(jīng)落實到地方政府，屬于地方政府的事權范圍，必須抑制地方的資產(chǎn)泡沫；第三，要解決低收入人群的住房保障問題，要實現(xiàn)“住有所居”。

所謂“中央事權”，一方面是指中央政府需控制貨幣發(fā)行，只有控制住金融才能夠控制房地產(chǎn)金融泡沫的風險；另一方面，房地產(chǎn)的長效機制建設、住房制度建設屬于中央部門的職能；此外，房地產(chǎn)稅及相關稅收改革也屬于中央政府的事權內(nèi)。

同時，不僅是房地產(chǎn)市場本身的調(diào)控，住房金融市場的調(diào)控也受到中央高度重視。會議強調(diào)，要促進形成金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)。

實際上，對于這一狀況，業(yè)內(nèi)已有預估。在全聯(lián)房地產(chǎn)商會年會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生指出，時隔20年以后重啟房改，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”成為房地產(chǎn)行業(yè)新的定位。要從防范金融風險、經(jīng)濟體制改革、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、土地供給制度改變的宏觀視角看待房地產(chǎn)行業(yè)的新轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)要習慣從國民經(jīng)濟中，支柱型產(chǎn)業(yè)的“重點”向體制改革的“痛點”轉(zhuǎn)變的位置轉(zhuǎn)變。