“香港房?jī)r(jià)會(huì)在未來(lái)兩年有一個(gè)大概10%到15%的跌幅�！�1月10日，在瑞銀集團(tuán)主辦的 “第十七屆瑞銀大中華研討會(huì)”上，瑞銀中國(guó)內(nèi)地/香港房地產(chǎn)行業(yè)研究聯(lián)席主管張知予對(duì)今后兩年香港住宅市場(chǎng)的發(fā)展情況作出了預(yù)判。
張知予解釋，判斷香港房?jī)r(jià)未來(lái)兩年會(huì)下跌，主要原因有三點(diǎn)：一是利率上升，利率的上升將對(duì)支付能力產(chǎn)生直接影響；二是香港的經(jīng)濟(jì)，香港的經(jīng)濟(jì)可以說(shuō)在2016年已經(jīng)到了最差的情況，而我們預(yù)計(jì)到今年不會(huì)有一個(gè)明顯的恢復(fù)，基本上是一個(gè)L型的情況；三是，供應(yīng)的增加，“我們預(yù)計(jì)未來(lái)三年的供應(yīng)量與過(guò)去十年相比會(huì)增加一倍左右，香港政府在過(guò)去三到四年所供應(yīng)出來(lái)的房子、土地，已對(duì)未來(lái)市場(chǎng)構(gòu)成了壓力明顯。而對(duì)于我們這個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)上還是有大部分的人沒(méi)有完全認(rèn)同。”
在張知予看來(lái)，當(dāng)下香港住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量增大是值得關(guān)注的現(xiàn)象�！敖�(jīng)過(guò)我們的統(tǒng)計(jì)分析，過(guò)去十年，香港住宅市場(chǎng)基本上沒(méi)有太大的供應(yīng)，但經(jīng)過(guò)后續(xù)持續(xù)增長(zhǎng)，到了未來(lái)三年每年大概會(huì)有兩萬(wàn)三千套的供應(yīng)量。這個(gè)從絕對(duì)量來(lái)說(shuō)，香港的存量大概是110萬(wàn)到120萬(wàn)左右的住宅的存量，這大概2%的增量，其實(shí)不大，但相對(duì)過(guò)去十年來(lái)說(shuō)這個(gè)變化還是挺大的。過(guò)去十年香港整體房?jī)r(jià)上漲了差不多兩三倍的水平，最大的原因就是供應(yīng)非常不足�！彼f(shuō)。
張知予說(shuō)，由于政府過(guò)去想要把每年的供應(yīng)量大力推高，最直接的做法就是把每一戶的戶型縮減，未來(lái)三年的供應(yīng)，有80%左右新的供應(yīng)都是相對(duì)比較小的戶型，這使得大眾住宅價(jià)格會(huì)有壓力。高端住宅方面，香港超過(guò)一百平米的房子只有大概不到九萬(wàn)套，因?yàn)楣⿷?yīng)比較少，國(guó)內(nèi)需求相對(duì)較大，市場(chǎng)會(huì)比較平穩(wěn)。
盡管如此，瑞銀認(rèn)為，香港整體房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)特別大幅度的波動(dòng)。
“內(nèi)地買家過(guò)來(lái)買房子，2016年上半年大概在24%，高端樓盤可能更集中，以后整個(gè)市場(chǎng)在高端、大眾的住宅有一個(gè)分化�！� 張知予分析。
對(duì)于目前內(nèi)地收緊個(gè)人購(gòu)匯用于海外購(gòu)房和投資的現(xiàn)象，張知予對(duì)澎湃新聞（www.thepaper.cn)表示，預(yù)計(jì)這種現(xiàn)象不會(huì)持續(xù)，內(nèi)地買家在香港購(gòu)置的房產(chǎn)以豪宅巨多，盡管現(xiàn)在由于政策的原因?qū)е虏糠仲I家不能夠在香港購(gòu)置房產(chǎn)，但對(duì)于香港住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并不會(huì)產(chǎn)生較大的影響。
2016年大量?jī)?nèi)地企業(yè)赴港高價(jià)拿地的現(xiàn)象在2017年還會(huì)否持續(xù)？對(duì)此，張知予認(rèn)為，這種現(xiàn)象有機(jī)會(huì)繼續(xù)�！笆紫纫斫鉃槭裁磧�(nèi)地的一些公司在香港購(gòu)買這些資產(chǎn)？第一，當(dāng)然有人民幣風(fēng)險(xiǎn)的原因，因?yàn)橄愀圻�是以美元做結(jié)算的，第二，從房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率的角度來(lái)看，由于香港的利率、稅費(fèi)比較低，香港住宅的凈利潤(rùn)率還是比內(nèi)地的項(xiàng)目，特別跟一線城市比，至少有4%到5%的利潤(rùn)空間。特別是在內(nèi)地一線城市地價(jià)已經(jīng)漲得那么快的情況下，部分一線城市的地已經(jīng)無(wú)利可圖，并且融資成本相對(duì)香港更高，整體的回報(bào)就不是特別理想，反而在香港買地，本身匯率的差別就已經(jīng)有一個(gè)價(jià)值重估的增值�！�
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