10月以來，全國多個城市開啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。從政策手段組合來看，新措施依舊是以提高購房門檻與信貸減杠桿的行政管制與貨幣政策收緊組合為主要特征，目的是緩解需求端擴張給市場價格帶來的巨大壓力，而并不涉及市場供給。筆者認(rèn)為，影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的深層次矛盾如不能得以解決，房價扭曲就不能得以根本性的糾正。
理順房地產(chǎn)市場需要進行綜合性宏觀制度性協(xié)同配套改革，對這一問題的認(rèn)識經(jīng)過多年討論已漸獲一致;與此同時，鑒于房地產(chǎn)市場與實體經(jīng)濟、與金融體制的高度融合的關(guān)聯(lián)關(guān)系，尤其是房地產(chǎn)泡沫泛起之后將實體經(jīng)濟與金融市場高度綁架的事實，相關(guān)的改革涉及各類市場主體廣泛的利益關(guān)系，因此改革必須理性審慎、漸進地向前推進。
多因素推升房地產(chǎn)市場價格
推進房地產(chǎn)市場的相關(guān)改革首先需要統(tǒng)一共識，意識到高房價過度上漲對本行業(yè)、對整個國民經(jīng)濟健康發(fā)展以及對廣大的普通市民生活與福利提升所帶來的危害。房地產(chǎn)價格過度上漲將會對未來經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展形成透支。房價上漲與我國地方政府壟斷土地要素市場形成的“饑渴營銷”式的土地財政收入模式高度相關(guān)，房價過度漲升之后一旦步入低迷期，土地財政模式就將難以為繼，地方政府后續(xù)發(fā)展與財政支出也將難以為繼，從而可能造成經(jīng)濟增長與就業(yè)波動。
房屋作為不動產(chǎn)在地域上的不可移動性，決定了它將依托于土地級差而存在地域的差異，這決定了房價在地域上存層級差異(甚至是巨大差異)具有其自身的合理性。這一特點也決定了房屋不可能依靠社會化大生產(chǎn)取得規(guī)模經(jīng)濟而全方位地降低制造成本，最終全面降價，房屋供需差異交織因地域差異，一些地域?qū)⒖蓵L時期地階段性稀缺(如城市商業(yè)與居住核心地帶)。反之，一些地方也將會缺乏需求而價格低迷。由此可以預(yù)知，房地產(chǎn)價格在齊漲之后，依托地域、品質(zhì)與基本供需，防范透支的政策舉措將促使價格未來進行差異化波動。
房地產(chǎn)市場多年以來的上漲有著多方面的歷史與現(xiàn)實的原因，這些因素有需求推升方面的合理因素，也有非正常市場需求、不合理的要素價格控制以及有效市場供給不足等等方面的不合理因素，不合理因素背景交織復(fù)雜的制度成因與困境。必須客觀冷靜地找準(zhǔn)癥結(jié)、病因，方能進行綜合性治療。
筆者認(rèn)為，有以下因素共同推升房地產(chǎn)市場供需格局演變與價格表現(xiàn)：一是中國持續(xù)進行中的城市化導(dǎo)致的人口向城市聚集，成為房屋需求的最大動因。
二是中國經(jīng)濟持續(xù)快速增長，居民收入不斷增加，居民消費升級導(dǎo)致的支出結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，由衣食溫飽向小康生活過渡，對房屋真實需求持續(xù)增加。
三是地域經(jīng)濟發(fā)展機遇差異導(dǎo)致房地產(chǎn)需求與價格差異，人口聚集流入的中心城市高過聚集力較弱的其他地區(qū)，地域稀缺帶來價格結(jié)構(gòu)差異表現(xiàn)。
四是貨幣供給因素與勞動力價格上漲推動，我國多年以來M2快速擴張，人工成本持續(xù)攀升，帶動全社會物價水平整體提升，房屋制造成本漲升，推升房價上漲。
五是地方政府的土地財政政策，地方政府對土地要素的供給類似于“饑餓營銷”，持續(xù)抬升房地產(chǎn)價格制造成本與終端成本，成為房價上漲重要的體制誘因。
六是涉及金融政策方面的體制成因，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)成品消費環(huán)節(jié)信貸杠桿的存在放大了市場需求，也同時放大了供給，信貸收縮與擴張的人為調(diào)節(jié)加大了供需以及價格的階段性波動。
七是金融機制的介入使得房地產(chǎn)產(chǎn)成品被賦予了投資屬性，一旦投資與投機力量的介入，房地產(chǎn)市場作為資本品存在時脫離安居功能形成價格波動趨勢，這一趨勢在周期之內(nèi)容易形成自我強化的預(yù)期，在上升周期之內(nèi)也就形成了價格向上的自我強化預(yù)期，最終步入矯枉過正階段，醞釀破壞性的反向效力。
審慎推進去泡沫化進程
在成因辨明之后，改革的方向與措施將變得明確，筆者認(rèn)為，方向性的原則是一切有利于擴大有效供給，滿足市場合理需求，抑制市場不合理需求的政策措施都屬于正確的取向。從行業(yè)功能屬性來看，房地產(chǎn)調(diào)控首先需要回歸至其安居的本位職能，依托這一本位職能在合理范圍內(nèi)安排其附加性的金融功能。結(jié)合房地產(chǎn)市場的地域差異與無法由規(guī)模經(jīng)濟實現(xiàn)總成本降低目標(biāo)等等特征，需要承認(rèn)房價存在著梯度差異的合理性，同時需要明確控價本身并不是目的，市場穩(wěn)定才是目標(biāo)。
基于這些認(rèn)識，需要對房地產(chǎn)市場因地施策、因城施策進行差異化調(diào)控;同時也需要承認(rèn)承載安居功能、具有自身獨特特征的房地產(chǎn)產(chǎn)成品并不是單純的可以不受約束地任意流通的普通商品，由此來看，對特殊地域、在某些非正常時期的房地產(chǎn)交易進行的身份限定(限購)與杠桿的差異化調(diào)整具有其合理性，這是從認(rèn)識上對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)政策進行正本清源的重要方面。
從房地產(chǎn)行業(yè)自身角度出發(fā)，需要對影響行業(yè)成本、市場流動效率、市場供需變化可能的深層次體制與機制進行優(yōu)化。比如改革土地市場不分區(qū)域一刀切式進行的城市工業(yè)、居住與農(nóng)業(yè)用地劃分中的某些不合理規(guī)定，擴大中心城區(qū)、城郊地區(qū)住宅建筑土地供給;持續(xù)有效擴大地方政府保障性住房供給，伴之以科學(xué)地合理設(shè)計政府與個人共享性的保障房產(chǎn)權(quán)機制安排，有效緩解所有市場需求只能通過商品住房進行釋放所帶來的壓力事實;逐步形成健康、合理、高效與高流動性的房地產(chǎn)二手房市場，更多依靠盤活存量擴大有效供給、滿足市場需求，從長遠(yuǎn)來看，一個高效的二手房交易市場將是房地產(chǎn)市場的主流，對此需要前瞻性的規(guī)劃;推進財政與稅收制度改革，結(jié)合我國實際，科學(xué)設(shè)計房產(chǎn)稅在取得財政收入、平抑穩(wěn)定價格與調(diào)節(jié)市場需求等方面的積極作用;作為稅收制度性保障措施，推進家庭與個人房屋財產(chǎn)公開登記的信息制度;優(yōu)化貨幣政策，科學(xué)推進貨幣廣義供給以適應(yīng)、匹配于經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)為原則，保持貨幣穩(wěn)定。
房地產(chǎn)綜合性制度與機制的改革是一個持續(xù)不斷推進的過程。房地產(chǎn)問題癥節(jié)盤根錯節(jié)、成因復(fù)雜，當(dāng)前需穩(wěn)重審慎推進去泡沫化進程。就行業(yè)發(fā)展與價格表現(xiàn)而言，筆者認(rèn)為，控制泡沫的最有效的方法就是抑制泡沫不讓它泛起。但是，當(dāng)泡沫泛起(尤其是嚴(yán)重泛起)之后，由于房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟、金融市場的高度關(guān)聯(lián)，擠泡沫就不能簡單輕率祭出猛藥，試圖迅速實現(xiàn)價格復(fù)歸原位，而應(yīng)理性審慎引導(dǎo)市場價格“軟著陸”，在平穩(wěn)基礎(chǔ)上實現(xiàn)房地產(chǎn)價格與居民收入、地域供需等基本面的“匹配性”均衡，避免出現(xiàn)由人為過度干擾造成的市場劇烈動蕩，這是改革成本最低的方法。
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