繼上海出臺(tái)的房貸升級(jí)政策正式拉開了“認(rèn)房又認(rèn)貸”序幕后，11月29日，北京商報(bào)記者從一開發(fā)商處了解到，北京地區(qū)也有銀行在沒有政策要求的情況下，自主執(zhí)行了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，有銀行人士也向北京商報(bào)記者證實(shí)了這一消息。在分析人士看來(lái)，如此嚴(yán)厲的房貸政策下必將加速北京房?jī)r(jià)的調(diào)整。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”落地北京
“十一”之后，全國(guó)多地樓市遭遇調(diào)控政策密集“轟炸”，購(gòu)房政策總體已經(jīng)比較嚴(yán)厲的上海，又于日前祭出一個(gè)“大招”。
11月28日，上海出臺(tái)新政，自2016年11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在上海市已擁有1套住房的或在上海市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
這意味著，繼新一輪限購(gòu)收緊后，限貸又拉開帷幕。隨后即有消息稱，北京和廣州有可能跟進(jìn)。而北京商報(bào)記者11月29日從一開發(fā)商處獲悉，事實(shí)上，北京地區(qū)已經(jīng)有銀行主動(dòng)執(zhí)行了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。
某家銀行的一位支行信貸人士也證實(shí)了這一消息，該人士告訴北京商報(bào)記者，該支行的某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始“認(rèn)房又認(rèn)貸”，但其他項(xiàng)目“只認(rèn)房”。另有一家國(guó)有銀行和一家股份制銀行的信貸人士表示，確實(shí)聽到了風(fēng)聲，可能很快會(huì)下通知，只是目前還沒有。
而更多的銀行還維持執(zhí)行“只認(rèn)房、不認(rèn)貸”的政策。一家國(guó)有銀行信貸人士介紹，對(duì)于名下無(wú)住房但是有房貸記錄的，參照購(gòu)買首套住房的相關(guān)貸款政策執(zhí)行；一家股份制銀行人士也表示，如果有房貸未還清，就算二套，如果有房貸已還清，就算首套。
所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策是指，只要名下有房產(chǎn)，就算二套房，即“認(rèn)房”；如果名下無(wú)房產(chǎn)，但有過(guò)房貸記錄，也算二套房，被稱為“認(rèn)貸”。此前，北京市于9月30日印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（“930政策”）中，對(duì)二套房只看名下房產(chǎn)數(shù)量，并不要求銀行執(zhí)行認(rèn)貸政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京“930政策”不屬于“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房只看名下房產(chǎn)數(shù)量。而上海是屬于不管名下有無(wú)房產(chǎn)，都按照二套房執(zhí)行，屬于“認(rèn)房又認(rèn)貸”，目前來(lái)看上海房貸政策更嚴(yán)格。
銀行為何主動(dòng)收緊
需要解釋的是，按照銀行規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)該和借款人是同一人，那么為何會(huì)出現(xiàn)“沒有買過(guò)房，名下卻有房貸”的情況呢？
一位國(guó)有銀行信貸部人士介紹，實(shí)際上，在購(gòu)房者申請(qǐng)貸款時(shí)會(huì)出現(xiàn)兩種情況，借款人多于實(shí)際購(gòu)房人，或者實(shí)際購(gòu)房人多于借款人，“沒有買過(guò)房，名下卻有房貸”的情況屬于前者。比如一對(duì)夫妻想買一套房子，但房子特別貴，老公的收入不夠，銀行允許夫妻二人各出一份申請(qǐng)，用于共同購(gòu)房，其中至少有一個(gè)借款人和房子戶主（即實(shí)際購(gòu)房人）是一致的。假設(shè)房子在丈夫名下，但作為共同申請(qǐng)人的妻子，其征信可能也被記了一筆貸款。
照此邏輯，名下沒有房卻也被執(zhí)行二套房利率標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房者自然覺得有點(diǎn)“坑”。對(duì)于部分銀行主動(dòng)收緊的舉動(dòng)，張大偉認(rèn)為，部分銀行選擇“認(rèn)房又認(rèn)貸”，主要是為了縮減房貸的量。
而在偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊看來(lái)，銀行可能一方面是出于房貸額度的考慮。吳昊表示，比如開發(fā)商和某銀行合作，這家銀行房貸額度滿了，放貸要求就會(huì)嚴(yán)格一點(diǎn)，目前每家銀行的政策都不一樣。這一說(shuō)法也被一位國(guó)有大行信貸部人士提及，該人士稱，年末該行額度已經(jīng)較為緊張，銀行沒有剩余的額度去放貸了，就會(huì)相對(duì)收緊政策。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)做出了另一種分析。他認(rèn)為，雖然北京房貸政策沒有明確說(shuō)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，但部分銀行開始實(shí)施這一政策，主要因?yàn)樯虡I(yè)銀行貸款部門希望選擇更加優(yōu)質(zhì)、更加符合政策導(dǎo)向的客戶。對(duì)于購(gòu)房者而言，需要警惕這方面的風(fēng)險(xiǎn)，最近如果有貸款需求，可以抓緊辦理。
實(shí)際上，除了年底因素外，監(jiān)管層也希望銀行方面放緩房貸的發(fā)放。據(jù)11月11日央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月按揭貸款依然是新增信貸的主力，占比高達(dá)75%�！叭绱烁叩男刨J占比必然引發(fā)樓市信貸調(diào)控的加碼�！币晃环治鋈耸空f(shuō)道。
加速房?jī)r(jià)調(diào)整
從本輪樓市調(diào)控政策來(lái)看，目的就是為了給樓市降溫，讓高房?jī)r(jià)回落。11月28日上海頒布的樓市新政再次震動(dòng)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士指出，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)定將極大壓縮改善型住房需求，短期內(nèi)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。
實(shí)際上，對(duì)于購(gòu)房者而言，如果按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，購(gòu)房壓力將大幅增加。一位購(gòu)房者向北京商報(bào)記者表示，她名下沒有房，但有過(guò)貸款記錄，如果按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，她再購(gòu)房屬于二套房，不僅首付比例將從35%提高至50%，利率也將上浮1.1倍。利率上浮之后，每個(gè)月的房貸需要多還1000元，總共需要多還40萬(wàn)元。“如果真的執(zhí)行，估計(jì)只能放棄購(gòu)房計(jì)劃�！痹撡�(gòu)房者說(shuō)道。
而北京地區(qū)有銀行主動(dòng)執(zhí)行，是否可見本地樓市調(diào)控政策還會(huì)加速調(diào)整？房?jī)r(jià)是否還會(huì)進(jìn)一步回落？吳昊認(rèn)為，政策越嚴(yán)，房?jī)r(jià)肯定就會(huì)下跌，政策打壓的就是房?jī)r(jià)的走勢(shì)，房?jī)r(jià)降下來(lái)之后，才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策能抑制眾多炒房行為，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。因?yàn)槌捶空咭话愣加匈J款記錄，并利用商業(yè)銀行高杠桿操作，從這個(gè)角度可以抑制購(gòu)房需求，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。不過(guò)，房?jī)r(jià)往下走的可能性不大，未來(lái)兩個(gè)月房?jī)r(jià)可能持平。
張大偉表示，目前來(lái)看，北京距離“認(rèn)房又認(rèn)貸”僅一步之遙。北京未來(lái)是否執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策還看樓市走勢(shì)，目前來(lái)看，出臺(tái)這個(gè)政策的可能性比較小。
“上海出臺(tái)這個(gè)政策，主要因?yàn)榻谏虾鞘姓{(diào)控效果不如北京，之前北京房貸政策超過(guò)上海，因此北京調(diào)控效果比較明顯，對(duì)于北京而言，目前來(lái)看，沒有必要出臺(tái)這個(gè)政策，除非北京樓市出現(xiàn)反復(fù)�！睆埓髠フf(shuō)道。
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