得益于上半年的迅猛勢頭，大多數房企的銷售目標均已完成，樓市調控政策沒有一絲松動，房企又沒有急迫沖刺業(yè)績的需求，導致今年底的北京樓市很難出現翹尾行情。從供應端看來，有入市意愿的新盤并不多，根據亞豪機構的統(tǒng)計顯示，12月預計將有10個新盤入市，其中首次開盤的純新盤只有一個。不過，值得關注的是，新盤價格不再鐵板一塊，已經有項目以明顯低于預期的價格開盤。開發(fā)商對于后市的態(tài)度也出現了分化。
下月只有10個項目入市
2017年即將進入最后一個月了，寒風中樓市的供應端難言給力。根據亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，2017年12月，北京商品住宅市場預計將有10個項目入市銷售，其中僅華瞰·墨園一個純新盤，以及包括華潤·萬橡府、珠光御景西園、遠洋天著春秋等在內的9個老項目后期。
北京青年報記者查閱開盤數據發(fā)現，今年只有3月份的樓市新盤供應達到近30個，隨著“317”樓市調控的到來，開發(fā)商的開盤積極性明顯下降，3月份之后，北京每月新盤數量都維持在10余個上下。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，進入2017年以來，受到預售價格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場的供應熱點降入年度新低，月度開盤項目數量僅在10個左右，最少的10月份僅5個項目入市，到了年底這一情況也并未改善，全年供應市場將在冷淡中落幕。
從時間軸上看，很明顯，樓市調控之后，商住盤的受限制約了樓市新盤的供應，而住宅項目又因為蓄客、應對新政策等原因主動放慢入市腳步。同樣，在這期間，新房成交也出現了明顯的下滑。
大戶型目前仍為主導
新盤數量雖然減少了很多，但入市的項目中，大戶型依舊是主流。雖然今年出讓的土地中，不少都強制規(guī)定了70/90政策，要求開發(fā)中小戶型為主，但由于這些土地大多要在明年才能形成供應，因此目前市場上仍以大戶型為主導。
在亞豪機構統(tǒng)計的12月預計入市項目中，大戶型產品占了絕大多數。位于順義區(qū)的中海國際城是12月新盤中，唯一一個只提供70-78平方米兩居室的項目，還有像華瞰·墨園、京投發(fā)展·公園悅府兩個項目當中也有部分中小戶型產品。除此之外，其他項目的戶型區(qū)間從117-646平方米不等。像北京華貿城、遠洋天著、亞運新新家園等更是主打300平方米以上的超大戶型。
郭毅指出，目前市場當中在售的商品住宅項目多為改善型產品，因此以中大戶型為主，這也是今年整體住宅供應當中最為突出的結構性特征。
但在明年，隨著大批被限定“70/90”戶型產品的商品房大量上市，新房市場產品同質化的現象就此打破，供應結構也將因此發(fā)生逆轉，中小戶型再度成為市場主力，而大戶型的高端改善產品則因后續(xù)供給乏力，稀缺性特點不斷強化，市場需求也將逐步回暖。
新房網簽回升 成交遠郊化明顯
事實上，經過了大半年的成交下滑，年底即便新盤供應依舊有限，但成交量還是出現了一絲回暖的跡象。伴隨著樓市企穩(wěn)與年底前房企開始沖刺銷量，統(tǒng)計數據顯示，11月北京新房網簽繼續(xù)呈現回升態(tài)勢。
據偉業(yè)我愛我家市場研究院數據統(tǒng)計，截至25日，2017年11月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1543套，環(huán)比10月同期增加8.1%，較9月同期增長4.4%。其中，自住型商品房網簽僅1套；別墅網簽302套，環(huán)比10月同期增長45.9%；其他新建商品住宅網簽1240套，環(huán)比10月同期增長1.7%。
數據顯示，由于調控政策，北京新房網簽量在今年7月降至歷史低點，當月僅有1600余套房成交，隨后市場開始緩慢回升，9月回到了2000套以上。而10月因國慶長假導致工作日較少，雖然網簽量略低于9月，但仍高于7月、8月。11月網簽量較9月、10月同期都有所增長，這說明北京新房交易量正在持續(xù)小幅上升。
在成交區(qū)域分布上，11月北京的新房交易中，交易量最多的6個區(qū)分別是密云區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)、豐臺區(qū)、延慶區(qū)、通州區(qū)。其中，密云區(qū)以375套高居榜首，昌平區(qū)超過200套，大興區(qū)、豐臺區(qū)、延慶區(qū)、通州區(qū)超過100套，其他各區(qū)交易量都在100套以下。整體來看，遠郊區(qū)域的成交成為當前成交主力。
按照環(huán)線分布來看，11月二環(huán)以內的新房交易占比達到了3.4%，二三環(huán)之間達到了5.6%；三四環(huán)之間的新房交易占比為3.9%；四五環(huán)之間的占比為4.1%，與往常相比變化不大。但11月五六環(huán)之間的新房交易占比為33.5%，較10月減少16.7%；六環(huán)以外的占比為49.4%，較10月增加20.4%�？梢院苊黠@地看出，成交外移的趨勢在新房成交中表現得非常明顯。
明年“限價房”更受關注
由于今年出讓的住宅用地都是限制了最高售價和平均售價的土地，并且很多都將在明年入市，因此不少購房人都在憋著勁等明年的“限價房”。
按照年底成交回暖的趨勢來看，明年更多項目的入市，可能進一步促進成交回升。尤其是備受關注的“限制售價”的項目，已經有兩個房山區(qū)域的限價項目開盤，單套300萬左右的價格，被認為遠低于周邊新房總價。
北京市國土資源局的公開信息顯示，截至11月25日，北京所有出讓的住宅用地當中，含有可售純商品住宅的地塊多達42宗，且均設定限售價格，使得這些地塊項目必須通過加快周轉的方式，才能更好地控制財務成本，提高利潤水平。
因此，項目上市速度普遍有所提升，自明年年初開始限房價商品房將前赴后繼地入市，并且逐漸成為新房市場增量供應的中堅力量。由于限房價商品房的單套面積較小，總價偏低，使得新房市場覆蓋的消費客群由今年單一的高端改善擴展為剛需及首改客群，客群基數的大幅上升，讓明年新房市場的供需狀況雙雙回暖。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，北京的新房供應完全向滿足中低收入者的置業(yè)需求這一方向傾斜，新增供應包含大量的自住型商品房/共有產權房用地，執(zhí)行著嚴格的“70/90”政策，銷售價格也有限制，加上現有調控政策下投機炒房被徹底遏制，未來北京的新房供應結構將更加完善，價格將保持合理水平，交易也將更加健康。
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