全面豪宅化開發(fā)時(shí)代來臨
地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，高地價(jià)必然會(huì)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。而在泗涇、周浦、顧村、嘉定新城這波地王潮之后，外環(huán)外區(qū)域項(xiàng)目的估值必將被重新界定。
上海于2005年6月出臺(tái)普通住房標(biāo)準(zhǔn)制度，并先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月對(duì)標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整。按照當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房要求同時(shí)滿足以下條件：
① 五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；
② 單套建筑面積在140平方米以下；
③ 實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
如今看來，符合這一標(biāo)準(zhǔn)的普通住房已經(jīng)越來越少。根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截至6月16日，今年以來全市一手商品住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了3.48萬元/平方米，相較去年全年3.22萬元/平方米的均價(jià)進(jìn)一步上漲了8.20%。
事實(shí)上，隨著時(shí)代的變遷、城市建設(shè)的加快，上海的房?jī)r(jià)格局一直在被改寫。
① 2004年時(shí)，上海（環(huán)線）區(qū)域房?jī)r(jià)格局達(dá)到“3-2-1”（內(nèi)環(huán)：3萬元/平方米，中環(huán)：2萬元/平方米，外環(huán)：1萬元/平方米）只不過是一個(gè)猜想；
② 2007、2008年時(shí)，這一房?jī)r(jià)水平就已實(shí)現(xiàn)；
③ 隨后，上海房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，“5-3-2”、“7-5-3”等理論相繼被拋出；
④ 如今，按照部分最新的樓盤開價(jià)，不少人認(rèn)為上海房?jī)r(jià)已經(jīng)基本邁入了“9-6-3”格局。
而按照上述地塊資料粗略估算，這些外環(huán)外地王項(xiàng)目將來的保本售價(jià)都將達(dá)到6萬元/平方米、甚至7萬元/平方米的高度，全面豪宅化開發(fā)時(shí)代正在來臨。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《東地產(chǎn)》采訪時(shí)表示：
北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來售價(jià)預(yù)期都要在6萬+，導(dǎo)致市場(chǎng)全面高端化，未來新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有明顯影響。
“環(huán)”線準(zhǔn)繩漸變
也有地產(chǎn)人士表示，隨著城市功能的不斷外擴(kuò)，未來可能要用東京的城市版圖來衡量上海地產(chǎn)，也就是在城市內(nèi)打造多個(gè)中心，而不再僅僅是現(xiàn)在這種簡(jiǎn)單用“環(huán)”作為準(zhǔn)繩的規(guī)則。
“游戲規(guī)則可能要變了，當(dāng)?shù)罔F四通八達(dá)，各個(gè)板塊中心崛起，商圈叢立，原先一些外環(huán)外的購房者完全不用再到傳統(tǒng)的‘市中心’購物消費(fèi)，只需要根據(jù)自己上下班的交通半徑來選擇位置，所謂內(nèi)環(huán)、外環(huán)的概念會(huì)越來越淡化�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣指出。
易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱向記者分享了一組數(shù)據(jù)，截至6月16日，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年的全市商品住宅項(xiàng)目成交金額排名TOP10榜單中，除了尚海酈景、瑞虹新城、萬科翡翠雅賓利、綠地海珀黃浦、仁恒公園世紀(jì)等中心城區(qū)項(xiàng)目以外，排名第7位的仁恒西郊、第8位的保利艾廬和 第10位的湯臣臻園，分別位于青浦徐涇、原南匯周康和奉賢南橋等外環(huán)外區(qū)域。
由此可見，因?yàn)檫^去多年高昂的拿地成本積淀，導(dǎo)致未來入市項(xiàng)目將溢價(jià)打造愈發(fā)極值化，隨著可開發(fā)用地的稀缺性，城市外圍亦將更多出現(xiàn)“高質(zhì)、高價(jià)”項(xiàng)目。
丁祖昱這樣認(rèn)為：
今后，豪宅外延的趨勢(shì)將愈發(fā)明顯。當(dāng)前，總價(jià)在1000-2000萬元之間的所謂入門級(jí)豪宅多數(shù)集中在中外環(huán)之間的區(qū)域，而下一步，這些豪宅就會(huì)集中在外環(huán)附近了，那里有更大的空間可以做豪宅。
而 寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健在接受《東地產(chǎn)》采訪時(shí)則表示：“現(xiàn)如今上海的房?jī)r(jià)正在向香港看齊，后續(xù)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步上升。全面豪宅的發(fā)展會(huì)促使開發(fā) 商更加注重產(chǎn)品品質(zhì)，推進(jìn)全面精裝修產(chǎn)品的發(fā)展，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化、減少二次裝修帶來浪費(fèi)等方面都是有著良好影響的�！�
快周轉(zhuǎn)失靈
毫無疑問，進(jìn)入全面豪宅化開發(fā)時(shí)代之后，原本較為流行的“快周轉(zhuǎn)”方式已經(jīng)不適用于地王項(xiàng)目，開發(fā)商的投資開發(fā)周期變長(zhǎng)，高溢價(jià)開發(fā)已經(jīng)成為必修課，在此期間，其開發(fā)、資金、營銷等綜合實(shí)力受到各方面挑戰(zhàn)。
張大偉更是直言：“近期一線城市外環(huán)外頻出的地王項(xiàng)目更像是一場(chǎng)賭博，而這場(chǎng)賭注的籌碼則是資金信貸和產(chǎn)品�！�
在上海這樣的一線城市，永遠(yuǎn)不缺地王的存在，但在上海地價(jià)不斷飆漲的這幾年，在地王項(xiàng)目上折戟沉沙的開發(fā)商也大有人在。此前，松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)附近的一個(gè)高端樓盤就曾經(jīng)傳出因產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確、原先規(guī)劃的大戶型不為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終炸樓后重新規(guī)劃成小戶型的消息。
記者注意到，泗涇、周浦等外環(huán)外地王對(duì)于中小套型住宅的比例往往要求在60%-80%之間，并要求不得建設(shè)聯(lián)排、別墅等，甚至連多層也不允許，這就意味著將來項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)多為小高層或高層的公寓產(chǎn)品，房屋總價(jià)立時(shí)被拉低。
而產(chǎn)品定位也決定了客戶定位，將來，這些小戶型的定位預(yù)計(jì)還是以自住或改善客戶為主；而從項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間要求來看，基本上都要在交地后一年內(nèi)動(dòng)工，動(dòng)工后3年或4年內(nèi)竣工。假設(shè)其開盤時(shí)間是在拿地的2年之后，那么，2年后房?jī)r(jià)會(huì)處于一個(gè)什么水平呢？
《東 地產(chǎn)》從上海中原市場(chǎng)研究中心資深研究經(jīng)理龔敏處得到一張地王項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)估的表格，以保利的周浦地王為例，成交樓板價(jià)為43607元/平方米，將來售價(jià)預(yù) 估為7.56萬元/平方米，目前區(qū)域內(nèi)公寓均價(jià)為3.9萬元/平方米。過去2年，周浦區(qū)域均價(jià)上漲了62.22%。而周浦地王項(xiàng)目若要實(shí)現(xiàn)7.56萬元/平方米的售價(jià)，意味著未來2年需要在當(dāng)前3.9萬元/平方米的均價(jià)基礎(chǔ)上再上漲93.64%，與2年前實(shí)際漲幅相差-31.42%。
地王風(fēng)險(xiǎn)存在
而在這些地王項(xiàng)目中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是松江泗涇板塊，過去2年區(qū)域內(nèi)公寓均價(jià)實(shí)際漲幅只有17.3%，根據(jù)泗涇地王的地價(jià)預(yù)估，兩年后的保本售價(jià)需達(dá)到6.67-6.76萬元/平方米，房?jī)r(jià)增幅高達(dá)150%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前2年的實(shí)際增幅。
在龔敏看來，地王風(fēng)險(xiǎn)是存在的，除了政策環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境都可能發(fā)生變化外，實(shí)際的支付能力也較難承受持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)�！耙陨系赝蹴�(xiàng)目無論從地段還是產(chǎn)品 定位來看基本鎖定在普通客戶為主，部分地王項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較高，市場(chǎng)供求不平衡帶來的房?jī)r(jià)上漲因素固然存在，但與支付能力形成較大落差也使得地王項(xiàng)目處于高風(fēng)險(xiǎn) 之中�！�
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉明顯不看好此輪地王項(xiàng)目，他告訴《東地產(chǎn)》：
開發(fā)商的普遍做法就是營造產(chǎn)品差異化，然而大多數(shù)營造產(chǎn)品差異化的背后其實(shí)就是‘被改善’、‘被豪宅’的過程，如此一來再加上未來在媒體上的營銷炒作，區(qū)域樓市定位遭遇‘拔苗助長(zhǎng)’，而此時(shí)，市場(chǎng)能否接受“被改善”、“被豪宅”的產(chǎn)品還真是值得擔(dān)心。
“對(duì)房企而言，由于‘被改善’、‘被豪宅’引起市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，而市場(chǎng)真實(shí)的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為房企拿下地王之后的最大隱藏風(fēng)險(xiǎn)�！睆埡陚ト缡钦f。
張大偉雖然也認(rèn)為目前的收入端和需求端支撐不了房?jī)r(jià)繼續(xù)翻倍增長(zhǎng)，不過，他同時(shí)又表示還有一個(gè)貨幣供應(yīng)端的變量：“2008年上海房屋均價(jià)才1萬元，正是貨 幣超發(fā)的結(jié)果導(dǎo)致了房?jī)r(jià)飆漲，對(duì)于企業(yè)來說，如果考慮到供給端，土地供應(yīng)減少，貨幣又超發(fā)，開發(fā)商還是抱著豪賭的心態(tài)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，從這 個(gè)角度看，‘地王’的預(yù)期價(jià)也未必一定達(dá)不到�！�
國際豪宅啟示錄：中心地脈論
住宅用地稀缺導(dǎo)致2016年高價(jià)地塊頻現(xiàn)，2017、2018年上海樓市豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局，高端市場(chǎng)將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)從產(chǎn)品硬性開發(fā)轉(zhuǎn)向資源配備及軟性服務(wù)上。
將打破地段論、品牌論的上海未來豪宅，依然得接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)�！稏|地產(chǎn)》展開國際視野，縱觀全球豪宅市場(chǎng)，或許可以隱約觸及到一個(gè)未來上海豪宅的輪廓。
國際豪宅多根植城市中心
“如果你想和阿拉伯酋長(zhǎng)，俄羅斯石油大亨和歐洲億萬富翁做鄰居，那么到倫敦海德公園一號(hào)去買一套公寓是不二的選擇�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣向《東地產(chǎn)》記者描述對(duì)海德公園一號(hào)的印象。
這座在2011年號(hào)稱世界最貴公寓的豪宅，位于倫敦市中心最昂貴的地段，開盤三個(gè)月即以約6.45萬英鎊（合人民幣約60萬）/平方米的均價(jià)售出六成。其 中，面積最大的一套賣到1億英鎊（合人民幣約9.2億）。那么，海德公園一號(hào)憑什么能賣出如此驚天的單價(jià)呢，還引得富人爭(zhēng)搶呢？
這在很大程度上取決于它極其優(yōu)越的地段。這座舉世聞名的倫敦頂豪，毗鄰著名的海德公園和倫敦最繁華的商業(yè)區(qū)之一——肯辛頓商業(yè)區(qū)的中心地帶，相鄰不遠(yuǎn)處就是英國女王的官邸白金漢宮、大不列顛自然史博物館和泰晤士河？
一位擁有海外地產(chǎn)的投資人向記者表示：
雖然如今上海市區(qū)周邊地王頻出、未來樓產(chǎn)品豪宅化勢(shì)不可擋，但評(píng)價(jià)一座豪宅是否能夠謂之國際頂豪，地段依然是最佳標(biāo)準(zhǔn)。在上海這個(gè)人口密度很高的城市，方便快捷的交通是市中心豪宅擁有的無可取代優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榭梢韵碛贸鞘械暮诵馁Y源和配套設(shè)施。
縱觀世界億萬富豪公認(rèn)的頂豪名錄，可以發(fā)現(xiàn)歷史總是驚人的相似。不僅是海德公園一號(hào)，每一個(gè)知名豪宅，都根植于一個(gè)城市的中心地脈。
《東地產(chǎn)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些世界級(jí)豪宅，除了身處國際都會(huì)城市的核心商業(yè)區(qū)外，還擁有著絕佳的自然環(huán)境、產(chǎn)品創(chuàng)新并具備頂級(jí)社區(qū)服務(wù)。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表 示，“過去，無論中國城市實(shí)力還是房地產(chǎn)產(chǎn)品能力都處于成長(zhǎng)階段，如今這些條件逐漸成熟后，上海這樣的國際都市卻已找不到類似的核心地塊，已經(jīng)不可能打造 傳統(tǒng)意義上的國際化豪宅。除非破除地段論，另辟蹊徑�！�
遺世獨(dú)立的絕佳產(chǎn)品性能
如果拋開地段，豪宅的價(jià)值則體現(xiàn)了絕佳產(chǎn)品性能上。
豪宅消費(fèi)的個(gè)性化時(shí)代已然到來，千人一面的所謂標(biāo)準(zhǔn)早已不適用于富豪們求新求特、惟我獨(dú)有的心態(tài)。
“在紐約市公園大道上，第56號(hào)與第57號(hào)街道間，有一棟摩天大樓高聳入云，此樓之高，估計(jì)就連金剛也會(huì)望而卻步。不論從哪個(gè)角度看，高聳入云的公園大道432號(hào)都帶著幾分遺世獨(dú)立的味道。恰恰這份‘遺世獨(dú)立’正是更多事業(yè)成功后追求新人生巔峰的富豪看重的地方�！�
一位在美國曼哈頓工作多年的華裔房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者敘述稱，“在紐約的5個(gè)區(qū)都能看到這棟修長(zhǎng)的摩天大廈，該大廈高度已經(jīng)超過了紐約帝國大廈、克萊斯勒大廈，如果不包括建筑屋頂層上的尖塔，大樓的高度也超越了目前西半球最高建筑-紐約世貿(mào)中心一號(hào)大樓�！�
而公園大道432號(hào)最引人注目的，是在這棟內(nèi)部使用面積高達(dá)40萬平方英尺（約3.7萬平方米）的高樓里，只有104套住宅，其裝修更是極盡奢華。報(bào)道該摩天大樓的《紐約時(shí)報(bào)》也說：
如果曼哈頓正在成為一個(gè)富人的游樂場(chǎng)，那么這里是它的新航標(biāo)。
由此可見，豪宅除了體現(xiàn)在區(qū)域地段上之外，也體現(xiàn)在建筑實(shí)體本身的個(gè)性化、裝修品質(zhì)等方面。
隨著富豪們消費(fèi)心態(tài)的日益成熟及對(duì)豪宅選購認(rèn)識(shí)的日益深入，全裝修別墅的喜好度也大幅度提升，而開發(fā)商們也紛紛推出別具風(fēng)格的個(gè)性產(chǎn)品。上海東郊的君庭、佘山的月湖山莊、旗忠的御濤園等別墅都主推全裝修產(chǎn)品，湯臣一品還與Versace聯(lián)手打造了樣板房。
隨著上海宅地資源的日益緊缺，地王的不斷誕生，豪宅裝修的潮流其實(shí)從前些年就開始。但當(dāng)年一些因定制化裝修而失敗的豪宅并不在少數(shù)。因此，上海的豪宅市場(chǎng)亟待逐漸超越假大空的套路，深度挖掘項(xiàng)目本身的價(jià)值精髓，找出符合自身性能的個(gè)性化打造方案。
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