據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，全國300城整體供應(yīng)建筑面積在2011年之后一路下滑，2014年樓市遇冷、低迷迅速蔓延至土地市場(chǎng)，整體供應(yīng)量快速下滑，2015年在國土部“有供有限”的指導(dǎo)思想下，商品房庫存量偏高的城市大幅下調(diào)供應(yīng)量。從土地供應(yīng)計(jì)劃完成率來看，高達(dá)85%的城市未完成2015年的土地供應(yīng)計(jì)劃。如上海、北京、南京不僅僅土地供應(yīng)計(jì)劃量有所下降，甚至于完成度也不高。
各大城市整體供應(yīng)建筑面積下滑一方面是由于高庫存，另一方面則是由于房地產(chǎn)從增量時(shí)代步入了存量時(shí)代。在房地產(chǎn)的存量時(shí)代，城市更新到底是什么？它又能給我們帶來什么？
城市更新需要更新什么？
事實(shí)上，城市更新是一個(gè)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)所需要的一部分，比如交通、空間、環(huán)境甚至是文化等等。在形式上，可以看到很多資本在收購舊的樓宇辦公，然后再進(jìn)行組合，其中可能會(huì)有資本方和運(yùn)營方，也可能資本方和運(yùn)營方是同一家。從目前來看，在對(duì)物業(yè)進(jìn)行一定的運(yùn)營維護(hù)，提高其物業(yè)價(jià)值之后再轉(zhuǎn)讓成為了最多的退出方式之一。
對(duì)于城市更新這一問題，上海中城聯(lián)盟投資管理有限公司常務(wù)副總裁張海泉表示：“商業(yè)地產(chǎn)總體上看好像是量比較多，但是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，尤其是很多細(xì)節(jié)能夠按照未來需求比較好的規(guī)劃的物業(yè)還是比較稀缺的，未來還得看怎么對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行調(diào)整�！�
“對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目要不要注資，主要得讓資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)包括調(diào)研團(tuán)隊(duì)一起去現(xiàn)場(chǎng)看，即使一些在核心地段的項(xiàng)目，在大眾的消費(fèi)習(xí)慣和交通方式都在變的今天，可能未必會(huì)是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。一個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的核心是，里面的結(jié)構(gòu)是否已經(jīng)足夠吸引現(xiàn)代人的一些消費(fèi)的需求�！蔽迮；鸲驴偨�(jīng)理全宇補(bǔ)充道。
對(duì)于如何貼近消費(fèi)需求，廣州城投地產(chǎn)?復(fù)建公司董事長申海強(qiáng)調(diào)：“近幾年，電商出來得比較猛也比較快，‘雙11’的銷售額從幾十億元到幾千億元。這些都是大家沒有想到的，而對(duì)于商場(chǎng)來說，也不是說今天想變成什么明天就變成什么。商業(yè)物業(yè)的轉(zhuǎn)型，還是要跟進(jìn)市場(chǎng)，要貼近市場(chǎng)，貼近消費(fèi)者。但是也不能盲目。”
城市更新背后的投資人邏輯
“目前從市面上來看，一方面我們現(xiàn)在的投資人手中有大把大把的錢，在尋找具體的項(xiàng)目比較難。一方面一些項(xiàng)目確實(shí)找不到錢。這個(gè)問題，其實(shí)一直都是存在的，互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在很發(fā)達(dá)，互聯(lián)網(wǎng)可以解決一部分信息不對(duì)稱的問題，但是有很多信息不對(duì)稱的問題還需要專業(yè)的公司幫助投資人進(jìn)行對(duì)接的�，F(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)比較大的問題是什么，開發(fā)商或者運(yùn)營商想辦法認(rèn)為消費(fèi)者需要什么。作為一個(gè)基金管理公司，我們認(rèn)為我首先要替投資人賺到錢是我的第一要?jiǎng)?wù)。”長富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉說。
在城市更新改造方面做了很多項(xiàng)目的高和資本同樣認(rèn)為城市更新更多的還是資本的力量，高和資本投資管理部副總裁張尉說：“城市更新，在小的方面涉及單個(gè)物業(yè)的改造增值，商業(yè)做一部分成功，然后通過調(diào)整做一個(gè)整體的改變，使建筑發(fā)揮內(nèi)在價(jià)值。然后在我們資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢(shì)下讓物業(yè)返回更大的價(jià)值，改造更新的重點(diǎn)在優(yōu)化，優(yōu)化對(duì)投資人的意義在于升值�！�
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