“控一線、穩(wěn)二線、活三四線”，這一輪有保有壓的樓市調(diào)控思路，和幾年前的調(diào)控相比頗為不同。
日前，位于梅溪湖板塊的梅溪正榮府開(kāi)盤熱銷，也引來(lái)一條熱傳的微信對(duì)其價(jià)格進(jìn)行分析——“綜合價(jià)格表和開(kāi)盤優(yōu)惠政策，9號(hào)棟高層與8號(hào)棟洋房實(shí)際成價(jià)分別為8900元、12500元，其中高層價(jià)格比鄰近的卓越淺水灣約低3000元�！�
梅溪正榮府首度開(kāi)盤即降價(jià)？是事實(shí)還是傳言？是受政府調(diào)控之威影響還是開(kāi)發(fā)商理性的銷售策略？瀟湘晨報(bào)記者采訪了長(zhǎng)沙多位業(yè)內(nèi)人士并展開(kāi)了調(diào)查。
回應(yīng)
“并未降價(jià)，只是首開(kāi)賣個(gè)良心價(jià)”
11月18日晚，長(zhǎng)沙世尊佳興酒店4樓湖南廳，梅溪正榮府搖號(hào)開(kāi)盤，項(xiàng)目首開(kāi)主推101至117平米的戶型。當(dāng)晚，梅溪正榮府首開(kāi)兩棟樓212套房子基本清盤，據(jù)一位當(dāng)晚在場(chǎng)參與了搖號(hào)的購(gòu)房者介紹，自己參與了搖號(hào)但并沒(méi)有買到房子。
梅溪正榮府的開(kāi)盤價(jià)格表顯示，其房號(hào)為2904建筑面積116.48平米的房子標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)為9764元/平米，開(kāi)盤單價(jià)為8903元/平米；其房號(hào)為2405建筑面積116.60平米的房子標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)為10050元/平米，開(kāi)盤單價(jià)為9261元/平米。
11月21日，梅溪正榮府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)瀟湘晨報(bào)記者表示，“正榮并沒(méi)有所謂的降價(jià)，我們只是良心價(jià)，主要是為了首批客戶多賺點(diǎn)錢，首開(kāi)全部賣掉，形成口碑，利于后期蓄客�！�
“每個(gè)公司對(duì)成本的控制，對(duì)成本的優(yōu)化能力都不一樣，就像恒大和碧桂園，拿地的價(jià)格和別人差不多，但他們做出來(lái)的精裝產(chǎn)品和別人毛坯房?jī)r(jià)格差不多�！泵废龢s府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)。
形勢(shì)
政府約談，本月均價(jià)水平不能高于上月
“16個(gè)大中城市出臺(tái)調(diào)控政策之后，長(zhǎng)沙作為后續(xù)的4個(gè)房?jī)r(jià)敏感城市之一，市政府近期也召集了30強(qiáng)房企開(kāi)會(huì)，要求11月份的均價(jià)水平不能高于10月份�！币晃徊辉妇呙馁Y深地產(chǎn)人士對(duì)瀟湘晨報(bào)記者透露，如果房?jī)r(jià)沒(méi)控制住，超出了政府設(shè)定的預(yù)期，政府無(wú)疑就會(huì)出手干預(yù)。
“個(gè)人希望開(kāi)發(fā)商不要逼政府出手，希望市場(chǎng)保持理性，不要泡沫，抑制投機(jī)，長(zhǎng)沙市 場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展符合整個(gè)房地產(chǎn)生態(tài)圈的利益�！鄙鲜龅禺a(chǎn)人士說(shuō)。
另一位資深市場(chǎng)人士則直言：“其實(shí)梅溪湖片區(qū)很多房子品質(zhì)并不好，但價(jià)格賣得很高 ，因?yàn)橐恍┵Y源，成為今年來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的片區(qū)�！�
碧桂園南城首府項(xiàng)目總經(jīng)理卓振剛認(rèn)為，正榮梅溪府首開(kāi)其實(shí)價(jià)格也不低，高層平層是九千左右的水平，高層復(fù)式、洋房也達(dá)到了11000-13000的區(qū)間，盡管低于客戶和同行的預(yù)期，但首開(kāi)需要的是成功的效果，首開(kāi)調(diào)低售價(jià)是銷售上的策略�！笆聦�(shí)上目前梅溪湖的價(jià)格已經(jīng)上來(lái)了，整體貨量也不足，后市價(jià)格不會(huì)受到正榮首開(kāi)多大的影響。 ”
業(yè)內(nèi)
開(kāi)發(fā)商在趨勢(shì)判斷上有了逆轉(zhuǎn)
“這是近階段全國(guó)20多個(gè)熱點(diǎn)城市密集被調(diào)控，長(zhǎng)沙市場(chǎng)有所降溫的體現(xiàn)�！睂�(duì)于正榮本次開(kāi)盤價(jià)格較片區(qū)多數(shù)樓盤價(jià)格偏低，湘經(jīng)聯(lián)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)李杰認(rèn)為是正常的。
李杰認(rèn)為，“新項(xiàng)目面市，尤其是大盤面市，必須熱銷，低開(kāi)高走的策略是理性的。其次，很多公司對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流，包括現(xiàn)金流為正，都有嚴(yán)格的考核，眼下又年關(guān)將至，距上市公司的報(bào)表截止日更近，不排除有應(yīng)對(duì)集團(tuán)現(xiàn)金流考核及公司報(bào)表業(yè)績(jī)的考慮�！�
“我認(rèn)為正榮的開(kāi)盤價(jià)是合理的，作為首開(kāi)樓盤，低開(kāi)高走，集聚人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度是主要目的，從成交來(lái)看也很理想，另外盡管正榮拿地成本不低，但據(jù)成本測(cè)算均價(jià)9000多也能保證行業(yè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)�！币晃幻废瑓^(qū)的業(yè)內(nèi)人士還透露，在正榮開(kāi)盤前兩天，湘江新區(qū)組織了全區(qū)開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，要求所有樓盤開(kāi)盤價(jià)格不能高于同地段同品質(zhì)樓盤價(jià)格。
梅溪湖的房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)調(diào)整？
一直是該片區(qū)內(nèi)價(jià)格標(biāo)桿的晟通牡丹舸總經(jīng)理尹麗說(shuō)，開(kāi)盤時(shí)期正趕上政府約談長(zhǎng)沙眾多開(kāi)發(fā)商，要想賣好，只能低開(kāi)。尹麗表示，政策層面若無(wú)較大利空，梅溪湖的房?jī)r(jià)不會(huì)有大波動(dòng)。“梅溪湖目前供應(yīng)量不大，土地價(jià)格較高 ，下行動(dòng)力不足。22日B39地塊的競(jìng)拍價(jià)將指導(dǎo)梅溪湖的房?jī)r(jià)變化�！�
“正榮開(kāi)盤沒(méi)有賣預(yù)期的高價(jià)是長(zhǎng)沙市場(chǎng)回歸理性的征兆，是近幾個(gè)月市場(chǎng)從瘋狂到理性的一次轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也說(shuō)明大型開(kāi)發(fā)商在趨勢(shì)判斷上有了逆轉(zhuǎn)�！焙详升埖禺a(chǎn)執(zhí)行總裁李剛同時(shí)呼吁消費(fèi)者投資置業(yè)時(shí)要看清形勢(shì)，梅溪正榮府開(kāi)盤就是個(gè)風(fēng)向標(biāo)，不要盲目跟風(fēng)追高。
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