在北京，“老舊小區(qū)”指1990年前建成的住宅樓房。數(shù)據(jù)顯示，達到該“樓齡”的住宅，北京目前有大約3000萬平方米。
位于海淀區(qū)的志強北園，是北京老舊小區(qū)的一個縮影。30多棟樓房自上世紀70年代末陸續(xù)建起，它們見證了城市變遷，也漸漸成為非首都功能堆積的角落。
和眾多老舊小區(qū)類似，在此前政府的治理改造中，出臺了政策、投入了資金，志強北園卻依然成為“難啃”的骨頭。
在市人大常委會的推動下，志強北園在改造中，思路上以疏解非居民服務功能為突破口；工作方式上，政府和居民共議需求；騰退出的空間，還成為了引進社會投資的新場地。
今年，老舊小區(qū)的綜合整治行動已納入北京“疏解整治促提升”十大專項行動內容，“志強模式”也有望向北京更多老舊小區(qū)延伸。它的背后，是政府部門由包辦一切的“主人”，向社會共治的“主持人”的角色轉變。
“70后”小區(qū)的舊貌與新顏
上世紀70年代末80年代初，多個單位在北二環(huán)外“小西天”一帶，集中建造了一批產權房，具體位置東至新外大街，南至文慧園路，西至文慧園互通，北至軍委機關事務管理總局。
這里被統(tǒng)稱為“志強北園”，30余年來，小區(qū)囊括了10個院落，34棟樓房，居民2410戶，常住人口5328人，住區(qū)單位有中影公司、中國電影資料館、西城華聯(lián)公司、星火小學、明天幼稚園等。
1月9日，這片樓房磚紅色搭配乳白色的外漆因“規(guī)模效應”而格外顯眼，翻新的外墻漆是老樓翻新的一種證明。
其內也是“五臟俱全”——小學、幼兒園、社區(qū)便利店、活動廣場，乃至房屋維修站一應俱全。部分樓對面用鮮亮的白漆畫出了停車位的范圍和編號，入口處還有電子桿和攝像頭，為進小區(qū)的車輛拍照計時。
從表面上看，年過三十的志強北園路面干凈，垃圾桶邊無雜物溢出，草地樹木整齊，車輛停放有序，互不影響。
僅在一年半之前的2015年6月，小區(qū)內還是違建犬牙交錯：有17棟樓房在開發(fā)時沒有為一層住戶設計和建設陽臺，導致居民入住后紛紛自行搭建各式“陽臺”，違建相互攀比擠占的結果，是大量公共空間被蠶食。
“那可是亂了套了”，2000年就在志強北園社區(qū)居委會工作的劉慶紅，如今已是居委會黨組書記、居委會主任，她記得那時也是違建“興起”的年代，“過去十幾年里大家都蓋違建，慢慢小區(qū)里就是一片臟亂差�！�
她記得有一棟違建蓋出了100多平米，“居民還蓋出了個二層樓，曾經在里面賣烤翅”。
再加上小區(qū)長期無封閉圍墻、無門崗、無電子防盜裝置、無路燈照明等情況，以及物業(yè)管理的缺失，志強北園的生活就像陷入了惡性循環(huán)。
最直觀的體現(xiàn)是房價，劉慶紅記得，2015年3月，這一北二環(huán)邊上可算得“寸土寸金”的小區(qū)，一套三居室還賣不到300萬。
老舊小區(qū)改造為何“骨頭難啃”？
變化始于2015年6月，劉慶紅用了第二個“亂了套了”形容當時情景——居民有人嘲諷，有人觀望，更有人反對，曾經蓋出知名烤翅店的住戶，還是“釘子戶”之一。
志強北園的整體改造便是從首層違建拆除起步，“違章建筑多”，劉慶紅說，共有97家涉及153戶，居民工作非常難做，“啟動后，每天都有三四十人來提意見”。
市人大常委會曾就此多次進行現(xiàn)場調研和督辦，市人大代表、市人大城建環(huán)保委員會委員郭要斌說，調研中發(fā)現(xiàn)，居民工作難做、改造意愿不強，是老舊小區(qū)改造過程中遇到的問題，其背后更深刻的原因是與居民溝通不暢，小區(qū)面貌改觀不明顯。
“老舊小區(qū)改造，最關鍵的是讓居民通過改造得到實惠”，他說，居住在老舊小區(qū)里的都是北京市最普通的老百姓，這些老職工、老市民的經濟收入相對較低，尤其是一些離退休較早的老同志，收入上沒有能力改善自己的居住環(huán)境或者購置新房，只能一直住在老舊小區(qū)里，“政府不出錢改善，他們很難改善自己的居住環(huán)境�！�
2013年，志強北園成為了市人大常委會主任杜德印的聯(lián)絡點，他曾多次前往社區(qū)了解有關情況，與居民面對面了解他們的需求，并總結為“大家是在家坐擁千萬資產，出門面臨諸多不便”。
在具體工作中，志強北園居委會和北太平莊街道，乃至政府有關部門工作人員多次進行入戶調查，反復布置動員，對不配合拆違的居民，寧愿放棄休息時間也要入戶做工作。拆違時也先從“公家”下手，劉慶紅說，最先拆除的是居委會自建的7個車棚和鍋爐房邊的“公家”平房，之后再耐心跟居民解釋做工作。
逐漸，居民從最初的不理解、不配合，到部分居民主動先拆自家違建，保障了拆違工作順利進行。經過多方努力，志強北園拆除了全部340處7261平方米違建。
就這樣，志強北區(qū)150多戶違建，在2015年10月9日至20日的11天里，完成了拆除工作，啃下了整塊硬骨頭。
老舊小區(qū)改造不僅僅是“拆違建”
為小區(qū)做完減法，關鍵是如何做加法。
考慮到一層住戶集中反映的沒有陽臺，政府投入3000多萬元，為具備條件的17棟樓152戶一層住戶統(tǒng)一加建了與樓上齊平的陽臺。之后的騰退空間內，新建了7個自行車棚，3500平方米綠地和7100平方米的瀝青混凝土道路；考慮到原本居民愛去的乒乓球場地略顯簡陋，社區(qū)為其加裝了護網防止球亂飛，鋪上了塑膠地面。
2016年，志強北園在社區(qū)改造的基礎上，對社區(qū)內五處3594平方米地下空間進行了清理整治，疏解外來人口1215人，并利用騰退空間引進了休閑娛樂、文化教育、游泳健身等。
“你能想象，一個30多年的老舊小區(qū)里，有現(xiàn)代化的游泳池嘛？”劉慶紅說，這是由產權單位引進外埠機構入駐，通過會員制為居民提供低價服務，“一年1200元，不限次數(shù)�！�
困擾多數(shù)老舊小區(qū)的物業(yè)管理難題也得到破解，2016年3月，這里實現(xiàn)了衛(wèi)生和停車的專項物業(yè)管理，采取的方式是物業(yè)公司免費服務半年“試用”，讓居民體驗的方式，同時逐步轉變老居民沒有物業(yè)收費意識的局面，目前全小區(qū)已經有390多輛汽車登記，繳費比例在80%到90%之間。
如今的志強北園，已不再是往日的“臟亂差”，據(jù)劉慶紅統(tǒng)計，改造后的一年內，有大約30戶原本將房屋出租的住戶回流，“畢竟這里交通更方便”，而房價更是翻了一番，如今均價已在8萬到9萬之間，“改造前賣房的都可后悔了！”
“志強模式”中的社會資本運用
就這樣一步步地拆除、騰退空間改善，居民看到了實實在在的變化，接下來的各種改造就有了基礎。
杜德印指出，志強北園改造正是順應了居民對增強公共服務功能的期盼，帶領大家在改造中實現(xiàn)了利益“放小得大”的升級。同時，有效發(fā)揮了在轄區(qū)內統(tǒng)籌協(xié)調解決各類公共服務、管理和安全事項的作用，在街道層面實現(xiàn)了相關政策、資金、資源的整合利用，為創(chuàng)新城市治理方式、加強城市精細化管理、治理城市病提供了新的思路和經驗。
過程中還轉變了傳統(tǒng)的行政運行方式，把騰退空間作為引進社會投資和支持社會組織發(fā)育的資本，在滿足居家養(yǎng)老、休閑健身、停車服務等基本公共服務中，與企業(yè)合理分擔成本，并支持其在部分高端服務和滿足個性化需求中獲取合理利潤。
這只是一個起步。劉慶紅說，小區(qū)還面臨著停車位有限的問題，她計劃繼續(xù)把現(xiàn)在鍋爐房約2000平方米的區(qū)域騰退，規(guī)劃建設一個立體停車場，“即使蓋不了立體的（停車場），地面的也能解決四五十輛車”。
就這樣從減法開始，志強北園的改造模式中，為騰退后的空間對癥下藥，“定點清除”問題，就像為一只生了病的麻雀做手術，先切除病灶再逐步恢復功能，最終不僅實現(xiàn)了“五臟俱全”，而且“五臟”俱優(yōu)。
修煉大面兒上的“外功”，還要練“內功”，劉慶紅去年底當選了區(qū)人大代表，她準備提個建議，“老樓外面都干凈了，得顧顧里子，把管道修整下”。
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