出租房有了明確標(biāo)準(zhǔn) 出租人必須網(wǎng)上備案
30日，廣州市對(duì)房屋租賃的管理“三炮齊鳴”：廣州市住建委與有關(guān)部門(mén)一口氣發(fā)布了3份有關(guān)住房租賃的文件，包括《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》《廣州市住房租賃合同》(示范文本)。
其中值得關(guān)注的亮點(diǎn)頗多：今后，廣州將全面開(kāi)啟房屋租賃合同“線(xiàn)上線(xiàn)下”備案模式，逾期不辦最高罰1萬(wàn)；首次發(fā)布的住房租賃標(biāo)準(zhǔn)明確，嚴(yán)禁群租房，禁止“膠囊公寓”，人均居住面積不低于5㎡；推行合同示范文本，引導(dǎo)規(guī)范租賃雙方公正簽約履約，明確租賃期間，出租人不得單方上調(diào)租金等。
租賃房屋不備案 逾期將被罰款
新《規(guī)則》，規(guī)范了房屋租賃市場(chǎng)上各主體、管理上各環(huán)節(jié)所有參與者的行為，保障了承租人的合法權(quán)益：通過(guò)開(kāi)放式的服務(wù)模式，讓承租人獲取居所信息的渠道更為廣泛；通過(guò)備案，讓承租人享受積分制的公共服務(wù)權(quán)益更加有保障。
作假將入誠(chéng)信系統(tǒng)
2013年，廣州曾出臺(tái)有關(guān)房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則，但主要是針對(duì)中介促成的租賃合同備案，而新《規(guī)則》則明確，自行簽約也需進(jìn)行網(wǎng)上備案。
據(jù)新《規(guī)則》，自行簽約的，由出租人辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；租住租賃企業(yè)房屋的，由企業(yè)辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；經(jīng)中介居間促成房屋租賃關(guān)系的，由中介機(jī)構(gòu)辦理網(wǎng)上備案。
出租人、住房租賃企業(yè)以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等弄虛作假錄入虛假房屋租賃信息等不良行為將納入誠(chéng)信系統(tǒng)。
對(duì)于出租人沒(méi)有辦理房屋租賃合同登記備案的，將被責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，自然人逾期不補(bǔ)辦登記備案手續(xù)的，處以50元的罰款；法人或者其他組織逾期不補(bǔ)辦登記備案手續(xù)的，處以5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。
備案審核網(wǎng)上進(jìn)行
為了方便市民辦理租賃備案手續(xù)，出租人、住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)完成。
此外，新《規(guī)則》還規(guī)定，租賃供需發(fā)布、備案、審核管理、配套服務(wù)均能在線(xiàn)上進(jìn)行，只要登錄“廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)”(或“陽(yáng)光租房”app)進(jìn)行相關(guān)操作即可。
以往當(dāng)事人雙方備案取件需要攜帶紙質(zhì)資料到街道辦事處窗口出具加蓋公章的《網(wǎng)備證明》，至少需要往返兩次；而新的備案模式則只需要出租人在網(wǎng)絡(luò)端輸入或上傳資料(產(chǎn)權(quán)證號(hào)、身份證號(hào)、租賃合同)，網(wǎng)上即可生成《網(wǎng)備證明》。房屋租賃合同網(wǎng)上備案與街道辦事處的受理窗口備案，具備同樣的法律效力。如無(wú)特殊需要，一般無(wú)需前往街道的受理“窗口”。
同時(shí)，新《規(guī)則》規(guī)定，街鎮(zhèn)、區(qū)租賃所要通過(guò)平臺(tái)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成備案資料審核，實(shí)現(xiàn)了受理、核對(duì)、發(fā)證、巡查等全過(guò)程操作網(wǎng)絡(luò)化，管理效率大大提高。
人屋信息均須“實(shí)名”
為確保租賃住房供需信息的真實(shí)性，《規(guī)則》新增了人、屋實(shí)名的規(guī)定，包括要求服務(wù)平臺(tái)使用人身份必須實(shí)名認(rèn)證，房屋信息也要通過(guò)平臺(tái)的產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)和街鎮(zhèn)的人工核查，以保證人、屋信息真實(shí)可靠。
新《規(guī)則》明確，要為公眾提供查詢(xún)服務(wù)、《備案證明》打印服務(wù)。基于該條款，房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)目前已實(shí)現(xiàn)了租賃雙方網(wǎng)上簽約、租金參考價(jià)查詢(xún)、地圖找房、備案查詢(xún)等服務(wù)功能，房屋租賃成交并備案后，租賃雙方還可就此次交易相互評(píng)價(jià)，系統(tǒng)將自動(dòng)計(jì)算誠(chéng)信評(píng)分，保證誠(chéng)信信息準(zhǔn)確有效。為提供更好的應(yīng)用體驗(yàn)，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委還將不斷研發(fā)更多的服務(wù)功能。
據(jù)相關(guān)管理部門(mén)透露，未來(lái)服務(wù)平臺(tái)的租賃信息，將及時(shí)與公安、教育、公積金等部門(mén)對(duì)接，方便承租人辦理居住證、公積金提取等業(yè)務(wù)，享受子女就近入學(xué)等公共服務(wù)。
廣州首次明確住房租賃標(biāo)準(zhǔn)
人均居住面積不得少于5㎡
《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》由市住建委、市公安局和市來(lái)穗人員服務(wù)管理局聯(lián)合頒布，首次明確住房租賃標(biāo)準(zhǔn)。
——人均面積不少于5㎡
《標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合廣州市近幾年房屋租賃管理工作的實(shí)際情況，首次明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米�？紤]到現(xiàn)實(shí)生活中的特殊需要，承租人與同住人之間具有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系及醫(yī)療護(hù)理等特殊情況的除外。
——單套住房不得加建
《標(biāo)準(zhǔn)》明確了單套租賃住房的改造標(biāo)準(zhǔn)，其中單套住房改造不得加建廚房、衛(wèi)生間，以規(guī)范性文件的形式明確禁止“房中房”。
——禁止經(jīng)營(yíng)“膠囊公寓”
《標(biāo)準(zhǔn)》明確了單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宿舍型公寓和集中式公寓的租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不得小于宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定。合理引導(dǎo)、鼓勵(lì)宿舍型租賃住房的發(fā)展，禁止經(jīng)營(yíng)“膠囊公寓”。
——為住房租賃企業(yè)“劃線(xiàn)”
近年來(lái)國(guó)務(wù)院、建設(shè)部均明確要發(fā)展住房租賃企業(yè)，積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。目前，廣州市的住房租賃企業(yè)如雨后春筍，但因沒(méi)有可依據(jù)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，限制了住房租賃企業(yè)的發(fā)展。
為此，《標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)企業(yè)租賃住房的改造是否合法劃定了界限、方便“有房”企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。把住房租賃企業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)固化下來(lái)，為進(jìn)一步摸清人、屋底數(shù)，有針對(duì)性開(kāi)展服務(wù)管理工作夯實(shí)基礎(chǔ)。
廣州發(fā)布首個(gè)住房租賃合同網(wǎng)簽范本
約定限住人數(shù) 不得隨意漲租金
《廣州市住房租賃合同》(示范文本)由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和市工商行政管理局聯(lián)合制定。自2017年11月1日起，在全市范圍內(nèi)推行使用。今后，租房簽約，將有范本可依。
此次， 兩部門(mén)首次聯(lián)合為公眾提供住房租賃的合同范本，不僅是廣州市首個(gè)住房租賃合同網(wǎng)簽范本，也是日前正式上線(xiàn)的廣州市智慧陽(yáng)光租房平臺(tái)(廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái))網(wǎng)簽?zāi)０濉?/p>
該合同文本，以保障租賃雙方合法權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，從租賃雙方最關(guān)心的方面著手合同內(nèi)容，引導(dǎo)當(dāng)事人公正簽約履約，進(jìn)而規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序。合同文本共十四條通用條款、兩個(gè)附表組成。對(duì)房屋情況及居住要求、租賃期限、租金及押金、房屋的交付、返還及騰退、房屋維護(hù)及維修以及雙方的權(quán)利義務(wù)等方面都作了明確的約定。
有需要的市民，可登錄“廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)”或“廣州紅盾信息網(wǎng)”參考使用及下載。
亮點(diǎn)1
合同文本特別設(shè)置了“說(shuō)明”，提醒租賃雙方要對(duì)彼此身份證明、產(chǎn)權(quán)來(lái)源證明 “驗(yàn)明正身”，以維護(hù)租賃雙方知情權(quán)，避免因房屋權(quán)屬瑕疵和隱瞞真實(shí)性而造成糾紛。
亮點(diǎn)2
合同文本明確房屋限住人數(shù)和禁止性約定，強(qiáng)調(diào)不能利用廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下室儲(chǔ)藏室居住，防范安全隱患，從源頭嚴(yán)防群租亂象。
亮點(diǎn)3
合同文本明確租賃期間出租人不得單方上調(diào)租金，租賃期滿(mǎn)承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋。既穩(wěn)定了租金，又穩(wěn)定了長(zhǎng)期租賃關(guān)系，維護(hù)了承租人的合法權(quán)益，保障穩(wěn)定居住權(quán)。
亮點(diǎn)4
目前，在現(xiàn)有的租賃關(guān)系中，租賃雙方由于對(duì)房屋的維護(hù)及維修主體和責(zé)任未作明確，容易導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。合同文本對(duì)房屋維護(hù)及維修的主體和責(zé)任進(jìn)行了明確，避免了責(zé)任主體混亂，造成不必要的糾紛，同時(shí)能促使租賃雙方共同保障租賃住房處于適用和安全狀態(tài)。例如，對(duì)于房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)。甲方應(yīng)在接到乙方通知后啟動(dòng)維修。逾期不啟動(dòng)維修的，乙方可代為維修，維修方案經(jīng)甲方同意后，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)減少影響天數(shù)的租金或增加相應(yīng)天數(shù)的免租金期限。
亮點(diǎn)5
住房租賃合同備案有利于保障租賃雙方的合法權(quán)益，合同文本明確了住房租賃合同登記備案可以通過(guò)房屋所在地的備案受理點(diǎn)或廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)辦理租賃合同備案。同時(shí)，也明確了備案的主體，避免租賃雙方對(duì)此產(chǎn)生分歧。
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